トピックス


2013年12月アーカイブ

借主様によるDIYを認める場合には、このような特約を!

賃貸住宅市場におけるトレンドとして普及しているDIY( Do it yourself )
部屋を選んでもらうひとつのアイテムとして貸主様、借主様に人気のスタイルです。

壁紙を輸入物のものに変えたり、古くなった建具などの扉を加工したり、様々な事ができます。
当然、壁紙のグレードが上がって、建具なども新しくなるので部屋の価値は上がります。
このように借主様が借りている部屋の価値を高めるような費用を支出した場合には、
その費用を請求することができるのです。これを「有益費償還請求権」といいます。
その他に借主様から請求できる権利が3つあります。

2012年11月23日のtopicに借主からの3つの請求権に対抗する方法
を挙げておりますのでご確認ください。

今回は有益償還請求権を詳しくご紹介します。
上記のように借主様が資産価値を高めるような工事をした場合には請求される可能性があります。
当然、無断工事の場合は有益償還請求権は認められませんが、貸主様がこの無断工事を知っていながら
放置していた場合は認めたといわれる可能性もありますのでご注意を!

この有益費償還義務が発生するのは、契約を終了して部屋を明け渡す時で、
借主様の有益費の支払いによって増加した部屋の価値が残っているときに限ります。
そして、有益費支払いによって増加した価値は、税法上の減価償却期間が基準となります。

それでは、有益費の支払いによって増加した価値に対しては、
貸主様はすべて負担しなければならないのでしょうか。

これは契約条項により排除することができます。
例えば、借主が貸主の書面による承諾を得て行った本物件の改修工事や
造作の付加により本物件と一体となり撤去できなくなったものについては、
借主は貸主に対してその費用の償還を請求しないものとする。


差し押え通知には落ち着いて対応を!

マンションのオーナー様には時には突拍子もなく通知がくることもあります。
「敷金、保証金を差し押さえます。」法的用語を使えば、
「債権差し押さえ命令」このような通知が来たら慌ててしまいますよね。
しかし、ここで慌てては大きな損失をしてしまいますので落ち着いてください。

これは、借主が他で借金をして、その債権者が裁判所を通じて行う命令であって
借主の財産を取り上げて換金し、そのお金を債権者に渡す手続きです。
ここで敷金・保証金に対してこのような命令書を送るのです。
今やゼロゼロ物件と言われる敷金・保証金もないものが増えてきておりますが、
多くの賃貸不動産にはまだまだ敷金・保証金を預かっております。
そしてそれは借主が貸主に不動産を明け渡した時に返還されるもので、
これを敷金返還請求権と言っております。
これを差し押さえるというのが「債権差し押さえ命令」です。

さて、それでは裁判所の命令は絶対なのでしょうか。
いいえ、たとえ借主の債権者が敷金・保証金を差し押さえたとしても貸主様は差し押さえ債権者に勝ります。
ですから、貸主様は以下のポイントに気を付けて対応ください。

※債権差し押さえ命令が届いたときは、たとえ借主が不動産を明渡ししても借主には返還しないでください。
この通知は裁判所が貸主様に対して敷金の返還請求権は債権者が差し押さえたことを通知したものですから、この通知を無視して借主に返還すると貸主様は債権者にも支払わなければならなくなります。

※債権差し押さえ命令が届いたら裁判所に返答します。
書類が届きますので記入して裁判所に送ってください。

※債権者から請求があっても支払わなくても大丈夫です。

※入居者が明渡ししたら、借主の債務を計算して差し引きます。
差引された残額の敷金等は借主に返さず法務局で供託するとよいでしょう。

生活保護費から滞納家賃を回収できるのか

こんなお問い合わせをいただきましたのでご紹介します。
マンションを生活保護者に貸しているオーナー様が滞納家賃を泣き寝入りしているそうです。
お話を聞くと、高齢者の方で収入がなく生活保護を受けているので家賃を回収するのが酷で
回収できていないということです。しかし、家賃が入らなければオーナー様も厳しい立場になります。

さて、生活保護を受けられている入居者から滞納家賃を回収できるのでしょうか。
まず、結論からですが、可能です。

本来、このような状態にならないように、保証会社や連帯保証人をたてる契約をするべきですが。

それでは可能という根拠ですが、
生活保護費には家賃分以外にも、食費などの生活費に充てる分お金が支給されています。
ですから、家賃を受け取ったとしても入居者は最低限の生活を送ることができるようになっております。

その家賃分として受け取ることができる金額ですが、
地方自治体によって異なりますが、東京都では単身者の場合、53,700円までです。
(平成24年2月現在ですが)意外と多いのには驚きました。
詳しくは各自治体の行政機関に確認ください。

そして手続きすれば、区役所などの行政機関から直接オーナー様の口座に家賃分の生活保護費を
振り込んでもらう事も可能です。
詳しくは各自治体の行政機関にご確認ください。

今後、生活保護者を賃借人として受け入れる場合は、地方自治体に振り込みを直接してもらう事が
できるか相談してみてもいいかもしれませんね。
オーナー様と借主様も安心して不動産賃貸をすることができるのではないでしょうか。

土地評価の絶対的基準は路線価!? 時価での申告は!?

相続税や贈与税の計算や申告をする際の土地の評価の基準は路線価であるのが
当然のように思われています。 昨今、アベノミクスや東京オリンピックの開催、消費税増税が
影響して土地の取引が活性化されており、今回のtopicとは逆の動きにはなってますが。。。
参考資料としてご覧ください。

路線価というものは、その年の1月1日から12月31日までは同じ価格です。
もし、土地の地価が下落し続けている状況ならば、1月の相続、贈与でも12月の相続、贈与でも
同じ評価額では腑に落ちないところがありますよね。
贈与の場合は時期を遅らせることができても、相続はそうはいかないですよね。
これに対して国税庁は、路線価が時価を上回っていることが明らかな場合は、
時価による申告を認めることにしております。
そのためには国税局と税務署に「事務連絡」が必要となります。

事務連絡のポイントは以下の通りです。

①納税者から路線価を下回る価格で申告があったときは、「時価」として適切であるかどうかを
個々に判定する。

②申告時に路線価が時価を上回っていることがわからず、後日その事実が判明した場合は、
「更正の請求」を認める。

③申告された「時価」が適切であるかとうかは、各種の地価動向調査、あるいは後日その土地が
売却された場合は適正な取引による売買価格かどうか、さらに不動産鑑定士等の意見、などから判定する。

上記のからみると、費用は掛かりますが、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する方法が考えられます。
いずれにしても、路線価で申告しなければならないという決まりはないということを
知っておくとよいかと思います。

確定申告前に所得から最大84万円控除しよう!

貯金をしながら所得税を減らし、そして相続税対策にも優れている制度があるんです。
今回は、小規模企業共済についてご紹介いたします。
この共済は簡単に言えば、国が作った経営者の退職金制度です。
そしてこの共済は、税務上で退職所得扱い又は公的年金の雑所得扱いとなり、
それぞれ退職所得控除、公的年金控除が適用され課税額を抑えることができます。

それではこの制度についてご紹介します。

加入資格は、不動産オーナーも(一定の規模以上)で加入できます。

※不動産賃貸業の場合、
常時使用する従業員が20人以下の個人事業主または会社の役員であること。

※商業(卸売業・小売業)、サービス業を営む場合は、
常時使用する従業員の数が5人以下の個人事業主または会社の役員。

※常時使用する従業員の数が5人以下の弁護士法人、税理士法人等の士業法人の社員。

ここで注意です。
給与所得者が副業的にアパート、マンションを経営している場合は加入できません。

次に掛け金ですが、
毎月1000円から70000円までの範囲で選択できます。
ここでテーマの84万円の数字が出てきます。
この制度は全納することができ、その1年以内分の金額は支払った年の所得控除ができるのです。
70000円×12=84万円となるわけです。
この金額はのちに利子がついて戻ってくるので貯金と思っていただければ。

ここで注意です。
掛け金納付期間が20年未満の場合の解約は掛け金合計額を下回ります。

またこの制度は掛け金の範囲であれば、担保、保証人不要の貸し付けも可能です。

この制度のデメリットをあげるとすれば、
生命保険金のように受取人が指定できず、小規模企業共済法によって受取人の順番が決まってます。
掛け金の増額はできますが、減額は一定の事由がある場合に限られます。


近頃、収益マンションの取引が増えておりますね。
それに伴い、判例も増えてきております。

今回は賃貸借契約書の特約条項や、合意書に明記しなかった場合でも
借主の主張が認められた最高裁の判決をご紹介します。

事案の概要

X社はY社所有ビルの地下フロアーを店舗として賃借してる。
そしてビルの1階入り口の壁面にはY社の承諾のもと、店舗看板を設置して長年営業している。
この度、Y社のビルが不動産売買によってZ社に変わった。
その際にZ社より「看板は賃貸借契約の対象外であるので外してほしい」と請求があり、
建物の明渡しや賃料相当損害金の支払いを求めてきた。

さて、X社は看板を撤去しなければならないのでしょうか。
もし従わなければ、契約違反として建物の明渡しや
賃料相当損害金を支払わなければならないのでしょうか。

判決の要旨

借主であるX社が新所有者であるZ社に主張できるのは「建物の賃借権」であり、
店舗営業に伴う店舗外の看板設置まで新所有者に対して主張できるかが問題でした。

最高裁は以下のような理由から看板を撤去する必要はないと判断しました。
(建物の明渡し及び賃料相当損害金は棄却されました。)

①本件看板は、店舗営業のために設置されたもので、店舗部分と社会通念上一体のものとして
利用されてきた。

②借主X社にとって、看板を撤去せざるを得なくなると、地下フロアーで店舗営業していることを示す
手段がほぼ失われ、営業の継続が著しく困難となることは明らかである。

③新所有者Z社がY社から本件ビルを購入した際の売買契約書には看板の設置の事が記載されており、
実際に看板が設置されている個所の位置関係からしても、本件看板の設置がもともと承諾されたもので
あることは、新所有者Zにとっても十分知り得たはずである。

④新所有者Z社にとって、本件看板の設置個所について、具体的な他の目的があるわけでなく、
本件看板の存在が本件ビルの所有に具体的な支障を来しているわけではない。

⑤①~④の事業からすれば、新所有者Z社が借主X社に本件看板の撤去を求めるのは
「権利の濫用」にあたる

そして今回のポイントは、
特に別途費用負担もなく、1階や共用部分などに各テナントの看板や
表示が設置されているような場合には、そもそも看板を表示する権利が
契約書等に記載されていなくても、当然、賃貸借契約の内容に含まれているものと
解釈すべきだと指摘されているというところではないでしょうか。


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