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2013年9月アーカイブ

脱法ハウスという言葉を聞いたことがあるかと思います。

はじめてこの言葉を聞かれた方の為に簡単に説明いたしますと、今、賃貸住宅業界で空室対策として
注目されているシェアハウス(貸ルーム)が建築基準法においては寄宿舎に該当して、
貸ルームに複数の人を居住させる場合を寄宿舎扱いとなるというものです。

それでは寄宿舎に該当することでどのような制限がかせられるのか。
これが言葉が変わるだけで結構な規定を守らなければならなくなります。

まずは、プライバシーが確保された独立して区画された居室が必要になり、採光、建築物の間仕切り等の
規定を満たすことが必要になってきます。この間仕切りについては、大きく3つに分けられます。

1.天井に達していない間仕切り
2.凹凸をつけて空間を上下に区画するもの
3.壁・床・天井により二段に区画された空間を設けるもの

上記のような間仕切りは今は参考程度にしておきます。

ここで大事になってくるのは床面積です。
100㎡を超える建物については、間仕切り壁は耐火性の確保が必要となり、
個室3部屋または、100㎡毎に耐火壁で区切らなければならない。
そして、廊下幅については、1フロアが200㎡を超し、
両側に個室がある場合には、1.6M以上にしなければならない。

建築基準法ではクリアーされたとしても、次に地方自治体の条例が立ちはだかることもあります。
例えば、神戸市近郊では芦屋市の条例にある、窓先空地をクリアーすることが必要でしょう。

窓先空地とは採光や避難通路を確保するために設けられる敷地周りの空地で、
道路に直接面する窓と思ってください。

シェアハウスは空き室を多く抱えたオーナー様や、貸戸建の新たなニーズなど、
空室対策にとても有効な手段なだけに景気回復の一つとして、
国交省の柔軟な対応と地方自治体の条例などの緩和がもとめられるのではないでしょうか。

まず、借地借家法38条についてご紹介します。
(定期建物賃貸借)

第三十八条
 
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、
第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。

2  前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

3  建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

要するに今回ご紹介するのは、定期借家契約における発行書類で、
賃貸借契約書と賃借人の認識があったとしても借地借家法第38条2項所定の書式での説明がなければ、
約定期間経過後は期間定めのない契約になります。

それでは判例の概要から紹介いたします。

事案の概要

建物の貸主をYとして、借主をXとする。
YとXは5年間の定期建物賃貸借契約と題する契約を締結した。
本件契約書には、本件賃貸借は契約の更新がなく、
期間の満了により終了する旨の条項(以下「本件定期借家条項」という。)がある。
Xは事前に契約書の原案を検討していた。
契約終了1年前にYはXに期間満了で契約が終了する旨を通知した。

そこで、Xは賃借人は同条2項所定の書面を交付しての説明がないから
賃貸借は定期建物賃貸借に当たらないと主張している。

判決の要旨
上記条文の2項・3項にもあるが、期間の定めがあり、更新のないものとする旨の定めは、
公正証書等による書面で行うものとし、賃貸人が当該説明をしなかったときは、
契約の更新がないこととする旨の定めは無効となる。
紛争の発生を未然に防止しようとする同項の趣旨を考慮すると
法38条2項所定の書面は、賃借人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、
期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず、
契約書とは別個独立の書面であることを要するというべきである。

よって、本件賃貸借は、定期建物賃貸借に当たらず、約定期間の経過後、
期間の定めがない賃貸借として更新されたこととなる。

円滑な取引などを行うためには、緩やかな基準に基づいた書類での説明も実務では見られますが、
このようなトラブルを未然に防ぐためにも、読み合わせだけでなく、理解をしてもらう説明をしなければ
ならないということを留意いただきたいと思います。

地主様の節税はコストをかけずに土地を貸そう!! 

土地を所有していると固定資産税、都市計画税がかかりますね。

そこで、アパートを建てると固定資産税がやすくなる!というのはご存知の通りです。
これは小規模住宅用地の特例を活用したものです。
ここで知っておいていただきたいのが、小規模宅地用地の特例はアパートの建てるというものではなく、
住宅用建物を建てると安くなるというものです。
要するに、土地を一般定借などを利用して、不動産業者やデベロッパーに戸建やマンションを建ててもらえば
良いのです。
それで固都税(固定資産税・都市計画税)は下がります。
しかも、1住戸につき土地200㎡まで、固定資産税評価6分の1、都市計画税評価3分の1になります。
更地や駐車場、コンビニ等の事業用建物として貸しているよりも、戸建やマンションに貸す方が軽減されるのです。
ここで注意です。
固都税の評価額を基準に評価が下がるので、税額が6分1、3分の1になることではないのでご注意を!!

いったいなんの事?と思われるテーマですので、結論から先にお伝えします。
土地を貸すだけで税金対策ができるということです。

まず一般定借の前に、定期借地権についてですが、これは簡単いうと、
地主さんが、第三者に土地を貸して期間満了時に返してもらう事、これが借地権です。

そしてこの借地権には3つのパターンがあります。
①一般定期借地権

その目的は居住用でも事業用でもよく建物所有の目的であり、期間は50年以上、
公正証書など書面での契約により、期間満了後は更新しないことの特約が必要です。
その際には借地人は建物の買い取り請求できず、そして建物を取り壊して地主に返さなければなりません。

②建物譲渡特約付借地権

これも目的は居住用でも事業用でもよく建物所有の目的であり、期間は30年以上です。
そして一般定期借地権と同様の書面をもって、更新しないことの他に、30年以上経過した時点で、
建物を相当対価で地主が譲り受けることが特約されていることが必要です。

ここで借地人のメリットは、その建物を30年以上の期間で建物の賃借人として利用できるという点です。

事業用定期借地権

その名の通り事業用に限られています。期間は10年以上50年未満の範囲で、公正証書のみです。
契約更新はなく、借地人は建物を取り壊しての明け渡しが原則です。

前置き長くなりましたが、本題に戻ります。
①の一般定期借地権にすると相続税評価額を25%~最大45%減にできるということです。


ディナーショーとディナークルーズをどこで線引き?
まずこの疑問がでましたが。。。
国税庁の消費税の経過措置ではきちんと線引きがされているのです。
今回はこの二つの違いをご紹介します。

結論から先にいいますと、
ディナーショーは食事代も含めて経過措置の対象とすることができます。
そして、ディナークルーズは経過措置の適用はできないのです。

これは国税庁のQ&Aによるものです。
「映画、演劇、演芸、音楽、スポーツ又は見世物を不特定多数の人に見せたり聴かせたりする場所の入場料」に該当するため、経過措置の対象としている。

ただし、船で遊覧航行しながら飲食に関しては、当該サービスは飲食を主目的としたものであるため、
船舶の乗船が含まれていたとしても、船舶に係る旅客運賃には該当せず、経過措置の対象とはならない。

ということで、花見シーズンの屋形船も経過措置の対象とならないのです。

ディナーショーについてはショーがメインで食事を付随と捉え、ディナークルーズは食事がメイン...
それでは食事がメインのディナーショーになる場合はどうなんでしょうね。

ここでもうひとつ、スイカやイコカなどのICカードへのチャージは実際の乗車が施行日以降であれば経過措置の
適用はないのでご注意を!!