トピックス


2014年6月アーカイブ

さて今回は投資用マンションを所有している中で、支払う義務としてある修繕積立金は、
不動産所得の計算上、支出時の必要経費にできるのか!?というものです。

不動産所得で必要経費として計上できる費用は、
①費用に係る債務が成立していること。
②具体的な給付原因となる事実が発生していること。
③金額を合理的に算定できること。

以上の3つの要件をすべて満たしているものに限られています。

と!なると修繕積立金は!?

②具体的な給付原因となる事実の発生という要件が満たされていないので、
原則として支払期日の属する年分の必要経費には算入できないことになります。

そうなるとなかなか必要経費に算入できないことになってしまいます。
そこで、一定要件を満たしている場合にはその支払期日の属する年分の必要経費算入を
認めることにしています。

その要件とは、
①区分所有者は、管理組合に対して修繕積立金の支払い義務を負うこと。
②管理組合は支払いを受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと。
③修繕積立金は将来の修繕等のためにのみ使用され、他への流用されないこと。
④修繕積立金の額は長期修繕計画に基づき、各区分所有者の共有持分に応じて、
合理的に算出されていること。


修繕積立金を積立金として資産計上されている方は、上記の要件と照らし合わせて
見直してみてはいかがでしょうか。

ふるさと納税、その謝礼は・・・

正式名称はふるさと寄付金と言って、簡単いえば自治体への寄付金です。
そして、個人が2,000円を超える寄附を行ったときに、
住民税のおよそ1割程度が所得税と住民税から控除される制度です。

このふるさと納税には大きく分けて5つの特徴があり、
① 税金が控除される。
② 生まれ故郷でなくてもOK
③ 納税資金の使い道を指定できる。
④ 複数の自治体への寄付ができる。
そしてもっとも特徴的なのが、
⑤ その土地の特産品がもらえるですね。

多くの皆様はこの⑤を楽しみにふるさと納税をされているかと思います。
同じ税金を払うなら、特産品の謝礼がある方を選びますよね。

ここでquestionです!!

特産品を謝礼としてもらった場合の経済的利益はどんな扱いに!?

実は、一時所得なんです。

所得税法で定める各種所得の金額の計算上収入すべき金額には、
金銭以外の物又は権利その他経済的利益の価額も含まれます。

つまり、特産品に係る経済的利益については、所得税法第9条に規定する
非課税所得のいずれにも該当せず、地方公共団体は法人とされているので、
法人からの贈与による取得するものと考えらます。

賃貸管理会社を利用して資産の増加を抑えよう!

相続の節税対策に賃貸マンションを購入、建築した後は悠々自適?!・・・
いやいやまだまだ対策をしなければならないのです。

空室対策など様々ですが...賃貸事業が順調に稼働していると所得税問題が出てきます。
賃貸マンション経営で相続税の対策が出来ても家賃収入が増えることで、
所得税そして二次相続の際の相続税問題が発生します。
このような事態を防ぐために不動産管理会社を利用することをおススメします。

ここでは3つの方法をご紹介します。

①サブリース方式
これは、管理会社にマンションを一括して貸し付け、その後、その管理会社が第三者に貸し付ける
という方法です。

例えば、不動産管理会社を立ち上げてサブリース方式を利用した場合は、
所有者から相場の80%で借り上げ、第三者には相場通りに貸せば、
所有者は20%の所得税が節税できます。
そして管理会社は法人として経費等を有効に使い収入の分散化が出来ます。

②管理委託方式
これは、不動産管理会社に不動産の管理を任せて管理料を支払うという方法です。

上記のサブリース方式と違い借り上げずに管理をするので、その管理料が節税となります。

③不動産所有方式
これは、土地は個人所有のままで、建物を管理会社が所有し、第三者に賃貸するという方法です。

この場合は、管理会社の名義で建物を建築するので、個人では建物費用は掛かりませんが、
同族会社に貸した時の減額だけで節税効果は小さくなります。
また、土地上の建物だけを管理会社が購入するといった場合には簿価での取引になるので、
相続税評価額以上になる場合はご注意を!!


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セントラルハイツ灘

1000「いいね!」御礼申し上げます。

この度は、皆様のご愛顧とご支援によりFacebookページに1000「いいね!」を
頂戴し誠にありがとうございます。代表者として改めて御礼申し上げます。
神戸市灘区に不動産管理会社として50余年、これからも不動産コンサルタント業務を通じて、
皆様に愛され、ご活用いただける会社作りに邁進していく所存でございます。
これからも変わらぬご愛顧を賜りますようお願い申し上げます。 敬具

兵庫県知事(9)第8316号
大和住宅株式会社
代表取締役 金澤 祥実

大和住宅株式会社のfacebookのページはこちら

大和住宅株式会社

質にこだわり価値をあげて資産を残そう

土地を相続した場合に節税対策として賃貸マンションを建てるというものが主流ですね。
決して悪いことではないのですが、その土地のロケーションを把握し、環境、地域性などを
調査しないで闇雲に建てては節税どころではなくなります。
不良資産にならないように、資産の組み換えも受け継いだ土地の有効活用として大事な事です。

例えば、相続した土地が賃貸マンションに適さない地域もあります。
それでは、駐車場にしておけば...これは税金の為の資金程度なら収益があがるかもしれませんが、
決して節税効果のある利用とは言えません。 

では、資産の組み換えとはどうすれば。。
ずばり、売却して別の形で賃貸収入を得ればよいのです。

こんな例を挙げてみます。

駐車場としての年収が240万円ある土地があります。
これを1億円で売却しました。
その資金で2500万円の区分所有を4件購入します。
その区分所有一件の年収は120万円、4件で480万円です。

このような資産の組み換えで2倍の収益を得ることが出来るのです。

注意、上記は諸税や必要経費を計算には入れておりません。
一つの資産組み換えの例として参照ください。

現金から収益不動産へ

これまで現金の贈与の際に有効な方法と、
贈与財産である現金の評価額を変える方法をご紹介しました。
そして、前回のtopicで現金を建物に替え、
その相続の仕方で大きな節税になることをご理解いただけたかと思います。

そこで4回目の今回のテーマは、・・・現金から収益不動産へ!をご紹介します。

前回のtopicの最後に簡単に評価の基準をご説明しましたが、今回は具体的な数字で
いかに大きな節税ができるのかご紹介します。

相続時には現金より建物を所得している方が相続税の課税評価額が下がりますよね。
ではどのくらい変わるのでしょうか。

例えば1億円の現金があるとします。
当然、相続時にこのままあれば、評価は1億円です。

そこで、土地5000万円、建物5000万円の1棟収益マンションを購入したとします。

まず、土地は貸家建付け地評価(路線価評価)で、
5000万円×80%=4000万円・・・これを貸家建付地評価になると!
4000万円×(1-(0.6×0.3))=3280万円

そして、建物は借家権割合により、
5000万円×50%(固定資産税の評価額なので40~50%程度)=2500万円
これに借家権割合を控除した、
2000万円×70%=1750万円

土地3280万円+建物1750万円=5030万円

いかがでしょうか!
1億円の相続財産である現金が5030万円と約半額に。
これだけの評価減が可能となります。

これは評価を下げる方法であって、残された収益不動産から収入を得るには
また別の知恵と知識が必要ですよ!

現金を建物に替えて、評価額を下げよう!

前回のトピックの最後に、住宅取得資金等の贈与も、現金を贈与してもらうより、
親に住宅を購入してもらいそれを贈与してもらうほうが節税になりますよ!

と記載いたしました。これを今回はもう少し詳しくご紹介させていただきます。

生前に取り組んでおきたい節税策3回目は・・・ 現金を建物に替えて節税しよう!をご紹介します。

それでは、なぜ節税になるんでしょうか。
それは、建物の評価は、建築費用ではなく、固定資産税評価額で決まるからです。
その評価は、土地については時価の60%~70%、(公示価格の70%)で建物については、
建築費の40%~50%でそれだけで大きな評価減です。

ですから、相続人の現金を建物に替え、被相続人に渡すことは節税になるのです。

さらに建物を賃貸すると、家屋の評価は借家権割合として30%を差引できます。

よって、貸家は固定資産評価額の70%として評価されます。
当然、土地にも貸家建付地評価ができるので、賃貸住宅の建築代金などを支払う場合も、
相続人の名義にしておくと節税になります。

節税もでき、さらに収益を生み出す優良資産へすることも可能です。
次回からは、節税と収益、よくばりな相続についてご紹介します。

前回は、愛があればできる配偶者控除をご紹介しました。
今回も贈与ですが、せっかくなら節税率の高い贈与のほうがいいですよね。

そこで、生前に取り組んでおきたい節税策2回目は・・・ 現金より土地をご紹介します。

1000万円は1000万円ですよね!

何が言いたいかといいますと、現金などの金融資産は額面通りの評価をされます。
しかし、不動産は違うのです。
不動産は時価より低い固定資産税評価や路線価評価になるので、より多くの財産を贈与できますし、
土地の場合などは、今現在低い価値でも経済市場の変化でとんでもない価値に変化することもあります。

また収益不動産の場合も節税効果は当然のこと、今後現金収入があるのも魅力です。
それに、親の収入が多い場合にも所得分散効果で所得税を減らす効果もあるのです。

前回少しふれました相続税精算課税制度を使う場合でも、土地のように資産価値が上がる可能性があるものは
贈与時の価格で計算されるので節税になります。

ここで注意です。

贈与時の価格と相続時の価格が同じならば節税にはなりませんし、
相続時の価格が贈与時の価格を下回る場合には節税にはならないのでご注意くださいね。

そして、住宅取得資金等の贈与も、現金を贈与してもらうより、
親に住宅を購入してもらいそれを贈与してもらうほうが節税になりますよ!

相続税の改正で平成27年1月1日から施行されるのはご周知のとおりです。
まだまだ現役だから相続なって先の話・・・増税って言われても今できることなんて・・・
なんて考えていませんか。 継承する側、そして承継する側もお互いに話し合いをしておくことが、
トラブルを招かず、よい節税ができますのでそれぞれの分野のプロを交えての対策をおススメします。

今回は生前に取り組んでおきたい節税策・・・不動産をご紹介します。

7回に分けてご紹介します。

もっとも簡単にできる節税では、
①自宅を配偶者に贈与しましょう!

適用要件は、
婚姻期間が20年を過ぎた後での贈与で、贈与財産が居住用不動産、
または居住用不動産を取得するための金銭であること。
そして、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに取得した国内の不動産に贈与を受けたものが
現実に住み、引き続き住む見込みであること。

それで2000万円、細かく言えば基礎控除の110万円を合わせた2110万円。

そしてこれにはもう一つのメリットが!!

本来、相続開始前3年以内に贈与された財産は、みなし財産として相続税を課税されますが、
配偶者控除を受けた場合だと、みなし財産から除外されます。

共有財産にすることで、今後自宅を売却するときにもそれぞれに3000万円の特別控除が受けられますので、合わせて6000万円の特別控除を売却した際の譲渡税を節税できます。

次回は現金より土地?!をご紹介します。