トピックス


2013年11月アーカイブ

学生用マンションのオーナー様へ  神戸大学用

2014年の新入生の為にすでに準備をされているオーナー様も多いかと思います。

空き予定のアンケート、そしてリフォームの段取り、
新規募集の条件の設定、近隣業者へのアプローチ等、しなければならない事は多くあります。

2014年の神戸大学新入生対象の日程が発表されましたのでお知らせいたします。
下記日程をもとに2014年の空室対策をご検討ください。


2月12日(水曜日) 推薦合格発表

2月18日(火曜日) 推薦合格者入学手続き

2月25日(火曜日) 前期日程試験日

3月8日 (土曜日) 前期日程合格発表

3月12日(水曜日) 後期日程試験日

3月14日(金曜日) 前期合格者入学手続き日

3月20日(木曜日) 後期日程合格発表

3月26日(水曜日) 後期合格者入学手続き

大和住宅株式会社は

単身者用マンションは地域に根付いた管理業者として50余年、
神戸大学との30余年の信頼関係の中で多くの学生や教諭の生活をサポートさせていただいております。
今では親子2世代でお付き合いさせていただいているご入居者も多く厚い信頼を頂戴しております。
ファミリー用に関しても一棟マンション・区分所有マンションの資産運用も多くの実績で高い信頼を頂戴しております。

本年度の傾向と対策はご相談ください。

個性つくるこんなアクセントはいかがですか。 

賃貸マンションで入居者の入れ替え時に頭を悩ます事のひとつに募集の賃料と改装費のバランス
ではないでしょうか。経年劣化による設備の補修、入れ替えは第一優先事項で、
借主様からすれば、水回り等の設備の充実は優先事項のいつもトップで、貸主様からすれば、
その費用が一番の大きなコストになりますね。 ここにかかった費用を回収すれば家賃等の増額を
考えてしまいます。それで借主様が決まれば何の問題もないのですが。
そういうわけにはいかないのが賃貸不動産を経営する難しさのひとつです。

そういった水回り修繕等のコストの下げ方はまたの機会にするとして、
今回は、昭和63年築の1DKマンションで建具もいたって普通の塩ビでなんとなくぼやけた空間を
5万円強(DIYをした場合)で個性ある空間にしたひとつの事例を写真でご紹介します。

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輸入壁紙を塩ビに下駄箱の天板にフロアータイルを

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P1220588-2-3.jpgのサムネール画像

トイレ扉、収納扉の塩ビに輸入壁紙を

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好みはありますが、同じアクセントをするならimports クロスを使ってみてはいかがでしょうか。


不動産管理、リフォームなどでお悩みの方、費用対効果のある経営をご提案させて頂きます。


11月22日はいい夫婦の日、そしてペットに感謝する日ですね。

長年連れ添った人、そしてペットに感謝の言葉や行動も素敵な事です、
それに伴い今後のことを考えてこんな愛情表現もいかかでしょうか。

今回は残されてしまった人、そして動物たちへの負担を減らすちょっとした方法をご紹介します。
皆さんもご周知のとおり、平成27年1月1日以後の相続から基礎控除と税率がかわりますね。
現行では5000万円+法定相続人の数×1000万円が、
3000万円+600万円×法定相続人の数に改正され、しかも税率構造も6段階から8段階、
そして最高税率が55%に引き上げられます。
これでは残された人の負担はたいへんなものになります。
これを減らすには現金贈与を110万円ずつ行うのがもっとも簡単ですし、
不動産の評価を下げる方法などいくつかありますが、
今回は、いい夫婦の日ということで、こんな方法をひとつご紹介します。

以前に感謝をこめた2000万円のプレゼントというtopicでもご紹介しましたが、
詳しくは、http://www.daiwajyutaku.com/topics/2013/03/2000.php
 
贈与税の配偶者控除です。これは婚姻期間20年以上であれば、
マイホーム又はマイホームの購入資金を最高2000万円まで税金をゼロで贈与できるという特例です。
これは相続財産が2000万円減るということでもあるので、相続税対策にもなります。

つぎに、ペットに感謝する日ということで、万一残されたペットが気になる場合の愛情相続をご紹介します。

自分がいなくなった後、ペットの世話をしてくれる人がいるなら安心ですが、
いない場合は保険所で処理されてしまうのが現実です。
このような事にならないように次の方法でペットに相続保証を与えてあげることをおススメします。

負担付贈与という方法があります。
負担付贈与とは・・・
受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与をいいます。

これは遺言書に飼育方法やペットにしてほしい条件を記載することが必要となります。
そして忘れてはならない事は、遺言執行人を必ず付けることです。
これは、いわば監視人です。この遺言執行人を信頼できる人や専門の業者に任すことで、
すこしは安心できるのではないでしょうか。


ペット禁止のマンションで家主さんが飼うのは...!?

こんな問い合わせがありましたので、ご紹介します。

自宅マンションの1階から3階まで賃貸しております。
そして先月3階に入居した借家人より、
「ペット飼育禁止のマンションであったから入居したのに家主が4階で飼っている、
これに対して転居費用と慰謝料併せての損害賠償を求める」と言ってきました。

さて、この場合は家主さんは損害賠償を払わなければならないのでしょうか。
こんな判例があります。

賃貸マンションのペット禁止特約は借家人だけの義務で、同じマンションに住む
大家さんのペット禁止を禁じたものではない。

そしてそのうえで、「仲介業者は賃貸する部屋について条件を説明すれば足り、ペット禁止特約が
マンション全体に及んでいるかどうかの説明義務までない」とした。
東京地裁・平成10年5月20日判決

しかし、借家人がペットがいないことを入居の条件にしている場合は、大家さん側が自宅でペットを
飼っていることを説明しないと上記のような請求が認められる可能性はありますのでご注意を!

贈与税の8種の神器・・・・あるんです非課税財産 

課税されるもの、課税されないもの、知っておくといいですよ! 相続税の場合を、
以前ご紹介させて頂きました。では、贈与税の場合もあるのでしょうか。
実は贈与税の非課税財産もあるのです。 今回は、八種類の非課税財産をご紹介します。

まず八種類の非課税財産ですが、

①法人から受けた贈与財産。
②生活費や教育費に充てるための扶養義務者からの贈与で通常必要なもの。
③一定の要件に該当する公益事業者が取得した公益事業財産。
④心身障害者扶養共済制度に基づく給付金の受給権。
⑤一定の要件に該当する特定公益信託から給付される金品。
⑥公職選挙の候補者が受ける贈与財産。
⑦特別障害者が受ける信託受益権で6000万円までのもの。
⑧香典、祝物、見舞金等で社交場必要と認められるもの。

以上の八種が贈与税の非課税財産とお考えください。

これは使える!!と思った方もいるかもしれませんので、
ちょっと注意しなければならない項目を説明いたします

①の法人から受けた贈与財産・・・・
これは説明の通り贈与税は課せられませんが、受け取ると所得税がかかります。

次に②の生活費や教育費に充てるための扶養義務者からの贈与で通常必要なもの・・・
ここで注意しなければならないのは通常必要なものということです。
例えば、学費に500万円とか生活費に多額の財産を妻にわたすなどは通常とは言えず、
課税されることになります。

そして⑧の香典、祝物、見舞金等で社交場必要と認めれるもの・・・
これにも社会通念上相当と認められるものという条件は付いてますが・・・・
この判断は皆様にお任せいたします。


事故物件であることを告げずに契約した家主に賠償命令!

このtopicやトラブル集でも何度か取り上げさせていただいております事故物件に対しての判例で、
すべての費用が損害金として認められたものです。 
今後の家主様には一層注意していただきたいものですのでご紹介いたします。

事案の概要

家主X(弁護士)は競売でマンションの1室を2011年5月に取得したが、この部屋の入居者が同月自殺を行った。
そして、この事実を説明することなく、Yと2012年8月から2014年8月まで賃貸借契約を締結した。
Yは近隣住民よりこの部屋で自殺があったことを知り、翌月契約を解除した。
家主Xは自殺があった事実を否定したが、競売後に業者にリフォームなどの指示をしたのはXであった。
この事実をみると、心理的な瑕疵の存在を知らないとは考えられないと損害賠償責任があるとした。

判決の要旨

この物件での賃貸借契約を締結していなければ、礼金、8月の日割り家賃、9月の家賃、仲介手数料、
賃貸保証委託料、住宅保険料、安心サポート、害虫駆除費などの負担はなかったので、これらの費用は、
説明義務違反による損害と認められた。
さらに、引っ越し費用やエアコンの工事費用も転居を余儀なくされた以上発生した費用であり、
因果関係がある損害と認めた。 さらに、今回は賃料の約4か月分に相当する慰謝料や弁護士費用までもが
認めれております。

この説明義務違反に対する判例ですべての費用が認められたのは今後の裁判でも大きな事例になるでしょう。

その他賃貸経営でのトラブル集も多くの事例、判例、をご紹介しております。
詳しくはHPの資産管理のQ&Aをご覧ください。


相続税!不動産を所有されている方だけでなくとも、人生最後にかかる税ですね。
それでは、皆さんはどのようなものに相続税がかかるかご存知でしょうか。
現金や不動産、有価証券、などあげればいろいろとでてきます。
それでは財産と言われるものにはすべてかかるのでは...

今回は、相続税がかかる財産とかからない財産をご紹介します。

まず、資産の有形、無形は問わない。
どういう事かといいますと、例えば土地ですが、田や畑、山林や宅地のように
有形のものと、借地権などといった無形、これが資産の有形、無形を問わないということです。

そして、ものの大小に関係なく、要は「カネ目のもの」
と言われるものには相続財産と考えてください。

不動産(有形、無形)有価証券、現金、預貯金、事業用財産、家庭用財産などは周知のとおりです。
そして結構見落としがちなのが、家屋などの庭園、庭石、立木、門や塀、そして特許権や著作権、
貸付金(借金)、未収の地代や配当金、ゴルフ会員権なども相続財産なのでお忘れなく!

そして上記のような財産を「本来の相続財産」と...では本来でないのは?ですよね。
実はもうひとつ「みなし相続財産」というものがあります!

みなし相続財産とは、

生命保険・・
被相続人の死亡によって支払われる生命保険金で、被相続人が保険料を負担していたもの。
死亡退職金・・
被相続人が受け取るべきであった退職手当金などで、死亡後に遺族に支払われたもの。
定期金(契約に関する権利)・・
被相続人が掛金を負担していた郵便年金契約などで、相続時にまだ年金の給付事由が発生していないもの。
生命保険契約に関するもの・・
被相続人が保険料を負担した生命保険契約で、相続時にまだ保険事故が発生していないもの。
定期金の受給権・・
被相続人が支給を受けていた郵便年金などで、契約に基づいて被相続人の死亡後に遺族に支給される一時金や年金。
退職年金の継続受給権・・
被相続人が支給を受けていた退職年金で、死亡後に遺族に継続して支給されるもの。

このみなし財産の生命保険金と死亡退職金には特別控除があります。

そして、本題の相続税がかからない財産ですが!


①一定の要件に該当する公益事業者が取得した公益事業財産
②心身障者扶養共済制度に基づく給付金の受給権
③相続人の取得した生命保険金等で、法定相続人1人当たり500万円で計算した金額
④相続人の取得した死亡退職金で法定相続人1人当たり500万円で計算した金額
⑤相続財産を国や特定の公益法人に寄付した場合の寄付財産
⑥墓所、霊びょう、祭具


綺麗な部屋は丁寧につかってくれますよ!

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壁紙にも多くの種類があります。地域性、需要に応じたリフォーム設備投資も大事ですが、
こんなひと手間とローコストで費用対効果の高いお部屋にかわります!
今回は、外国の壁紙を使い単身者用マンションに遊びを加えます。
近日中に施工事例をHPにてご紹介いたしますが、詳しい内容はお問い合わせください。

担当 金澤 祥実


意外と多いこんな騒音苦情...低周波騒音!

近隣トラブルで多いものとして、騒音があげられます。
騒音にも多くの種類がありますが、この低周波騒音は100ヘルツ以下のもので、
冷蔵庫や冷凍庫、製氷機、エアコン室外機などが発生源となっております。

今回はこの低周波騒音でこまっている方にある事案をもとに解決策をご紹介します。

事案の概要

相談者Yさんはスーパーの隣にあるマンションにお住まいです。
スーパーの冷蔵庫やコンプレッサーから出る音が一晩中続き、不眠症になり、
それが原因で1ケ月間入院をすることになった。
スーパーの経営者Xに抗議し、改善の約束をもらったが、改善がなされていない。

さて、このようなケースは裁判で救済されるのか。
この低周波騒音については、一般の騒音と異なり、公的な規制がないのです。
ですから、判例をもとに対策をご紹介します。

参考に、もっぱら住居の用に供される地域では、午前6時から午後10時までの基準値は
55デシベル以下、午後10時から翌日午前6時までは45デシベル以下で、
相当数の住居と併せて商業、工業の用に供される地域では午前6時から午後10時までの
基準値は60デシベル以下、午後10時から翌日午前6時までは50デシベル以下と環境基準が
あります。

以下の数値を参照ください。・・①
周波数   /  受忍できる音の強さ
50ヘルツ/45デシベル
63ヘルツ/40デシベル
80ヘルツ/35デシベル
100ヘルツ/30デシベル
これは学者が実験で定めた数値です。

さて、裁判例ですが、昭和63年2月に出された判例があり、①の受忍できる音の強さを10デシベル程
上回っていたものでした。ですので、不眠症になり入院するほどですから、同様と考えてもらってよいと
思います。

これを参考に訴訟をする場合に大切なことは現在の低周波騒音の被害の実状を明確に保存することです。
そして、その騒音で受けた損害を金額に列挙しましょう。たとえば、薬の購入費、治療費、
入院費、交通費などです。そして、慰謝料ですが、上記の裁判例では1人当たり50万円でした。

今回は、訴訟に関してのことをご紹介しましたが、近隣の問題は話し合い等で解決すればそれに越したことはありません。