兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

昨今、ペットを飼っている人口が増えている中で、ペットによるトラブルも比例しております。
ペットの鳴き声、臭い、排泄物や抜け毛など・・・・共同生活におけるトラブルを回避するために、
オーナー様は賃貸借契約時にはペット禁止の条文や特約をつけているのが多いかと思います。
当然、決められた約束事ですので、借主様が違反すれば契約違反にはなります。
それでは、その契約違反をもって無条件解約は可能なのでしょうか。
２つの判例をご紹介させて頂きます。
（先にお伝えいたしますが、無条件解約ができない場合もあるだけであって、
損害賠償、そして契約の解除を逃れられるというわけではありませんので）
まず１つ目の判例ですが、
借主様が小型犬を無断で飼っておりましたが、これまでに同建物内で鳴き声などによって
迷惑や損害を与えたり、建物を汚損、損傷をすることはありませんでした。
裁判所は、借主がペットを飼育することは契約違反であるとしても、
賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたとは認められないとして、契約解除は認めませんでした。
（東京地裁平成１８年３月１０日判決）
２つ目の判例ですが、
借主が飼育していたのは中型犬で、訓練等が施されていなかったため、
他の入居者から苦情を受けていたという事情を考慮し、契約解除を認めました。
（京都地裁平成１３年１０月３０日判決）
それではこの２つの判例の違いをみましょう。
判例では、単にペットの大きさの違いではなく、
①吠え癖がどの程度で、
②排泄物による臭いや建物の損傷程度、
③近隣からの苦情の程度が考慮されてます。
ペット特約違反だけでは契約を解除するのが難しい場合もあるため、
まずは契約条文に基づいた飼育禁止を求め、
そして、他の契約違反があった時に
上記にあるような信頼関係の破壊をもって解除を求めることができます。