兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

消費税の増税で事業用の建物は賃料を増税分でも上げることができた！と話をききますが、
住居用に関しては消費税の課税もなく、上げるタイミングはいつ？上げれるの？
などとご相談を頂きます。　なんどかtopicでも取り上げさせていただきましたが、
今回は値上げの為の条件をご紹介させて頂きます。
まず、値上げの為には次のような条件が必要です。
①固定資産税や都市計画税などの負担が増えること
（借地上の建物であれば地代の増額分も含む）
②土地建物の価格が高騰したこと
③近隣の家賃と比較して不相当に低くなったこと。
④家賃を増額しないという約定をしていないこと。
これが借地借家法32条1項の規定を挙げたものです。
そして、貸主は家賃の値上げを請求しようとする場合には、借家人に対して、
「〇月分から家賃を〇〇円に増額する」という旨の意思表示をしなければなりません。
これは将来に向かっての意思表示であり、書面でなくも口頭でも可能です。
しかし、一般的には簡単には承諾はもらいないでしょう。
その場合には調停を申し立てることになります。これは調停前置主義といいます。
そしてこの調停には強制力がないので、解決に至らない場合は訴訟になります。
なお係争中は貸主は家賃の受け取りを拒絶することが一般的ですが、
まったく受け取らないのも経営上支障がありますね。
ですから、借家人が供託したものを家賃の一部として受け取ることも可能です。
しかし、この借り手市場のご時世、現状のままで賃料を上げることは難しく、
裁判費用、そして時間もかかります。現在の賃料を維持しながら、
キャッシュフローを残す方法（節税、コスト削減など）を当面の経営手段として考えていくことが
将来的に賃料を上げれる時への準備になると思います。