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2015年6月アーカイブ

改正要綱における敷金・原状回復の取扱は

今回のテーマにある敷金、原状回復については不動産賃貸借契約におけるトラブルで
もっとも多いものであり、数々の判例が出ております。
ここで、今回改正要綱に基づき改正が予定されているこの二つのテーマについてご紹介します。
賃貸人、賃借人だけでなく不動産仲介業者にも再認識していただき、紛争のない良好な賃貸借契約を維持していただきたいものです。
敷金関係
※賃貸人は敷金を受け取っている場合において、①賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき。
②賃借人が適法に賃借権を譲り渡した時
は、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
※賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務に充当することができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

原状回復関係
※賃借人は、賃借物を受けとった後にこれに生じた損害がある場合において、賃貸借が終了した時は、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰すことが出来ない事由によるものであるときは、この限りでない。

ここで注意!!

今回改正要綱に基づき改正が予定されている敷金、原状回復は任意規定とされており、当事者間の特約で別の内容を定めることができます。
したがって、通常損耗についても原状回復義務を負う等という特約を設けること等、民法の規定と異なる取り扱いをすることも、公序良俗に反しない限り可能となるわけです。ただし!!平成23年に最高裁判決の考え方に基づき、条文は一義的かつ具体的な文言にすることや、金銭にかかわるものであるときには高額すぎない金額設定をするとこ等に留意しなければなりません。

連帯保証人ではない同居人に滞納家賃は請求できる!?

以前、夫婦や家族、同居人と一緒に賃貸物件に住んでいるケースで、滞納家賃が生じたとき、借主以外の同居人に対して直接滞納家賃の請求はできるんでしょうか。という問い合わせがありました。
さて、連帯保証人になっていない同居人に対してできるのでしょうか!?

同居人が配偶者の場合には請求できるのではないかと考えます。
それは、民法761条の規定で日常家事にかかる債務については契約において連帯債務としていなくても、連帯して責任を負うとされているからです。

それでは、それ以外の同居者についてはどうでしょう。
これは直接家賃請求をしうる明確な根拠規定はないのです。
しかし、この行為は民法上の不当利益に該当すると考えますと、同居人に対して、
家賃相当額の不当利益返還請求はできるのではないかと考えます。
しかしこの請求は確実な法的拘束力とは言えないので、借主の資力に疑念がある場合には、
同居人を連帯保証人にしておくことも必要かと思います。

一言コラム  立ち退き料について

借家の立ち退き料は経費計上が可能、借地の立ち退き料は借地権の買い取りの対価とみなし、不動産所得の経費とはならない。
また、不動産を譲渡する目的で借家人に支払った立退き料は不動産所得ではなく、譲渡に要した経費として譲渡所得から差し引かれます。