トピックス


2016年6月アーカイブ

不動産賃貸における民泊のトラブル回避のために・・・・

そもそも民泊とはですが、その名のとおり一般の民家に泊まることをいいます。
いまでは、この民泊という言葉の定義は、宿泊用に提供された一般住宅や投資用のマンションなどを
観光客等に有償で貸し出すビジネスモデルのことをいうようになっております。

それが簡単に運営できることから、賃借人が賃貸人や管理会社に無断で民泊を運営するケースが増えてきており、トラブルになっている事が増えているようです。

まず、ここで知っていただきたいことは、このようなことは民法第612条に抵触するということです。
(特段、賃貸借契約に賃貸人及び管理会社に承諾を得ずに転貸できる旨があるのであればそれを除くきます。)
それでもあれこれ手段を講じて運営する賃借人がいるようです。

今回はその対策をご紹介いたします。

最も必要なことは、無断転貸をしている証拠を集めることです。
そのためには
1、賃貸借契約での賃借人の顔を把握しておき、常日頃に賃貸物件への巡回等(監視カメラでの確認など)
  をすることによって見慣れない住民等が出入りしていないか確認しておく。
2、民泊を斡旋しているサイト等で賃借人が登録していないか確認する。
  (この場合、運営者がサイトに登録するときにプロフィール等を隠したり、
   運営代行会社等を介して登録している場合があるので、すぐにわからない場合もあります。)

そして、注意をしなければいけないのは、セカンドハウスとしての利用で賃貸マンションを借りている場合です。
駅に近い物件などは、民泊として運用するのに有効なアピールポイントです。
よって民泊運営者としては収益をあげる良いものとして考れらるので特注意が必要かと考えます。

民泊に対するトラブルを防ぐためには、契約時に民泊利用を禁止する特約条項を設けることが大事です。


私は、民泊そのものが悪いというわけではないのですが、不特定多数の方の出入りが他の賃借人の生活に不都合を生じさせたりすることもあります。それによって他の賃借人の解約に繋がることもあるということもあるということを考えるべきだと思います。
賃貸借契約は賃貸人と賃借人との信頼関係を損なわないように作られている約束事のようなものです。
双方が良好な関係を保つことでトラブルは回避され、賃借人は安心かつ快適な生活ができます。
ルールを守っていきましょう!!

※民法第612条
一部抜粋
①賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができない。

②賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用または収益させたときは、
 賃貸人は、契約の解除をすることができる。

賃貸住宅のQ&A  シェアーハウス

シェアーハウスは1つの住宅を複数の人と共有して生活する居住形態やその賃貸住宅のことをいいます。
当然住宅として使用しますので、専用の居室、リビング、キッチン、バス、トイレ、洗濯場などはありますが、
専用の居室以外は、シェアーする人と共同でそのほどんどは共有スペースにあります。
グレードによっては、専用の居室にエアコン、冷蔵庫、テレビなどがあるものもあります。
よって、独立した一般的な賃貸マンションよりイニシャルやランニングコストを抑えられるとして、
金銭的な負担を軽減させたい人や短期滞在の人に人気があります。
そして、賃貸人にとってもコストのかかる水回り等の設備が共用となるので、
投資率の高い事業として人気が出てきております。

ルームシェアーとどのように違うのかとよく聞かれます。

これには決定的な違いがあります。
ルームシェアー賃貸人と部屋を利用する人の代表1人が賃借人になればよいのと違い、
シェアーハウスは賃貸人と一人一人が契約しなければならないという違いがあります。
これによって、賃貸人はそれぞれとの契約があるのでルームシェアーのような
不特定多数の出入りによる不安を解消されるのです。

※ここで、シェアーハウスを今後検討されている賃貸人様にアドバイス

賃貸借契約は自動更新ではない、定期建物賃貸借契約にすることをおススメいたします。
それは、シェアーハウスは賃借人同士の人間関係が不可避的に密接になるため、
トラブルがあれば賃借人との契約更新をしなくてもよいからです。

それでは、ここでシェアーハウスでの判例をご紹介します。

賃貸人が、分譲マンションの1室をシェアーハウスとして賃貸することにしました。
そのために賃貸人はその1室を大規模にリフォームいたしました。
その後、シェアーハウスとして募集しようとするとマンションの管理組合から
規約違反として使用禁止の仮処分を求めてきました。
その理由として、マンションの共同の利益に反する等との主張してきました。

結論として、裁判所は入居者それぞれと賃貸借契約を締結するため身元等も確認が取れるため、
トラブルが急増するとは認められないことと、シェアーハウスとして賃貸するためにリフォームしたものを
またリフォームしなければならなくなるのは賃貸人の経済的不利益が大きいとして使用禁止の申し立てを却下
致しました。