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2014年12月アーカイブ

土地と建物の金額の内訳を決めるの4つの方法!

前回に土地・建物を売却の際のそれぞれの内訳についてご紹介いたしました。
そして、一括売却した場合の土地と建物の価格の区分方法については税法上特別な規定がなく、
不当に減価償却を受けるために租税回避を図ったような区分でなければ良いともお伝えいたしました。

そこで今回は双方の利害が一致し、さらに合理性のある方法を4つを例を挙げてご紹介いたします。

固定資産税評価額が建物500万円 土地2000万円 一括売却価格3000万円といたします。

①固定資産税評価額の比率で按分する方法
建物・・・3000万円×500万円÷(500万円+2000万円)=600万円
土地・・・3000万円×2000万円÷(500万円+2000万円)=2,400万円

②建物の簿価を建物分の売却収入と考えて、一括売却収入からその建物の分を差し引いて、
土地分の金額を算出する方法 
※建物簿価を600万円と致します。
建物・・・600万円
土地・・・3000万円-600万円=2400万円

③土地の時価を算定し、残りを建物価格とする方法
※土地の時価を2200万円といたします。

3000万円-2200万円=800万円
建物・・・800万円
土地・・・2200万円

④建物の標準的な建築価格表により算出する方法
※平成15年築のRC建物:50㎡となりますと、179,500円/㎡

179,500円×50㎡=8,975,000円
8,975,000×0.9×0.022×11年(築後)=1,954,755円(減価償却費)
8,975,000-1,954,755=7,020,245円(建物価格)
30,000,000(一括売却価格)-7,020,245=17,979,755円

建物・・・7,020,245円
土地・・・17,979,755円

このように4つの方法で算出すると若干の差はでます。
どの方法で区分するかは取引の中で双方で決めておくと良いかと思われます。

不動産売却の際、土地と建物の金額の内訳は!?

土地・建物の売却時にそれぞれの内訳はどのようにされてますか。
じつは、この価格の区分方法については税法上特別な規定はないので、
実態と大きくかけ離れていなければほとんどは認められます。

※実態と大きくとはですが、例えば減価償却が終了しているのにもかかわず、
建物に高額な価格をつけるのは租税回避とみなされて否認されるということです。

それでは、実態と大きくかけ離れていなければなんでもありか!といいますとそうでもないのです。
不動産の売却には売主様と買主様があって成り立つものです。
不動産売却価格もお互いの言い分があるので、当然この内訳についても同様です。

例をあげてご紹介します
建物の金額を小さくして、土地の金額を大きくしたい場合

この場合は売主様は建物に係る消費税が小さくなるので売りやすくなりますが、
買主様にとっては建物の取得費が小さくなるため減価償却費が小さくなり、税金が大きくなり不利です。
その反面、土地の価格が大きくなるので、その土地を売却するときは、
取得費として控除できる金額が大きくなりますが、売却の予定のない場合は損です。

それではその逆の
建物の金額を大きくして土地の金額を小さくしたい場合
この場合は、建物に係る消費税額が大きくなりますので売主様には不利となります。
買主様にとっては取得費が大きくなり、減価償却費を大きく計上できるので、税金は安くなります。
しかし、売却時には取得費として控除できる金額が小さくなります。

※不動産取引では建物に係る消費税額は決済時に精算している為、
建物の消費税については売主様、買主様もそれほど大きな違いはないように思われますが。

そこで今回は双方の利害が一致し、さらに合理性のある方法を4つご紹介します。

①固定資産税評価額の比率で按分する方法
②建物の簿価を建物分の売却収入と考えて、一括売却収入からその建物の分を差し引いて、
土地分の金額を算出する方法
③土地の時価を算定し、残りを建物価格とする方法
④建物の標準的な建築価格表により算出する方法

それぞれ計算式がありますが、この4つでも差はありますので、不動産売却時に双方で
相談すべきでしょう。
それぞれの金額による比較は次回のtopicでご紹介します。

相続対策として最も取り組みやすいものとして「生前贈与」があります。
この生前贈与にはある原則があります。それは・・・・

相続開始前3年以内の贈与は相続財産に加算されます。
つまり、相続の直前にかけこみ贈与は認めませんということです。

では、この原則を例外にかえてみましょう!

この生前贈与の原則は、相続時に財産をもらう人に適用されますので、
相続によって財産をもらわない人が贈与を受けた場合は加算されません。
つまり、相続財産をもらわない人や相続人だけど相続財産をもらわない人への贈与は、
相続開始前3年以内であっても相続対策となるのです。

これが回避で、次に加算されない財産ですが...
現金や有価証券、不動産などの財産は相続財産に加算されますね。

次の3つは財産に加算されませんので覚えておいてくださいね。

この3つは以前にもご紹介しましたが、
①婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産等の贈与は2000万円までは贈与税がかかりません。

②住宅取得資金の非課税部分で、直系尊属から贈与を受けた住宅資金のうち非課税の特例を受けた部分
(平成26年度中は省エネ等住宅で1000万円、省エネ等以外の住宅で500万円)

③教育資金一括贈与の非課税分
(平成27年12月31日まで最大1500万円)

生前贈与の例外や特例措置を利用し、節税をしながら上手な財産分与を!

「空家等対策の推進に関する特別措置法」
なんとなくどういうものか想像はつくかと思います。

これは景観や防災上、倒壊の恐れのある空屋などは、市町村が強制的に撤去できることや、
その所有者の特定に固定資産税の情報を利用すること、そしてその対象となったものは、
一定の期間後に立ち入り調査や撤去(修繕)などの指導や勧告ができるという措置法です。

そして、指導や勧告を受けた所有者が正当な事由なく必要な措置を講じなかった場合は、
市町村が行政代執行により強制的な撤去が可能となり、所有者が命令に違反した場合には50万円以下の
過料が科されます。

所有者側からすれば、修繕等を行うにしても多額の費用が掛かることや、
更地にすれば、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が6倍になってしまうことで、
手の施しようがないというのが現状であると思われる。

この空家等対策の推進に関する特別措置法が成立したのであれば、
補助金や税制上の措置を早く講じなければならないでしょう!