トピックス


2014年5月アーカイブ

今回は広大地の評価減だけでなく、その土地の状況によってはさらに評価を下げれる方法をご紹介します。

まず、広大地とは・・・

広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、
都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除きます。
国税庁HP No.4610 広大地の評価 より抜粋


この広大地が認められれば、土地の評価を最大で60%近くまで下げることが出来るのです。

さて、本題です。

それではこれ以上は引き下げられないのでしょうか。

結論から言いますと可能です!

※墓地近くの忌み地や線路などの騒音が激しい土地、高圧線が通っている土地、
「利用価値が著しく低下している宅地」として10%評価減を併用できます。

ここで注意です。
「利用価値が著しく低下している宅地」の申請は綿密な現地調査・測定など
様々な条件が必要となりますので専門家にご相談くださいね。

地名と地盤の関係性・・・・皆さんの地域は!?

こんな話は聞いたことはないですか。

水害の際は神社やお寺に逃げるとよい!

これは東日本大震災の津波の到達点を結ぶとわかるのですが、
津波の被害から逃れている場所が多いと思います。

このように寺社・仏閣の建立されている場所は昔から災害にあいにくい場所にあります。
それでは、寺社・仏閣以外で地域の地盤を知る方法は・・!?
(役所等での調査・専門家などに聞くことをしないで済むちょっとした方法としてですが)

その地名にもヒントがあるのです。

例えば水を連想させる

水、池、沢、港、浜、津、などのサンズイが付く漢字

水辺を連想させる

堤、浦、菅、橋、堀、船、州、田など

水辺の動物や植物を連想させる

鵜、亀、葦、魚、貝、萩、など

湿地や水田を連想させる

谷地、新田、野田、曽根など

それでは逆に山の手を連想させる

岡、丘、台、山などもありますね。


ここで注意です。

上記の場所が決して地盤が緩いわけではなく、その地域に特色で付けられた場合もあるので
一概には言えませんが、このように普段目にするものからも情報を入手することが出来るので
皆さんの地域の歴史を探ってみてはいかかでしょうか。

ecocarat(エコカラット)の有効活用! 

リフォームや湿気対策、消臭のアイテムとしてよく使われているecocarat(エコカラット)
トイレなどの消臭

ecoカラット.jpg

お部屋の壁に貼り、湿気対策

ecoカラット1.jpg

様々な場所で活用されてますね。
それでは後に残った材料はみなさんどうしてますか?
業者さんに廃棄してもらってますか?

もしそうなら、もったいない!!

残った材料を有効に使いましょう!!
一枚ものなら、収納の床に置いたり、屋根裏収納などなど湿気がこもりやすい場所に!
中途半端に残ったものでも、それを砕いて下駄箱、トイレ、床下などなど様々な場所で活用できますよ!

定期借家契約と普通賃貸借契約 どちらがお得

定期借家契約と普通賃貸借契約では何が違うのでしょうか。
5つの項目でその違いをご紹介します。

契約更新

定期借家契約(以下定借とします。)はありませんが、普通賃貸借契約(以下普通借家とします。)はあります。

契約期間

定借は期間を必ず定めます。その期間については制限はなく、1年未満も可能です。
普通借家は期間を定めなくてもよいが、1年未満の場合は期間の定めのない契約になる。

契約の手続き

定借は契約前に更新のない契約であることを書面で説明する必要があり、
契約は公正証書などの書面で締結する。
普通借家は事前説明も契約書も法律上の要件ではない。

賃料増減額の特約

定借の場合、特約は有効であるが、契約期間中に借賃を増減しない特約があると、
借地借家法32条の規定は適用されない。
普通借家の場合、特約があっても公租公課や近隣相場など一定の事情があれば、
借地借家法32条が適用され、家賃の増減請求ができる。
増減請求しない特約があっても減額請求はできる。

中途解約

定借は、特約がなければ原則中途解約はできない。
居住用で床面積200㎡未満の物件の場合のみ、
賃借人のやむ得ない事情で生活に支障がでるときは中途解約できる。
普通借家は特約は有効であり、特約がない場合は双方の合意が必要となる。

これを踏まえてどちらが得かは貸主様の意向に寄りますが、
立地条件がよく、空けばすぐに次の借主様が見つかる人気物件なら定借が得かもしれませんね。
それ以外なら、手続き等も簡易な普通借家の方がよいと思います。

管理事務所改装工程・・・・タイル編その2

昭和61年築の管理事務所の改装を今月より開始いたしました。
ご入居者の皆様、ご来社頂いております関係者の方にはご不便をおかけしますが、
何卒、ご理解と子協力をお願い申し上げます。 

さて、今回は玄関壁面のクロスにアクセントを付け温もりと重厚感を作りました。
before・・・afterをご紹介します。

施工前は一般的なクロス張りの壁面でした。(クロスを剥がした状態です。)

スタイルウッド張る前.jpg


スタイルウッド張る前1.jpg

ウッドタイルを一面に貼ることで空間を引き締めながらも木の温もりを感じます。

スタイルウッド施工後.jpg


スタイルウッド施工後1.jpg

賃貸借契約の債務不履行等は、明渡し訴訟より和解!?

4月20日のtopicで契約書を公正証書にした時の利点はを紹介させて頂きました。


その際に公正証書を契約時に締結しておけば、家賃の滞納や損害金などの金銭債務には
強制執行が可能になるとご紹介させて頂きました。しかし、明渡しに対しては出来ませんとご紹介いたしました。

それではやはり明渡し訴訟しかないのでは...
今回は、契約時に公正証書での締結ではなく、提訴時に明渡訴訟しかしていないのであれば、
和解する方がリスクが少ないということをご紹介します。

そもそも裁判所の判決は、提訴時に記載した請求の趣旨に対応した判決しか取得することはできません。
すなわち、「建物明渡し」だけであればその他の請求は解決されないということです。

しかし、和解による解決であると当事者間での合意が得られれば金銭債務に対しても請求できるようになります。
それに、強制執行であれば強制執行手続きといった手間と費用(裁判所への予納金、執行補助業者費用)
も掛かりますので、和解であるほうが断然にメリットがあります。

ここで注意です。
和解が成立した場合には和解調書を作成するのですが、これが判決と同様の効力があるので、
和解成立に向けた交渉は細心の注意を払いながらすることをおススメいたします。

これは交際費!? 会社代表者の結婚披露宴費用は...

結婚披露宴と言われると、一般的には結婚当事者の私的な社交的行事であると考えられていますね。

では、会社代表者が事業にとって重要な取引先、あるいは同業者らに対して結婚を披露し、
今後の取引を円滑に進めるためのお披露目会としては大きな効果を表すものとして捉えれば交際費では...。

結婚披露宴を、接待、供応という交際費本来の趣旨と性格を考慮すると、
企業色の強い結婚披露宴は私的な行事とばかりは言えないでしょう。
よく披露宴でみられるものとして、席次、主賓、乾杯の発声、挨拶の手順など仕事にかかわる人選ですね。
と、考えるとこれは交際費なのでは...。

裁判所の判断は、以下のとおりです。

法人代表者の結婚披露宴は、特別な事情がない限り、私的な社交的行事となり、
その費用は役員報酬に当たる。 

上記をよく見ると、特別な事情と記載がありますね。
実はこれはとてもアバウトなのです。

では結婚披露宴を親族等で行い、これとは別に事業関係者を対象とした披露宴は「特別な事情」なのでしょうか。
この特別な事情というのが不明確であるので今現在ではこれ!という方法はないが、
事業関係者と親族等を人数割りで按分し、事業関係者分だけを損金という方法はどうなのでしょうね。

ただ、原則としては結婚披露宴は私的な行事と認識されているのでグレーな方法かもしれませんね。

管理事務所改装工程・・・・タイル編その1

昭和61年築の管理事務所の改装を今月より開始いたしました。
ご入居者の皆様、ご来社頂いております関係者の方にはご不便をおかけしますが、
何卒、ご理解と子協力をお願い申し上げます。 

さて、工程順にそれぞれの特徴とbefore・・・afterをご紹介します。
今回は、管理事務所側面のリシン吹付を深みのある陰影が特徴の47角タイルを貼りつけます。


写真は施工前のリシン吹付の状態です。
リシン吹付.jpg

これをある程度削り、下地処理をします。
山水事務所 施工前.jpg

タイルを貼ると引き締まった感じがします。
山水事務所 施工後.jpg

ここで職人技と材料の選択がタイル張りを引き立てます。
そのポイントをご紹介します。
①下地のボンドをグレー色にすることで、目地が味のある陰影を作っております。
②そして、見切り個所の細かい作業が全体を引き締めます。

タイル3.jpg

タイル1.jpg

タイル2.jpg

タイルひとつでこれだけ雰囲気を変えることができますよ!