トピックス


2014年1月アーカイブ

近年、中古物件を取得して収益を得る、いわゆる不動産投資をする方が年々増加しています。
不動産投資は決して悪いものではなく、過去に多くのtopicでも取り上げておりますが、
相続対策にも有効で、良き不動産管理会社や不動産に強い士業との付き合い方で良好な経営ができます。

ただし、オーナー様もそれなりに知識を持ってもらわなければなりません。
経営をしていく中で最低限の法律、税務を知っておかないとたいへんなことになりかねますので!

今回は中古物件を投資目的で購入していく中で覚えておいていただきたいことをご紹介します。
そのテーマは、中古物件の資本的支出における注意点です。
資本的支出とはですが、前回のtopicを参照ください。
今回のテーマにある注意点の一番のポイントは、
中古物件を新規で取得して行うリフォームは資本的支出として計上されるということです。

文章で説明するとわかりにくいので、例えの数字を入れてご説明します。

まず、リフォーム費用が取得価格の50%以下の場合は「簡便法による耐用年数」
例えば、築20年のRCマンションを取得した場合は、RCの耐用年数は47年、これを数式に入れると、
「47-20×0.8」=31 よって耐用年数は31年となる。(耐用年数が2年未満なら2年)
これが簡便法です。

ところが、リフォーム費用が取得価格の50%以上で再取得価格の50%も超える場合は、
RCの耐用年数である47年となってしまうのです。
これが再取得価格の50%以下の場合は、以下のような式で計算されます。
(中古物件の取得価格+資本的支出額)÷
(中古物件の取得価格÷簡便法での耐用年数+資本的支出額÷中古物件の法定耐用年数)
ややこしいですね。それでは例をあげます。
中古物件の取得価格を1000万円 資本的支出額を400万円 築20年のRCマンション RCの耐用年数47年
(1000万円+400万円)÷(1000万円÷31+400万円÷47)=34.34
34年となります。 
こういうところを考えて購入しなければ、キャッシュフローの悪化が・・・

外壁の塗り替えは修繕費でしょうか、それとも資本的支出でしょうか。

そもそも修繕費と資本的支出の違いは。。。
固定資産につき支出した費用は修繕費と資本支出に分類されます。
その基本的な考え方ですが、
「使用可能期間を延長させる部分」「支出時における価値を増加させる部分」は資本的支出。
そして、資産計上された費用は、減価償却を通じて耐用年数で分割して経費となります。
一方、
「通常の維持管理費に要する部分」「通常の原状回復に要する部分」は修繕費。
支出時に一括で経費になる。
これだけではなかなか判断しづらいと思いますので、いくつかポイントを!
①資本的支出に該当しても20万円未満なら修繕費
②3年以内の周期で修繕、改良等が行われているものは修繕費
③金額にかかわらず明らかに修繕と言えるものは全額修繕費
④区分不明なものは、60万円未満または取得価格の10%以下ならすべて修繕費

ここで注意です。事業を開始する前の支出はすべて資産計上となります。

それでは冒頭の外壁の塗り替えは...修繕費です。
ここでも注意です。外壁等の工事となると金額も多額です。
ただし、塗り替えではなくタイル等への変更は資本的支出になる可能性あり、
工事の内訳で足場代もタイルか塗装によっても変わるので注意です。

税務署の調査を避けるためにも多額の修繕費を要する工事は見積書を添付するとよいでしょう。

そして、取り換え費用については、「個別の資産」「部分品」かで判断します。
個別の資産で取得したものも、以下の場合は一括経費にできるので覚えておくとよいでしょう。
①10万円未満のもの
②青色申告者で30万円未満のもの(総額300万円)
部分品では
①取り換えに要した費用が60万円未満または取得価格の10%以下なら修繕費とできます。

このように資本的支出と修繕費の定義を覚えておくと、節税ができ、よりよい賃貸経営をすることができますよ。

家主様、損してませんか。確定申告までに・・・

不動産投資をする際に「利回り」という言葉がありますが、
これが投資家を破滅へ導く怖い言葉と私は思います。
「利回り」ばかりに目を奪われ、キャッシュフローを考えなくなってしまい、
挙句の果てには資金がショートして黒字倒産のリスクがでてきます。

これを回避するために必要なのが支出を減らす税務の知識です。
今回は、確定申告の際に節税を考えた申告書の作り方をご紹介します。

青色申告書には>「減価償却費」という科目があります。
この減価償却費ですが、これは金銭の支出はないものの、収入から差し引くことができるものです。
そして知っててもらいたいのが、建物は定額法、設備は定率法です。

この定額法と定率法をうまく使うことで、必要経費を数倍多く使えます。
例えば、マンション建設の金額を建物と設備に分けるということです。
分け方に関しては、償却期間などを考えて税理士と相談しながら財務内容と照らし合わせてご相談ください。

次に、車両関係費(ガソリン代、自動車税、車検費、保険)
などを見回りや管理として自家用車を使用した割合に応じて経費にする。
そして、不動産所得やセミナー、管理のための情報収集などするための旅費交通費なども
必要経費として処理することができます。その際には接待交際費という科目の使い方には
十分注意してください。

そして、家族を従業員として雇い、その給与を専従者給与として計上する方法です。
この場合はほかに仕事を持つことは出来ず、かつ配偶者控除の38万円は使えませんが、上手く使えば節税できます。

そして、青色申告特別控除を使える場合は有効に!

他に、新築時の割増償却、法人化などありますので顧問税理士などにご相談を!

国税不服審判所が「正当な理由」を初めて認めた判例!

まず、この事例を説明する前にキーワードと言える言葉を説明をいたします。
非居住者という言葉をご存知でしょうか。

居住者と非居住者の区分
我が国の所得税法では、「居住者」とは、国内に「住所」を有し、
又は、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、
「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。
「住所」は、「個人の生活の本拠」をいい、「生活の本拠」かどうかは
「客観的事実によって判定する」ことになります。
したがって、「住所」は、その人の生活の中心がどこかで判定されます。
ある人の滞在地が2か国以上にわたる場合に、その住所がどこにあるかを判定するためには、
職務内容や契約等を基に「住所の推定」を行うことになります。
「居所」は、「その人の生活の本拠ではないが、その人が現実に居住している場所」とされています。
法人については、本店所在地がどこにあるかにより、内国法人又は外国法人の判定が行われます
国税庁HPより抜粋

そして賃貸借契約の中で、賃貸人が居住者から非居住者に変更となった場合は、
それ以後に支払った賃借料は所得税を源泉徴収しなければならないことも覚えておいてください。

今回の事例です。

賃借人Aは賃貸人Bとの間で店舗と土地を賃借する契約を結んだ。
賃貸人Bは契約時は日本国内に住んでいたが、平成23年11月28日に出国し、賃貸人Bは非居住者になった。
本来は賃貸人Bが非居住者となった後の賃料の支払いは上記のように所得税を源泉徴収しなければならないが、
賃借人Aは平成24年1月分、2月分をそのまま振り込んだ。

その後、賃貸人Bは平成24年3月に「非居住者に対する源泉徴収の免除証明書」の交付を受けたが、
賃借人Aが提示を受けたのは24年4月でそれも土地を管理する者からの通知で、
賃貸人Bが非居住者になったのを初めて知った。

原処分庁は法定期限内に納付しなかったとして、不納付加算税の賦課決定処分を行った。

さて、これは「正当な理由があると認められる場合」となるのかが争点です。

結果、正当な理由として審判所が初めて認めました。
要因は、賃貸人Bが非居住者になったことを知った方法が賃貸人Bの遅滞によるもので
24年1月分、24年2月分については所得税を源泉徴収すべきことを認識し、
すぐに納付手続きを採っており、24年4月に管理者からの連絡後遅滞なく納付する意思があった。

単身者用のデザイナーズマンションに空き予定がでました。
場所は、JR沿線で神戸市内でもトップクラスの人気を誇る六甲道駅徒歩1分!
全17室のマンションは各部屋違った間取りとこだわりのデザインです。
内覧は3月より可能です。
新生活を六甲道から始めてみませんか。
室内の詳細は管理物件の六甲壱番館601号室のページをご覧ください。
六甲壱番館601号室 FB.jpg

SNSでの情報の広がり...掲載3日で成約いたしました。

赤松プラウドアットホーム2014FB.jpgのサムネール画像

HPとFacebookに掲載して3日。
まだ居住中ではありますが申し込みが2件、問い合わせだけでいえば数10件!
人気の校区内でハイグレード賃貸マンションが少ないとはいえ、それでも賃料は約25万円。
成約御礼申し上げます。

専門的な用語が並んでますが、賃貸借契約中に起こりうる事案ですのでご紹介いたします。


まずテーマの徴収法39条とは

国税徴収法第39条
(無償又は著しい低額の譲受人等の第二次納税義務)
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/chosyu/03/039/01.htm
国税庁HPより抜粋

これを踏まえて事例をひも解いていきましょう!

【事案の概要】

不動産の賃貸人が国税を滞納している法人の賃借人との間で不動産賃貸借契約を合意により解約した。
その際に賃貸人は、敷金返還請求権に係る返済債務の免除を受けた。
この賃貸借契約書では、自己の都合で中途解約をした場合、敷金を全額違約金として支払う旨を約定
されています。
今回の争点はこの敷金返還請求権の放棄が徴収法39条の債務の免除に当たるか否かです。

上記に対して、賃貸人の主張は、契約書には違約金としての約定もあり、敷金返還請求権の合計金額は、
逸失利益の額(損害相当額)を下回っており徴収法39条の債務の免除に該当しない。

それに対して、原処分庁の主張は、中途解約の合意書では、賃貸人が敷金から差し引ける債権は、
延滞賃料及び催促費用等のみであるが、敷金からこれらの額を差し引いた敷金返還請求権を放棄する
旨合意したのであるから、敷金の全額を違約金として受け取ったとはいえず、
逸失利益も協力金返還放棄で補填され、合意により敷金返還請求権に係る返還義務を免除とみる。

【判決の要旨】

敷金の全額を違約金として賃貸人に支払う旨の定めは、その損害賠償請求権と各返還請求権とを消滅
させる相殺予約を定めたものと認め、中途解約の場合に生ずる損害賠償の額を予定しておくことは、
賃借人が被る損害を回避する意味で合意性がある。
他方、合意に基づいて賃貸人が負担しなくなる債務額は、損害賠償請求権の額と比較して、不相応とは
いえず、利益を受けたとはいえない。 
よって徴収法39条の債務免除には該当しないので、第二次納税義務を負わないとする。

失敗しない土地活用

相続対策で賃貸マンションを建てよう!と安易な気持ちで建てると大きな失敗をする危険があります。
ご所有の土地に賃貸マンションの建設は、不動産の評価を下げる(評価を圧縮)ことができる反面、
建設資金の借り入れなど負債を抱えるリスクのある事業ですので、マンション経営は10年、
それ以上を見越した経営計画を立てることが必要です。

そこで今回は、有効な土地活用をするために必要なポイントをご紹介します。

まず土地活用の目的を明確にしてください。
これはどういう事かというと、何の目的か!ということです。
相続対策、所得税対策、固定資産対策、これによって活用方法は変わります。

そして、次に活用方法を決めます。
土地活用には大きく3つに分けることができます。
①賃貸マンション、戸建て賃貸、高齢者住宅のような建物を建てて貸す
②駐車場、コインパーキング、トランクルームなどのように土地だけを貸す
③コンビニ、レストラン、スーパーなどのように土地を貸し、建物は建ててもらう
この3つからそれぞれの特徴や効果を比較し、目的に最適な活用を決めることが大事です。

上記のような土地活用で大事になってくるのが以下の3つのポイントではないでしょうか。
①投資分析
これは賃貸経営の出発点で、収益性と安全性、そしてリスクを見極めることです。

このリスクを把握することはもっとも重要です。

※家賃の下落のリスク(これは下がるものと認識する)
※空室率の増加
※間取りの陳腐化(時代のニーズのズレ)
※滞納など
※犯罪被害
※リフォーム費用の増加
※大規模修繕の資金の捻出
※金利の上昇

②市場分析

これは、地域の不動産業者等への相談をし、需要と供給のバランス、ターゲットとしている入居者、
適正家賃、空室率を調べ、そして地域のマンションにはない特化した設備や間取り、ペット可などのように
他のマンションにはないものを作り上げることも空室対策になるのではないでしょうか。

③税

そして、今やオーナー様も経営者の意識を高め、税金の知識を学び、数字に強くなることが必要です。
節税が賃貸経営の勝ち組になる大きなポイントであると私は考えます。

灘区人気の高羽小学校区での低層分譲貸しマンション

ファミリータイプの賃貸マンションを探される条件として、
お子様の学校区はたいへん気になるところですね。
今回、神戸市でもトップクラスの人気を誇る高羽小学校区での
高級賃貸マンションの空き情報をご紹介します。

野村不動産のプラウド六甲赤松町の角部屋です。

88.98㎡の3LDKでうれしいウォークインクローゼット付!
共用廊下から玄関までに専用ポーチがあり、高級感のある内装は必見です。
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内覧は3月1日より可能ですが室内写真はHPよりご覧ください。
詳細は金澤祥実まで

赤松プラウドアットホーム2014FB.jpg