トピックス


2013年8月アーカイブ

この判例は平成22年7月30日の判決によるもので、現在の社会情勢を鑑みると
賃貸人の改修の努力義務が加重される可能性があることを留めて頂きたい。

さて、今回の事案は、建築当時の耐震性能(当時の建築基準法に則った)が
現行の建築基準法上の耐震性能を有しなければならないのか。それが争点でした。

事案の概要

賃貸人をX、賃借人をYとします。
建物は昭和43年築、平成4年には大規模修繕、XとYの賃貸借契約は法定更新されていた。
平成18年頃にYは建物の耐震性能に不安を抱き、Xに調査依頼をしたが、消極的であったのでXの許可をとり、
Yが調査を行った。その結果、「耐震性能が低く、補強が必要」
その結果をもとに、Xに居ながらの補強工事を依頼したが受け入れられなかったため、Yは解約手続きを行った。

Yは平成20年11月24日に事務所を引き払い、期日である平成20年11月30日には明け渡した。
しかし、契約書記載の原状回復については行わず、Xの訴訟により平成21年4月に原状回復し、同年6月3日に
鍵を返還した。

Xの訴訟は契約書に基づく明け渡し及び賃料相当損害金である。
その訴訟に対してYは明け渡しは平成20年11月30日に明け渡したものとして保証金の返還を求めた。

判決の要旨

本件建物の耐震性能が現在の建築基準法において求められる水準に比べて低いことは認められる。
しかし、本件建物はその建築当時の建築基準法令に従って建築されているものというべきであり、
かつ現時点において要求される建築基準法上の耐震性能を有している必要はない。(既存不適格住宅)
さらに、耐震改修法6条は特定建築物の所有者に対して、耐震診断を行う努力義務を定めているにすぎず、
仮に改正にかかる耐震基準を契約締結時にあったとしても、それが直ちに修繕義務の根拠にはならない。

Xには耐震改修を行うべき努力義務はあるが、判断はXがするものであり、Yが権限を有するものではない。
よって、改修工事を行わなかったからといって原状回復が免除されるものでもなく、
明け渡しは鍵の返却の6月3日とし、平成20年12月1日から平成21年6月3日までの賃料及び
共益費相当損害金を支払う義務をYは負うものとする。

耐震改修促進法の規定は努力義務であり、既存不適格建築物において修繕義務を負わない。とあるが、
冒頭にも記載しましたが、現今の災害などの情勢を鑑みると貸主の努力義務だけでは...。


耐震改修法6条の特定建築物・・・
共同住宅・下宿・事務所は3階以上で(延床面積が1000㎡以上とされてます。

知らないと大損に...暗きょ(蓋)が節税への架け橋

このトピックを説明させていただく前に暗きょについてご紹介します。

暗渠(あんきょ)とは地下に埋設された、あるいは地表にあっても蓋(ふた)をした導水路。
排水,下水,用水などに利用されるものです。
つまり道路と家をつなぐ橋をイメージくださいね。

さて、本題にはいります。
土地というのは接道条件によって価値が変わります。
そして道路との間に水路が介在し、暗きょ(蓋)を設けなければ通行できない土地は、
評価減が可能なのです。

相続税などの評価を出すときは道路との間口が大きな査定の対象になります。
その間口が狭いほど土地の利用方法が限定されるため、道路と地続きの土地に比べて評価減が認められます。

ひとつ例をあげます。
土地面積500㎡
奥行き20m 
暗きょの為、間口は2mとします。

ここで計算式が出るのですが、
道路の路線価10万円×間口狭小補正率0.90(4m未満の間口の場合)×
奥行き長大補正率0.90(奥行き÷間口)×500㎡=4050万円

それでは暗きょを考慮しないとどうなるのでしょうか。
道路の路線価10万円×500㎡=5000万円

もうお分かりでしょうか!5000万円-4050万円=950万円
評価額の差は950万円です。

もし、このtopicをご覧になっていただき支払過ぎの相続税等がある場合は還付請求期間内であれば取り戻しも
可能ですので専門の先生に相談して健全な納税を!!

少し前の判例にはなるのですが、今回の大雨に因んでご紹介いたします。

事案の概要

Yは1階店舗、2階住居の店舗付き住宅をXから賃借していた。その賃料は10万円とする。
2階部分は3DKの間取りで居住した翌年からすべての部屋と押し入れから雨漏りがあり、
押し入れに関しては布団などが使用不可能になるくらいであった。
この雨漏りによる修繕をXに依頼したが、修繕はされなかった。
結局、Yが建物を引き渡すまで一度も修繕はされなかった。ただ、1階部分には雨漏りはなかった。

これに対し、Yは雨漏り発生時から賃料の支払を拒絶し、
Xに対し、上記使用不能部分の割合に応じて賃料を減額する旨意思表示した。
しかし、Xは減額に応じず、Yに対し、明度日までの賃料の支払を求めた。

判決の要旨

本建物の2階部分はXの修繕義務の不履行により使用できなかった。
その修繕義務の履行が、賃借人の使用収益に及ぼす損害が一部の場合は、
賃料支払い義務を逃れることはできないが、
民法第611条第1項((賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等))を有すると解される。

本件の場合、減額される金額は、使用できない状態の部分の面積の本件建物全面積に対する割合と
Yの店舗部分自体の使用収益にはさしたる障害は生じなかったこと及ぴ雨漏りの状況等の諸般の事情に鑑み、
本件賃料額全体の25%をもって相当とする。

今回は、民法第611条第1項を類推適用したものであるが、費用を相殺する方法もあります。
ただし、今回のケースのようにすべてが相殺できるものではないのでそれぞれの事案に応じてまずは
相談してください。

集合マンションの音に関するトラブルをご紹介させていただいておりますが、
その中で、受忍限度を超えるという文言を使っておりますが、それは明確にコレ!というものは
ないのです。様々な事案を紹介させていただきながらご判断いただくことになりますが。
今回は放歌高吟、つまり周りを気にせず大声で歌うなどのことによる損害賠償請求が認められた事案です。
そして、この事案には親権者としての義務が監督責任として問われたのか。
一緒に考えながらご覧ください。

事案の概要

階下の住人をXとし、Xの親権者をX1、階上の住人をYとします。
YはXの住む部屋の真上にすんでおり、Xが深夜帯に友人等と放歌高吟の騒音をおこし、
Yは適応障害、不眠症の症状を発症するに至ったとして、不法行為に基づく損害
賠償請求として損害金及びこれに対する遅延損害金の支払いを求めるとともに、
不法行為当時、Xは未成年であったから親権者であるX1には、監督責任があると主張して、
X1に対して、不法行為に基づく損害賠償請求として、損害金及びこれに対する遅延損害金の支払いを求めた。

判決の要旨

Xの責任の存否

Xによる騒音トラブルが続くにつれ、Yの症状は悪化している。
Yはこのマンションに住む前は過呼吸などの適応障害を起こすことがなかった。
このような適応障害がストレスであると考えれば、Xの騒音がYの症状を引き起こしたと考えられるが、
必ずしも直接の原因とは決めかねる。

受忍限度
一般社会生活上の受忍限度を超えるものであったか否か。
そして加害者側の事情と被害者側の事情を加味して判断しなければならない。

①侵害行為の態様とその程度
②被侵害利益の性質とその内容、
③侵害行為の開始とその後の継続状況
④その間にとられた被害の防止に関する措置の有無及びその内容、効果等を総合的に判断する

上記の①~④を踏まえて、騒音計による測定結果などの定量的・客観的な証拠はないものの、
関係者の供述などを踏まえて、本件の騒音は、規制値(参考値)を超えるものであったと推認され、
かつXには受忍限度を超える騒音を発生させないように措置すべき結果回避義務があり、
結果回避義務違反の過失があったというべきである。

そして、X1の監督義務に関しては、Xは18歳の学生ではあるが、Yが被った被害とX1との間に
相当の因果関係があったとは認められないとして監督責任には問われない。

結論として、本判決は、慰謝料、アパート転居費用、弁護士費用につきXの責任を認め、
XはYに対し、60万275円及びこれに対する遅延損害金を支払えと判断し、
一方、X1の責任は否定した。

それでは、前回ご紹介させていただきました音に関するトラブル判例の続きをご紹介いたします。
今回は上階の入居者の執拗な苦情に対して、名誉棄損を申し立てた結果、
一部認められ階下の入居者に慰謝料を命じた事案です。

事案の概要

階下の住人をXとし、階上の住人をYとします。
Xは5年前からYのほぼ真下に位置する部屋に居住していた。
Yは3年前に部屋うちの床を木製のフローリングにする工事を行った。
(この当時は管理規約に特段の制限はない)・・1
その後、管理規約に基づく使用規則が定められて、フローリング工事は1階のみと定められた。
それからYは規約に基づいて、キッチンの改装、浴室・洗面等の改装を行った。
(この時はフローリングの工事は一切していない。)・・2
その工事完了後から、XはYに対して騒音に困惑している旨の手紙を出した。
それに対して、即時にYはフローリングにカーペットを敷き音に対して注意して生活している旨を
手紙で説明したが、Xは納得せず、管理人を通じて苦情を申し立て、定期総会で議題にあげた。
その後、音響設計会社による調査の結果、マンションの構造上で遮音性能に問題があるとは認められず、
Yに対して衝撃吸収性のマットを敷くことを提案した。
その後もXは管理人を通じて苦情を申し立て、それに対して、管理組合は勧告書を発し、
管理組合の臨時総会の議題にとりあげ、音に関しての対処を行うように勧告書を発した。

判決の要旨

①名誉棄損の成否

Xが管理組合や管理会社の面前で発言した内容は、他の住民に対して、YがXに被害を与えているという
印象を与えるものであり、Yの社会的評価を低下させるものである。
②名誉棄損の有無

XがYに対して管理人を通じ、申し立てした苦情には、Yに対する誹謗中傷とも受け取れる表現が多く含まれ、
それらの苦情が非常に多く申し立てられたことを考慮すると、Xの苦情は社会通念上許される限度を超え、
Yの名誉を侵害するものであったと考えられる。
③違法性阻却事由の有無

苦情が出され始めたのは上記の2以降であり、その主張が1に起因するとは推認することができない。
しかもYが不在時でもXは数回管理人を通じて苦情を申し立てており、Yが発生させたものとするのは想定しがたい。
仮に、Yの2の工事について提出した書類に不備があったとしても、
Xの発言や苦情の内容が、客観的事実に基づくものであるとは認めがたいことを考慮するとXの行為が正当とは言い難い。

④Yの損害額等について
Yは加害者であるという印象を与えられ、名誉棄損、そして多数回にわたる苦情の申し立てにより、名誉感情を
侵害されたものであって、精神的苦痛を被ったと認められる。
その他、諸般の事情を総合的に考慮すれば、Yが被った精神的苦痛を慰謝する慰謝料は、
Xそれぞれについて30万円が相当であり、これと因果する弁護士費用としてはそれぞれ3万円が相当である。
しかし、Yの名誉回復のための謝罪文をX及び管理組合の理事長に交付する必要性があるとは認められない。

⑤受忍限度を超える騒音の発生有無
Yが2の改修工事において受忍限度を超える騒音を発生させた証拠はないし、その後、様々な騒音を発生
させている事実は認められない。

音に関してのトラブルは杓子定規の考え方では難しく、条例で定めた測定値や客観的な数値等が判断材料と
されていますが、このような判例をもとに、そしてモラルの中で考えてほしいものです。

前回のtopicでの判例が好評でしたので、今回と次回は音に関するトラブル判例をご紹介します。
なぜ、2回に分けるかと言いますと、一般的には階下の言い分が通りやすいイメージがありますよね。
しかし、必ずしも階下の言い分が通るとは限らないこともあるのです。
それは、次回として、今回は階下の精神的苦痛による損害賠償請求が認められた事案です。

事案の概要

階下の住人をXとし、階上の住人をYとします。

Xはマンションの1室を購入して夫婦で居住していた。
その後、YがXの住戸の上階の住戸を賃借して居住した。
Yの居住開始後、当時3歳から4歳が室内を走ったり、跳んだり跳ねたりする音がひどくなった。
管理組合はXの申し入れに基づいて日常の生活音について配慮することを各住戸に配布するなどし、
XはYと話し合いをしたり、管理会社や警察に相談したが解決には至らなかった。
よって、Xは機材を購入し、騒音を測定したうえ、Yに対して騒音の差止め及び損害賠償を請求する旨の
調停を求めたが不成立となり、Xは改めて不法行為による損害賠償請求権に基づいて、慰謝料200万円等の
支払を求めて提訴した。

判決の要旨


本件のマンションは3LDKのファミリー向けであり子供が居住することも想定内のマンションである。
本件マンションの重量床衝撃音遮断性能はLH-60程度であり、遮音性基準よりやや劣る。

本件音は毎日Xの住戸に及んでおり、その程度はかなり聞こえるレベルである50㏈~65㏈で、
深夜に及ぶことや長時間連続することもあった。Yは躾けるなどの工夫をし、
誠意ある対応を行うのが当然であり、Yがそのような工夫や対応をとることに対するXの期待は切実であった。

Yは床にマットを敷いたがその効果は明らかでない。その一方、Xに対してこれ以上静かにできないなどと
取り合おうとせず、その対応は極めて不誠実なものであった。
そのため、やむなく訴訟等に備え、騒音計を購入して測定するほかなくなり、精神的苦痛を受けた。

以上の諸点、特にYの住まい方や対応の不誠実さを考慮して慰謝料30万円が相当と認められた。


上記の点では、①のマンションの遮音性にも論点があると思われるが、③のYの不誠実さが訴訟に発展した
要件であるので、マンション内での騒音等をめぐり隣人とのトラブルは被害回避への努力をお互いにすることが
大事であると考えます。

不動産取引には様々な事情が存在します。そのなかには、物理的な瑕疵のように存在が明らかである場合と、
心理的瑕疵のように明確な基準が見当たらないものがあります。
後者の場合は、その時々に応じて、過去の判例やその事情を検討して判断しなければなりません。 
今回は以下のような判例をご紹介します。

売買されたマンションが前入居者によって相当長期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていたことは心理的瑕疵か!?

この事例の概要ですが、あるマンションで長期間風俗営業を行われていた。
そしてその事実を知った管理組合は本物件の明け渡しを求める訴訟を提起、そして明け渡しが完了した。
その後、所有者は本物件を売却、そして居住用マンションを探していた夫婦に売却された。
この際に、仲介会社及び売主は前入居者の使用状況、風俗営業、そして訴訟について触れなかった。
(仲介会社は風俗営業、管理会社との訴訟は知っていた。)

引き渡し後に入居した夫婦は上記の情報を知ったことで、耐え難い心理的負担を負うことになり、
売主、仲介会社を相手取り訴訟をした。

結果、売主の瑕疵担保責任と仲介会社の説明義務違反で100万円の連帯支払を求める限度で認容した。
(100万円の金額については賛否両論であると思いますがここでは触れないものとします。)

判決の要旨
民法570条にいう瑕疵にあたるものであるということです。
その解釈とは、目的物が通常有する性質を欠いていることをいうのであり、その目的物が建物である場合には、
通常有すべき設備を有しないなど物理的な欠陥があるときのほか、建物を買った者がこれを使用することにより
通常人として耐え難い程度の心理的負担を負うべき事情があることをいう。よって本物件が、長期間にわたり、
性風俗特殊営業に使用されていたことは瑕疵にあたると言えます。

上記はひとつの事例であり、一般人が嫌悪感を抱く可能性のある事情は多くあります。
一番伝えたいことは事例を知ることでなく、仲介業者は当然のことながら、
売主様も瑕疵担保責任等を問われるなどではなく、健全な取引と友好な信頼関係を
保つためにも慎重な対応を心掛けてもらいたいものです。

まず、この経過措置の適用条件を確認ください。
①指定日(平成25年10月1日)の前日までに締結した契約であること。
②施行日(平成26年4月1日)前から施行日以後引き続き資産の貸し付けを行っていること。
③貸付期間と貸付期間中の対価の額が契約で定められていること。
④事情の変更その他の理由により対価の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと。
そこで、
不動産賃貸借契約書でこんな条文があるのをご存知でしょうか。
「賃料が経済事情の変動、公租公課の増額、近隣の家賃等の比較等により不相当となったときは、
賃貸人は、契約期間中であっても、賃料の増額を請求することができる。」
この条文で必ず上がるのか!?というこうとはまたの機会にしますが、事業用の店舗などの賃貸では
消費税が課税されているケースが多いと思います。

それでは、このように不動産賃貸借では経過措置の適用は受けれるのでしょうか。

そこで上記の④の適用条件がポイントになってきます。
実務では建物賃貸借契約書を作成にあたり、上記の条文は賃貸借のトラブル回避の為に付け加えられます。
ということは、建物賃貸借契約の中では経過措置の適用は難しいということになりますね。
どうしても経過措置の適用を、と考えるなら、合意上での賃料改定の条項を削除すれば可能です。

なお、経過措置の対象となる賃貸借契約において、2年ごとの自動更新条項が付されていることがあります。
この場合、賃料を変更しないで新たに更新した場合であっても、経過措置の対象となるのは、当初の契約期間分の
賃貸料だけとなりますので注意ください。
自動更新後の期間分については、新税率により課税されることになります。