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2014年7月アーカイブ

賃貸マンションに設置の太陽光発電での収入の課税関係

再生エネルギー普及のため、グリーン投資減税そして再生エネルギーの固定価格買取制度が
始まり、太陽光発電設備の導入が増えてきてます。
この買取制度で売電するためには設備が法令で定める要件に適合し認定が必要ですので、
これに関しては資源エネルギー庁にご確認くださいね。

さて、今回はこの売電収入の課税関係についてご紹介します。

これはその売電者が給与所得者であったり、個人事業者であったりする場合によって
、課税内容が変わりますのでご注意ください。
まず、給与所得者の個人が家事用資産として同設備を使用し、同制度に基づいて余剰電力を
売電している場合は「雑所得」に該当します。
また個人事業者が同設備により発電した電気を自宅と店舗で使用し、その余剰電力を
売電している場合は「事業所得」に該当します。

そして、不動産所得者が賃貸マンションに同設備を設置し、余剰電力を売電している場合は、
「不動産所得」となりますが、全電量の売電の場合は、事業として行われている場合を除いて
「雑所得」になります。

給与所得者や不動産所得者など個人が全電量売電した場合にそれが事業に当たるかどうかは
資源エネルギー庁が目安をしてしていますのでご確認ください。

賃貸マンション建築には多額の資金が必要になるため、
自己資金の他に銀行等の金融機関から資金の借り入れをするのが一般的ですね。

このように、建築資金を借り入れたことに伴う借入金の利子の取り扱いですが、
これは不動産所得に対する必要経費にすることができるのはご存じのとおりです。
ただし、この建築期間中の借入利子を必要経費にするにはこのような条件が必要になります。

それは、マンション建築前に不動産貸付業を営んでいたかどうかが重要になります。
どういう事かといいますと、はじめて不動産貸付業を開始する方が、金融機関等から借入をし、
マンションを建築する場合、マンション経営を始める前に支払った借入利子は、
不動産所得の必要経費にはできないということです。
この場合はマンションの建物取得価格に算入することになります。

ですから、すでに1棟マンションを所有するなど、不動産貸付業を営んでいる方、
または現在の建物の老朽化などの理由によるマンションの建替えに際しても必要経費にすることが出来ます。

この事案は、賃貸借契約における賃料等の不払いについてのものです。

事案の概要

賃貸人は賃借人の賃料等の不払いを理由に契約を解除して、明け渡しを求めた。
ところが、この契約は家賃債務保証会社が賃借人と保証契約をしていたので、
保証債務を履行して不払い賃料を代位返済した。

賃借人は、保証会社による代位弁済は賃料等の不払いでなく、
賃貸借契約を解除することができないというのが争点です。

判決の要旨

上記のような賃借人の主張に理由はなく、保証会社による代位弁済があっても
賃料等の不払いの事実は消えず、賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するにあたり、
保証会社の代位弁済の事実を考慮することは相当でない。
よって賃料等不払いに基づく賃貸借契約の解除を認めるというものである。

これが2013年11月22日に下された判決です。
そしてこの6月26日に最高裁により上告棄却および上告審として受理しないと決定されました。

これが、今後の賃料等の不払いによる裁判の重要な事例になることは間違いないでしょう!

こんな判例ご存知ですか。マンション管理組合の皆様へ

一棟建物の区分所有者全員で構成される管理組合があります。
ほとんどの分譲マンションにはこのような管理組合があるかと思います。
(区分所有法では組合を構成することができるとされていて、
必ず組合があるとは限らないことも付け加えさせて頂きます。)

分譲マンションを管理維持していくためには、各区分所有者の管理費・修繕積立金を
利用するのが一般的です。
しかし、震災や劣化などによる緊急の対応のためには、多くの費用が掛かりますので
蓄えは多いに越したことはないと考えます。
そこで、空いている駐車スペースや屋上などのスペースを賃貸することで
収益を上げている管理組合があると思います。

ここで、こんな判例をご紹介します。
「人格のない社団等」に当たるマンションの管理組合が、共用部分を賃貸して得た収益は、
管理組合の収益事業に該当し、法人税の課税対象になる旨の裁決あります。

上記にある「人格のない社団法人等」とは
マンション管理組合は構成員の決議で管理組合法人になることが出来ます。
管理組合法人になっていない管理組合が「人格のない社団等」とみなされます。

このようにみなされると、収益事業を行う場合のみ(法令有)、
事業から生じた所得に法人税が課せられます。

ここで注意です。
収益事業に対して法人税が課せられるということは、同様に法人住民税など
地方税の申告と納税が必要になる場合あるので!

これは自治体によっては減免規定があるそうです。

特定路線価と路線価の比較で評価減をはかろう!

路線価はみなさんもご存知の道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格です。
路線価はすべての道路に設定されているものではないのです。
そこで必要なのが、特定路線価と言われるものです。

これは土地が路線価の付されていない道路にしか接していない場合に、
設定することが出来ます

この、出来ますというところに着目していただきたいのです。

まずこの特定路線価はどのように設定するかですが、これは税務署長が設定します。
では、設定されれば必ず特定路線価を使用しなければならないのでしょうか。

これが出来ますと解釈することで、
特定路線価を設定しない、一度特定路線価で評価した土地を特定路線価から外し、
評価しなおすこともできるのではないかと考えます。

特定路線価ではなく路線価で評価したら評価が高くなるというのが一般的ですが、
道路からの引き込み間口、奥行き、不整形などの補正をかけることで、
特定路線価より路線価の方が低く評価される場合もあるのです。

ですから、路線価にない道路に面する土地をご所有の方は、
土地の形状、路線との距離などの様々な要因を考慮して選択することをおススメします。