トピックス


2014年2月アーカイブ

定期借家契約期間中に起こりうる事案

定期借家契約の最大のメリットは「期間満了で確実に契約を終了させることができる。」ことです。
しかし、借主様にとっては最大のデメリットです。
そのため、定期借家契約独特の規定や相談事案が出てきます。

今回は、実際にあった事案をご紹介します。
これは判例ではないのでその事案の内容によって相違がありますのでご了承ください。

①定期借家契約に敷金(保証金)・礼金の規定は有効なのか。

敷金(保証金)といえば、賃貸人に対して債務不履行になった場合の
担保となる預託金というのが一般的な性質ですね。
ですから、期間決まっている契約であっても
敷金(保証金)・礼金の規定自体が借地借家法によって直ちに無効ではありません。
ただし、これは「消費者契約法」では問題になるケースもあり、
定期借家契約のように確実に期間満了時に終了する契約にはなじまないと考えられています。

②中途解約時には違約金を支払う契約にできるのか。

まず、定期借家契約定期借家契約には原則として中途解約は禁止です。
ただし、特約があれば可能で、200㎡以下の居住用住宅の場合で、
転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない自由などの理由の場合は1カ月の予告期間で解約可能です。
ですから、中途解約を認める特約がなければ中途解約に対して違約金を科すことも可能です。

③賃料増額規定は可能か。

借地借家法によって、賃貸人・賃借人の双方から増額・減額請求は認められていますが、
自動増額改定規定は借地借家法に違反することもあります。
しかし、定期借家契約では賃料改定合意は有効で、借地借家法に優先します。
したがって、「契約期間中は賃借人は減額請求しない」「毎年○○日に賃料を3%ずつ増額改定する」は有効です。

④再契約時に賃料の増額は可能か。

定期借家契約での再契約とは新しい契約を意味します。
そして、契約するか否かは貸主様の任意です。
ですから、賃料増額も可能です。


六甲壱番館601号室 室内リフォーム完成いたしました。

JR六甲道駅徒歩1分のhigh grade designer's apartment 
六甲壱番館601号室のリフォーム完成いたしました。
室内の雰囲気をお楽しみください。
P1230818.jpg
室内の動画はこちらから。
http://www.youtube.com/watch?v=CIvbW823LBc

建物の老朽化は逃れられないものです。
大規模修繕や耐震工事などで回復させることが出来れば良いのですが、
老朽化で建て替えをせざる得ない場合もあります。
その時期が前以て分かっていれば、賃貸借契約を「定期借家契約」にするのですが、
一般的にはその時期は明確ではないので定期借家契約をするのはリスクがあります。
なぜ、一般賃貸借契約ではいけないのか。
それは老朽化による建物改修工事の必要性が「更新拒絶」「解約」といった貸主からの正当事由となり難いからです。

では、特約をつければ・・・と思いがちですが、
必ず有効となる特約は借地借家法、消費者保護法から見ても絶対はありません。
しかし、可能性は0ではありませんので、
「建替えが予定されていることを認識したうえでの賃貸借契約」を付け加えることがひとつの判断材料になると思います。

参考例を挙げて紹介いたします。
(あくまで判断材料であって正当事由とみなされない場合もあるのでご注意ください。)


本物件は老朽化により建替え計画があり、長期間の賃貸借契約の存続は予定されていないことを貸主及び借主は了承した上で、本物件の賃貸借契約を締結した。
よって、本契約における賃料は、近隣相場よりも低額に設定している事も了承するものとする。

賃借人は本物件の建替えが実施されることになった場合には、賃貸人からの明渡請求に応じるものとし、
立ち退き料その他金員は請求しないものとする。賃貸人からの明渡請求は3か月前予告とする。

今回は平成24年1月7日に判決があった最高裁判所での事例をご紹介します。

区分所有者同士のトラブルと共同利益背反行為とは別個に考えられてきましたが...


【事案の概要】

ある、区分所有者が組合員に対して誹謗中傷を繰り返していました。
このような行為はマンションを管理維持していく中で大きな妨げになります。
どのような行為か。
①組合員が修繕積立金を恣意的に運用したと誹謗中傷する文章を頒布した。
②マンションの防音工事や防水工事受注業者に工事辞退を求める業務妨害行為。
③組合員への暴行行為。

そこで管理組合は区分所有建物法第六条一項の
「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」
これを共同利益背反行為といいます。)として区分所有者に対して
その行為をやめるように訴訟しました。

【判決の要旨】

ここで注意深いのが、地裁と高裁は共同利益背反行為として認めなかったことです。
理由としては、被害者が各々に差し止めや賠償をすれば足りると判断しました。
この判断に最高裁は管理組合役員への誹謗中傷行為が組合の業務遂行や運営に支障を生じ、
マンションの正常な管理又は使用が阻害される場合は共同利益背反行為に当たる可能性があると判決しました。

これは今後の事案を大きく左右する判決であると思います。

温かみのある空間演出に

無垢の木材と職人技、間接照明との融合が、柔らかく、そして温かい空間を演出しています。
無機質なものとのコラボした空間を次のリフォームで使ってみたいと考えております。
写真は六甲道にある生豆焙煎問屋 まめやさんの壁です。

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間接照明がさらに温もりを演出!
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土地の賃貸借契約で気を付けること・・・建物の存在

土地を賃貸することで相続対策、所得税対策、固定資産税対策にもなりますと過去にtopicでもご紹介しました。
関西圏でも土地の賃貸借が広まってきている中で、気を付けて頂きたいことを事例をもとにご紹介いたします。
http://www.daiwajyutaku.com/qanda/keiyaku/list.php#no929

全国的な雪でwhite St.Valentineになり、素敵な時間を過ごされている方もいるかと思いますが、
今回の大雪に因んだこんなトラブル事例をご紹介します。
資産管理のQ&A 工作物・責任

神戸大学へ入学の皆様への4万円台の1DKのご紹介

グリーンハイツ山水A棟102号室
3月末日の退去、4月中旬~下旬入居可能です。

グリーンハイツ山水A102.jpg

グリーンハイツ山水C棟101号室
即日入居可能です。 神戸大学生協からの問い合わせのみ。
4月1日からの家賃発生可能です。

グリーンハイツ山水C101アットホーム.jpg

大和ハイツ405号室
3月5日より内覧可能です。
最上階角部屋で日当たり、眺望ともに良好です。
4月1日からの家賃発生可能です。

大和ハイツ 405アットホーム-1.jpg

詳細は、管理物件画面からお問い合わせください。

賃貸借契約における、消費税の課税と非課税について。

賃貸不動産に関する消費税は対象物件の内容によって異なります。

ご存知の通り、土地や住宅の貸し付けであれば非課税です。
それじゃあ私は関係ない!と思われたオーナー様!決して他人事ではありませんよ!
住宅は非課税ですが、修繕費や管理会社への管理手数料、その他消費税の負担を要するものが
8%になるので、単純にコストは3%あがります。
それに追い打ちをかけ、賃料の下落...さらに平成27年10月には消費税10%と楽観視できません。
このような事態をまねかないように管理会社とよく相談してくださいね。

さて、今回のテーマに戻りますが、上記で記載したように住宅と土地には課税されませんが、
それ以外の店舗や施設、駐車場の貸し付けには消費税が課税されます。

ここで確認いただきたいのが、住宅の賃料に駐車場が含まれている場合や管理費・共益費に施設の利用費が
含まれているような場合があります。
それでは、この場合の駐車場や施設利用費は課税!?
この場合の基本的な考え方としては、それが住民専用であるかどうかです。
つまり、住宅の貸付けに付随するものは非課税と考えてください。

ただし、ここでも注意です。
たとえ住民専用であっても、契約書上で住宅の賃料と駐車場代が明確に区別されているものは、
それぞれ個別での判定ですので駐車場は消費税の対象です。

これを踏まえて貸主様も借主様も契約書の内容をお考えくださいね。

相続についてもう一度おさらいしておきましょう!

以前から相続税についてご紹介させて頂いておりますが、今一度相続に対してご紹介します。

相続税が増税になる前に、生前対策に対する意識を高めましょう!

不動産を所得すると多額の財産になりますね。そうすると必然的に税額も増えてきます。
そんな時、不安になるのが相続税です。この税を少しでも軽減するために生前対策の知識を養いましょう!
その前に不動産でできる節税対策を6つほどご紹介しておきます。

①賃貸経営の会社を設立する。
登記費用など設立には費用もかかります。
②土地を活用して賃貸住宅を建てる。
ロケーションによっては建てずに駐車場にしておくことも。
③不動産を売却して買い替える。
タイミングが大事
④現金で不動産を購入
すべてを注込むのではなく運転資金を残すなどの試算表を作成が大事
⑤現金で建物を建てる。
運転資金、空室対策、など管理会社選定など様々な対策必要
⑥自宅を配偶者に、不動産を子供に、
配偶者控除や生前贈与などの税務控除を有効に

今、ご所有の財産によって上記の①から⑥を上手く組み合わせてよい節税を!


基礎控除
改正前は・・
5000万円+1000万円×法定相続人
改正後は・・
3000万円+600万円×法定相続人に

税率区分
1000万円以下・・・10% 控除額は0万円
3000万円以下・・・15% 控除額は50万円
5000万円以下・・・20% 控除額は200万円
1億円以下 ・・・30% 控除額は700万円
2億円以下   ・・・40% 控除額は1700万円
3億円以下   ・・・45% 控除額は2700万円
6億円以下   ・・・50% 控除額は4200万円
6億円超え   ・・・55% 控除額は7200万円

未成年者控除・障害者控除
未成年者控除
6万円×20歳に達するまでの年数を改正後は10万円×20歳に達するまでの年数
障害者控除
6万円×85歳に達するまでの年数を改正後は10万円×85歳に達するまでの年数
(特別障害者は12万円が20万円に)

小規模宅地等の相続税の課税価格の見直し
居住用宅地の適用対象面積
上限240㎡から上限330㎡へ

居住用宅地と事業用宅地を併用する場合の限度面積の拡大
以前は限度併用で居住用の上限240㎡と事業用の上限400㎡の繰入で400㎡が
改正後は居住用の上限330㎡と事業用の上限400㎡の併用で730㎡へ

居住用宅地の適用要件の緩和と柔軟化

二世帯住宅では内部の行き来の出来るか否かに関係なく同居を認める。
老人ホームに入所して被相続人が住まなくなった家屋の敷地については、
以下の要件で相続開始直前まで居住していたものとして扱う特例があります。
①被相続人に介護が必要として入所した時
②居住しなくなった家屋が貸し付けなどの用途に供されてない事。


店舗・事務所の賃貸業をしていると、家賃に対して消費税の納税義務が発生いたしますね。
平成26年4月から消費税率が5%から8%になるのはご周知のとおりですが。。。
それでは、賃貸中の物件の賃料は何月分から8%に。

これは、貸主様が賃料を「前受金」として経理処理しているかがポイントです。
まず消費税のルールですが、「契約または、慣習によってその支払いを受けるべき日」に
収入として計上することになってます。
これは、一般的には当月分の家賃は前月の末日までに支払う前家賃となっていることが多い
のですが、この場合は、前月末が「支払いを受ける日べき日」となります。
よって、平成26年4月分の賃料は3月に受領するので、5%となり、5月分の賃料からは8%となります。

しかし、実際の経理では3月末に受領する4月分の賃料を前受金として経理処理することで、
4月に計上している人が多いと思われます。この場合は、平成26年3月分までは5%、4月分以降は8%となります。

ここで注意です。

賃料が遅れた場合は...
前受金を採用している場合はでもしていない場合でも、
平成26年2月末までに支払う平成26年3月分の賃料を、
5月に受領したときは5%で問題ないのですが、
平成26年3月末までに支払う平成26年4月分の賃料を、
5月に受領した時は、前受金経理を採用していない場合は5%ですが、
前受金経理を採用している場合は8%です。

そして、今一度貸主様に確認をして頂きたいことが!

賃貸借契約書に「消費税の税率の変更」「公租公課の増額等による・・・」がない場合や、
賃料表示が「税込」になっている場合は、増税分が請求できない可能性があるので、賃借人と交渉して、
覚書などを締結することをおススメします。
今回の差額3%、そして平成27年には10%になる差額5%を負担することになりますよ!

正体不明の第三者が建物を占有、明渡請求の方法は!

建物占有者が当初の賃借人から何度も替わり、今の占有者がわからないなんてことが
実際にあるんです。それでは、この場合、賃貸借解除による明渡請求の相手方は一体誰なんでしょうか。

当然、賃借人を建物明渡請求訴訟の被告とするのですが、この部屋を直接占有している第三者も被告とし、
債務名義を得ておく必要があります。

この時に注意しなければならないのが、この第三者が口頭弁論終結前にさらに別の第三者に占有を移転すると、
たとえ勝訴判決を得ても、占有を移転された別の第三者には効力が及ばなくなります。
こうなると明渡請求はエンドレスになります。 
このような不都合を避けるために、占有移転禁止の仮処分を得ておく必要があります。
これは、当事者から承継人に対しても確定判決の効力を及ばすことです。

この占有移転禁止の仮処分は平成15年に民事保全法が改正され、
「占有移転禁止の仮処分であって、目的物が不動産であるものについては、
その執行前に債務者を特定することを困難とする特別の次女のある時は、
裁判所は、債務者を特定しないで、これを発することができる」ようになりました。

そして、債務者を特定しない不動産の占有移転禁止の
仮処分命令が発令された場合には、保全執行の段階において、
その執行によって目的物である不動産の占有を解かれたものが債務者となるとされています。
ここで注意です!執行官が目的物である不動産に赴き、
占有の事実等を調査しても占有者の特定ができなければ、
仮処分執行は執行不能となり、債務者への仮処分命令の送達もされないということを注意いただきたい。

20年間の買い取り保証は安心な投資!?

相続対策やサブ収入として不動産投資、賃貸住宅経営をする人が多いのはご周知の通りです。
ただ、リスクも多いことはすでに経営されている方はお分かりだと思います。
そこで、リスク分散として今ブームになっているのが、野立ての太陽光発電です。
この野立ての太陽光発電は賃貸住宅経営と比較するとどんなメリットがあるんでしょうか。
ちょっと比較してご紹介します。
①空室や賃料の下落リスク、滞納リスクがなく、一定期間決まった収入が見込めます。
②入居者トラブルがない(クレーム、孤独死など)
③賃貸住宅と異なり、交通利便性など立地は問わない。
④信販会社のソーラーローンを利用すれば、借入の信用力に関わらず、
無担保で融資が受けれる。
⑤減価償却の絶対額が大きい
⑥保険料の負担が軽減されている。など

①と②は記載の通りですし、③は安くて日当たりのよい土地であれば、利回りもよく、
固定資産税も安くなるので必然的にキャッシュフローが良くなります。
④は極端に言えば、フリーターでも投資可能です。
⑤ですが、定率法でも定額法でも選択可能で17年償却、もしくはグリーン投資減税を活用すれば
初年度で100%一括償却も可能です。これは対象者と制限がありますので、
経済産業省の資源エネルギー庁のHPを参照ください。

それではテーマとおり20年間の買い取り保証は安心な投資!なのでしょうか。
たしかに20年間電力会社が買い取ることを国が義務つけているので賃貸住宅経営よりは安定していると思われます。
ここで注意ですが、「再生エネルギー固定価格買い取り制度」いわゆる買い取り価格は、
初年度の42円/KWHから平成25年度は37.8円/KWH、
そして平成26年度はさらに下がる34円/KWH?になると見込まれています。

デメリットとは言えませんが、このような設備を付けるにはかなりのメンテナンスが必要となります。
日常の目視点検、太陽光モジュールの汚染除去、鳥獣被害確認、電圧等のチェックなどなどがあるので、
販売業者や管理会社の選定にはじっくり時間をかけるべきです。

なんにしても、簡単に儲かるなんて収益事業はないのです。