兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

自己の居住している不動産売却の際に、一定の要件を満たせばそれに伴って生じた譲渡益から
3000万円控除をすることができますよね。
これが居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例です。
ではもうひとつの3000万円控除とは。。。
これは平成28年度税制改正で、親から相続した空き家の売却に対しても3000万円控除できると
いうものです。これは空き家の発生を抑制する特例措置で、
これを空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除といいます。
それではこの特別控除同士を戦わせてみましょう！
※居住用財産の3000万円控除
父親が所有し、自己も居住し、所有期間35年のマイホームを売却
売却額　8000万円
所得費　2000万円
譲渡費用　400万円　とします。
この場合は、譲渡所得は8000万円－（2000万円＋400万円）＝5600万円
5600万円ー3000万円＝2600万円
したがって、譲渡所得税は2600万円×14.21％＝3,694,600円
これが（所得税・住民税）となります。
ちなみに14.21％は課税譲渡所得が6000万円以下の場合の所得税10.21％と住民税４％です。
つぎに
※空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除
父親が居住していた空き家を子供Ａ・Ｂで共有し相続したのちに売却
同じく所有期間は35年とします。（通算）
売却額　8000万円
所得費　2000万円
譲渡費用　400万円　とします。
この場合の譲渡所得は8000万円－（2000万円＋400万円）＝5600万円
子供Ａ　5600万円×1/2＝2800万円
2800万円－3000万円（空き家控除）＝0円
子供Ｂ　5600万円×1/2＝2800万円
2800万円－3000万円（空き家控除）＝0円
よって譲渡所得税は子供Ａ・Ｂともに0円となります。
このように空き家の3000万円控除は共有者一人一人に控除が受けられることから、
相続後の売却のほうが譲渡所得税が安くなる場合もあるということです。
当然この控除にも要件が必要ですのでご注意ください。
主だった要件を抜粋しておきます。
①相続により土地及び建物を取得
②相続直前に被相続人が１人で居住
③昭和56年5月31日以前に建築された区分所有されていない家屋
④相続から売却までに事業・貸付・居住の用に供していない
⑤譲渡対価の合計額が1億円以下。
⑥相続人が耐震リフォーム又は家屋を除去して売却
⑦平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡すること
⑧相続開始日から3年後の年末までに譲渡すること。