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コラム
収益目的で中古物件を取得する場合に気を付けること・・・資本的支出
近年、中古物件を取得して収益を得る、いわゆる不動産投資をする方が年々増加しています。
不動産投資は決して悪いものではなく、過去に多くのｔｏｐｉｃでも取り上げておりますが、
相続対策にも有効で、良き不動産管理会社や不動産に強い士業との付き合い方で良好な経営ができます。
ただし、オーナー様もそれなりに知識を持ってもらわなければなりません。
経営をしていく中で最低限の法律、税務を知っておかないとたいへんなことになりかねますので！
今回は中古物件を投資目的で購入していく中で覚えておいていただきたいことをご紹介します。
そのテーマは、中古物件の資本的支出における注意点です。
資本的支出とはですが、前回のｔｏｐｉｃを参照ください。
今回のテーマにある注意点の一番のポイントは、
中古物件を新規で取得して行うリフォームは資本的支出として計上されるということです。
文章で説明するとわかりにくいので、例えの数字を入れてご説明します。
まず、リフォーム費用が取得価格の５０％以下の場合は「簡便法による耐用年数」
例えば、築２０年のＲＣマンションを取得した場合は、ＲＣの耐用年数は４７年、これを数式に入れると、
「４７－２０×０．８」＝３１ よって耐用年数は３１年となる。（耐用年数が２年未満なら２年）
これが簡便法です。
ところが、リフォーム費用が取得価格の５０％以上で再取得価格の５０％も超える場合は、
ＲＣの耐用年数である４７年となってしまうのです。
これが再取得価格の５０％以下の場合は、以下のような式で計算されます。
（中古物件の取得価格＋資本的支出額）÷
（中古物件の取得価格÷簡便法での耐用年数＋資本的支出額÷中古物件の法定耐用年数）
ややこしいですね。それでは例をあげます。
中古物件の取得価格を１０００万円 資本的支出額を４００万円 築２０年のＲＣマンション ＲＣの耐用年数４７年
（１０００万円＋４００万円）÷（１０００万円÷３１＋４００万円÷４７）＝３４．３４
３４年となります。
こういうところを考えて購入しなければ、キャッシュフローの悪化が・・・