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2014年11月アーカイブ

区分所有マンション 550万円

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アサヒハイツ一王山203号室.jpg

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固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・家屋などの所有者に対して賦課されるのは周知のとおりです。
これを一軒一軒調べていくのは困難を伴うため、地方税法は、登記簿または土地補充課税台帳、
家屋補充課税台帳に所有者として登記・登録がされている者を固定資産税の納税義務者として課税する方法を採用しています。

これだけみれば、納税者が意図的に登記を遅らせば当該年度分の固定資産税は逃れられるのでは...
と考えてしましますよね。

東京高裁は固定資産税の賦課期日である1月1日時点で表題登記や家屋補充課税台帳への登録が
なされていない場合、所有者は当該年度の固定資産税の納税義務を負わないとする納税者側の主張を
容認する判決をしました・・・・・が!!!

最高裁は、これを破棄しました。

最高裁の見解は以下のとおりです。

地方税法は賦課期日の時点で未登記の家屋等について、賦課期日後に補充課税台帳に登録して
当該年度の固定資産税を賦課することを制度の仕組みとして予定していることを指摘。
これを踏まえ、家屋等につき、賦課期日の時点で登記等がなされていない場合でも、自治体が
賦課決定処分を行うときまでに賦課期日時点の所有者として登記等がされていれば、
賦課期日に係る年度における固定資産税の納税義務を負うものと解するのが相当である。

抵当権を設定された建物を賃借するというと特殊な賃貸借のようにきこえますが、
全国津々浦々、抵当権はほとんどの不動産に設定されていると思っていただいても良いかと思います。
逆に抵当権等が設定されていない不動産は超優良不動産と考えてください。
抵当権とは金融機関などがお金を貸す際に、不動産や権利(地上権など)に設定する担保のことです。

それでは本題に。
抵当権が設定されている不動産を借りている方はこのテーマだけみれば、不安ですよね。
不動産を賃借するときに重要事項説明の際に説明があるかと思いますが、
抵当権の実行(競売等)にならない限り、抵当権者は抵当権不動産の使用収益について干渉できず、
抵当権設定者は自由に不動産を賃貸することが出来ます。

そして、この抵当不動産の価値を下げるような不法占有などの行為に対しても、
抵当権者は妨害排除請求はできませんでした。
しかしその結果、抵当不動産の短期賃貸借の濫用や不法占拠が増え抵当不動産の交換価値が
下がるという由々しき事態になっていました。

※なぜ不法占拠や短期賃貸借の濫用が増えたかといいますと、
抵当権を実行される所有者は一時的な資金の確保を優先することで賃借人の質を下げたり、
第三者の不法占拠を放置したりするからです。

これでは抵当権者の権利は正当に守れらないとして、抵当不動産の交換価値の実現が妨げられているような場合には、抵当権に基づく妨害排除もゆるされるとしています。
(最高裁判所は平成11年11月24日判時1695号40頁)

ここで注意です。
原則としては抵当権者は明け渡し請求はできません。
抵当権者は抵当物件の建物の交換価値の実現が妨げられているような場合に限り、
抵当権に基づく妨害排除請求として、または所有権の代位行使によって、交換価値の是正を
求める範囲内で建物の明渡請求ができます。