トピックス


2014年4月アーカイブ

そろそろ春の引っ越しも落ち着き、単身者もファミリーも新生活に慣れてきているころではないでしょうか。
緩みがちなこの大型連休ですが、こんな勧誘にはご注意くださいね。 
管理会社からの依頼などを装った悪質な訪問販売などにはこんな対応をしてくださいね。

まず、必ずインターフォン越しに対応ください。
もしチャイムやベルで直接扉を開けなければならない場合は、室内に入れないようにチェーンなどをしてご対応ください。

※管理会社からの依頼、もしくは管理会社を装い訪問があっても、緊急を要する事がない限り突然の訪問で、
設備などを交換したり室内点検をすることはないとお考えください。

※それでもしつこい場合には、契約時に確認した管理会社にその場で連絡取る、
もしくは来訪者の名刺をドアポストなどに入れてもらい、翌日に改めて連絡するなど、
決してその場で独断で判断しないようにしてください。
大抵の悪質訪問販売は名刺を渡すことを拒みます。
そしてその場で管理会社に確認をするなどといった行動を取ると引き下がります。

※それでも不安な場合は、全国共通警察相談ダイヤルに連絡をしてください。
「♯9110」は携帯からも繋がりますので是非登録することをおススメいたします。

賃貸借契約中に賃借人が死亡した場合、借主がいないので契約は終了!ではありませんよ!

この場合、賃借人に相続人がいる場合はその地位を継承することになります。
(この場合、家族で住んでいる場合を除いて考えます。)
相続人が一人の場合は、その者に契約の意思を確認すれば済むことですが、
相続人が複数いる場合にはそうはいきません。
この場合は、相続人全員を訴訟の相手方とする必要があります。
それにはすべての像属人の戸籍などを取得し、相続人全員を確定する手続きから始めます。
しかし、相続人の中には、海外にいる者、現住所の調査をしても詳しい現住所が判明しないケースもあります。
相続人すべてに対して手続きをしなければならない事を原則とするならば、
ひとりでも見つからなければ、契約を終了させることは難しくなります。
そこで、今回はこんな判例をご紹介いたします。

一部の相続人に対する解除でも有効!

これは、賃借人が死亡し、その相続人を相手方として提起された明渡訴訟において、
相続人全員に対して解除通知を発送し、解除しなければならないのが原則であるとして、

賃貸借契約において、賃借人が死亡し、数人の相続人が賃借権を相続したものの、
そのうち特定の相続人のみが賃借物を使用し、かつ賃料を支払っているような場合は、
他の相続人は賃貸借に係る一切の代理権を当該相続人に授与したとしてみて差支えないこともあり、
そのような特段の事情のある場合には、賃貸人は、当該相続人に対してのみ
賃料支払いの催告や契約の解除の意思表示をすれば足りる

(大阪地判平成4年4月22日)と判断しました。


国土交通省が示している原状回復ガイドラインでは、
通常損耗分の補修費用は貸主が負担することを原則としています。

では、ハウスクリーニングは原状回復なのでしょうか。

原状回復ガイドラインでは、クリーニングについて、経過年数は考慮しない。
賃借人負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、
部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を全額賃借人負担とする。

そして、実際にハウスクリーニング特約は裁判例でも有効であると概ね認められていますので、
特約をすることは可能かつ有効ですが、文頭記載のとおり、
原則は借主負担である通常損耗分も含めてその清掃費用等を借主側に負担させるものですから、
特約にはそれを有効にするための基準を作る必要があります。

その基準とは・・・・

①賃料とは別建てで、退去時にハウスクリーニング費用が
借主負担で発生することが契約書等において明らかであること。

②契約時において、原則的取扱では当該費用は貸主負担であるが、
本契約では当該特約によって借主負担となっていることが説明されている事、
その際には説明を受けたことの署名を受けておくことが有益です。

③金額が目的物件のハウスクリーニング票として相当な額であって、
賃料との比較においても過大なものになっていないこと。

このような要件を満たすことが大事です。
これに加えて、ある程度目安がつくハウスクリーニング費用の概算を契約時に示すことも有益です。

契約書を公正証書にした時の利点は

賃貸借契約を締結する時に、費用をかけてまで公正証書にする価値はあるのでしょうか。

先に大きな利点を言いますと、
滞納家賃、損害金などの金銭債務を怠った際に、強制執行が可能となります!

公正証書の原本は公正役場に厳重に保管されますので、条文に対しての言い逃れや紛失の際にも安心です。
それほど費用もかからないので、賃料不払いの事故などの不安があるときには有効な手段です。

ここで注意です。

金銭債務には強制執行が可能ですが、契約終了後の明渡しは強制執行ができませんのでご注意ください!

すまいの給付金は、消費税引き上げ後の税率が適用される住宅を取得する場合に、
その負担額を軽減されするため現金を給付するもので、平成29年12月まで実施される制度です。

住宅ローンとは何が違うのか...
住宅ローンは減税は所得税等から控除するため、収入が低いほどその効果は小さくなるのですが、
すまいの給付金は、受託ローン減税の負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して負担の軽減を図るもので、
収入によって給付額が変わるという点が違いです。
その対象者は、住宅を取得し登記上の持ち分を保有、その住宅に居住するとともに、
収入が一定以下でなければならない。
また対象物件も新築住宅と中古住宅とでは要件も異なります。

新築住宅を住宅ローンで取得した場合、
①床面積が50㎡以上
②施行中等に第三者の現場検査を受けて一定の品質が確認された住宅が要件となる。

新築住宅を現金で取得した場合、
上記①と②に加えて、③として、50歳以上で収入の目安が650万円以下の者が取得し、
④フラット35Sと同等の基準を満たす必要がある。

一方、中古住宅は、売主が宅地建物取引業者であることが前提です。

中古住宅を住宅ローンで取得した場合、
上記①と同じ要件で現行の耐震基準を満たす必要がある。
上記②の検査については売買時に受ける必要がある。

中古住宅を現金で取得した場合、
上記①と②に加え、③の要件を満たす必要があります。



①床面積が50㎡以上
②施行中等に第三者の現場検査を受け、一定の品質が確認される。
③50歳以上で収入の目安が650万円以下の者が取得する。

詳細はすまい給付金ホームページをご参照ください。
http://sumai-kyufu.jp/

相続税増税前に、不動産活用で相続財産を圧縮しよう!

ご存知の通り、平成27年1月1日以後の相続から相続税の増税されますね。
現金や預金は、手元に残っている現金残金、預金の預入額がそのまま相続税の課税価格になります。

それではどうすれば...過去に何度かご紹介させて頂いておりますように、不動産を活用すると良いでしょう!

現金や預金はそのまま課税額になりますが、建物や土地の場合は、固定資産税評価額、路線価方式、倍率方式、
により評価され、建物であれば約40%~50%、土地では約20%、相続税の課税価格が低くなります。
さらに、賃貸マンションにすると、建物は貸家、土地は貸家建付け地として評価され、さらに相続税の課税価格は低くなります。

また、親の居住用の土地に生前に銀行の借入金により賃貸マンションを建築することにより、小規模宅地の評価減等で、
土地、建物の相続税評価額を下げ、相続税負担を大幅に圧縮することも可能となります。

ここで注意ですが、いくら相続税が減少するとはいっても、闇雲に建築して、返済の見通し、
事業計画をしっかりしなければ逆に資産を失う危険もあります。
このような事態を引き起こさないように、土地、建物の特性、潜在能力を理解し、
最も有効な活用方法を検討し、不動産管理のプロ、税務のプロとのタイアップが大事です。

家賃の値上げはどんな場合にできるのでしょうか。

消費税の増税で事業用の建物は賃料を増税分でも上げることができた!と話をききますが、
住居用に関しては消費税の課税もなく、上げるタイミングはいつ?上げれるの?
などとご相談を頂きます。 なんどかtopicでも取り上げさせていただきましたが、
今回は値上げの為の条件をご紹介させて頂きます。

まず、値上げの為には次のような条件が必要です。
①固定資産税や都市計画税などの負担が増えること
(借地上の建物であれば地代の増額分も含む)
②土地建物の価格が高騰したこと
③近隣の家賃と比較して不相当に低くなったこと。
④家賃を増額しないという約定をしていないこと。

これが借地借家法32条1項の規定を挙げたものです。

そして、貸主は家賃の値上げを請求しようとする場合には、借家人に対して、
「〇月分から家賃を〇〇円に増額する」という旨の意思表示をしなければなりません。
これは将来に向かっての意思表示であり、書面でなくも口頭でも可能です。

しかし、一般的には簡単には承諾はもらいないでしょう。
その場合には調停を申し立てることになります。これは調停前置主義といいます。
そしてこの調停には強制力がないので、解決に至らない場合は訴訟になります。

なお係争中は貸主は家賃の受け取りを拒絶することが一般的ですが、
まったく受け取らないのも経営上支障がありますね。
ですから、借家人が供託したものを家賃の一部として受け取ることも可能です。

しかし、この借り手市場のご時世、現状のままで賃料を上げることは難しく、
裁判費用、そして時間もかかります。現在の賃料を維持しながら、
キャッシュフローを残す方法(節税、コスト削減など)を当面の経営手段として考えていくことが
将来的に賃料を上げれる時への準備になると思います。

役員借入金が多い場合には早めの対策を!!

役員からの短期借入金で会社を運営するのはよく使われる手段です。
特に中小企業・同族会社ではよく用いられると思いますが...
この借入金をそのまま残しておくと大変なことになりかねます。

それは、相続が発生した場合には額面がそのまま相続税の評価となりますので、
借入金が多額であると当然、相続税に跳ね返ってきます。
こんな事態を回避するためにいくつか対策をご紹介します。

まず、貸付金を債権放棄する。

要するに会社を事業承継させるのであれば、債権放棄して、
貸付金という相続財産をなくしてしまうということです。
ただし、ここで注意です!
債権放棄ということは、会社には債務免除益が計上され、
利益が生じることになりますので、相続税は回避できても、
法人税がかかることがあり、かつ、債務免除ですから純資産が増えて株式の評価が上がります。
これによって、債権放棄する人と会社の株主が異なる場合には、
贈与税等がかかる可能性がありますので注意です。

ですから、この債権放棄を使う場合には、会社が税務上赤字で、
繰越欠損金があり、贈与税等の問題がない場合に限ります。

では、借入金を資本金に振り替える。
これをDESといいます。 Debtである負債とEquityである株式をSwap交換するということです。

この場合は借入金の額面が株式の評価になり、評価額の圧縮となります。
そして、会社の決算上は借入金が減少して、資本金が増加しますので、
自己資本率が上がることで、対金融機関も有利になります。

ここで注意です。
これをやりすぎて資本金額が1億円超すと、中小企業の優遇税制が使えなくなり、
法人住民税の均等割りが増えたりするというデメリットもありますので注意です。
そして、会社の財務内容によっては、債務消滅益が計上されて法人税がかかる可能性があります。

では、デメリットが少ない方法は!?

役員報酬を減らして、その経費削減分を役員借入金の返済にする方法があります。
この場合、役員への返済分は経費になりませんが、受け取る役員は手取り額を変えずに、
所得税や住民税を節税でき、金額によっては社会保険料まで減らすことができます。

会社に応じた節税を!!