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2013年7月アーカイブ

教育資金一括贈与の残額の税率改正

平成25年度税制改正で平成27年1月1日以後に20歳以上の者が、
直系尊属から贈与を受けた財産にかかる贈与税率が軽減されます。

この改正で教育資金一括贈与の非課税制度による教育資金管理契約の終了時に残額があり、
その残額に贈与税が課せられる場合にも適用されます。

本来は直系尊属の贈与者が死亡し、残額がある場合に課せられる贈与税には軽減税率が適用されない
規定になっていました。つまり、贈与者が死亡した場合、
直系尊属の贈与ではなく個人からの贈与扱いとされていた。
それを今回の改正で、個人をその受贈者の直系尊属とみなすこととなり、
平成27年1月1日以後に教育資金管理契約が終了し贈与税が課せられる場合、
軽減税率の適用を受けることが可能になった。

一方、受贈者が相続税精算課税制度の適用者で教育資金管理契約の終了前に贈与者が死亡し、
残額がある場合は、死亡した贈与者を特定贈与人にする規定はないため、
相続税精算課税制度は適用されず、暦年贈与として課税されるので注意が必要です。
しかし、その贈与税には25年度税制改正の軽減税率が適用されます。

マンション管理をしていく上で、定期的な室内点検が必要になります。
例えば、火災報知器、熱感知器、避難梯子、防火扉など...挙げればたくさんあります。
どれもとても大事なことなのですが、意外とその重要性をあまり重きに考えていない借主様も多いのです。

その一例として、ガス漏れ点検のやり取りを例にあげます。

借主様はプライバシーを理由に不在時の室内立入権を認めないと連絡してきました。
この場合はどうしたらよいのか。

貸室の保守点検は通常修繕行為の前提とみるべきで、法律上賃貸人の義務です。(軽微なものを除く)
言い換えれば、賃借人が修繕する権利ならびに保守点検を有しているということにもなります。
賃貸人が建物に対して適切な保存行為を実施して、より長く使用収益できるようにすることは、当然の権利です。
よって、賃借人はこれを拒むことはできません。
判例で、賃借人の認容義務違反を理由に賃貸人の契約解除を認めた裁判例もあります。

したがって、このような貸室の保存に必要がある点検等は、たとえ入居者がプライバシーを理由に
不在時の立ち入りを拒否しても室内への立ち入りは可能と考えられます。
この貸室の保存に必要というところが大事です。

そして、立ち入りが必要なものについて、その点検の内容等を入居者に十分に説明し、日程をあわせて
立ち会うように求めるなど事前の話し合いをすることも大事です。

売買契約と請負契約

マンションなどの売買ですでに出来合いの建物の場合は請負契約ではないので経過措置は適用できないと
思われている方も多いかと思います。
 当然、前回ご紹介させていただきました施行日と指定日は大前提なのですが、
マンションの売買契約に特別注文という請負契約をすれば経過措置の対象となります。

この場合には、その建物の内装、外装、設備の設置や構造について、購入者の注文に応じて建築される
建物が対象とされ、たとえば壁の色やドアの形状等について特別注文を付すことができるような契約で
あればよいこととされています。その判断基準は、注文の内容、注文に係る規模の程度、値段の多寡は
問いません。
ここであえての理屈付けですが、特別注文をしないで標準仕様での売買契約をした場合でも、
「標準仕様」という注文を付したものとして経過措置の対象とすることができます。

それでは引き渡しが遅延した場合

指定日の10月1日以降の契約になると引き渡しを施行日をこえないようにしなければなりませんね。
それでは、もし超えた場合注文主は追加で3%を支払わなければならないのか。

答えは、引き渡しが施行日以後になれば8%の税率で課税されます。
その場合には、発注者から追加で3%の消費税を受領するか、これができない場合は請負者が利益を
削り消費税分を負担しなければならなくなりますのでご注意!

消費税の経過措置の上手な使い方・・・・その1

そうです!消費税の税率が平成26年4月1日から8%、平成27年10月1日からは10%、事実上決定でしょう。
決定事項に頭を悩ますより、それまでにできることを様々な措置を利用して上手な納税をしましょう!

今回は、消費税の経過措置についてご紹介!
消費税8%の切り替え日である26年4月1日(施行日)より半年前の平成25年10月1日を(指定日)と定め、
指定日の前日までの工事の請負契約等を締結した場合には、工事の完成引き渡しが施行日以降となる場合でも
旧税率(5%)で課税することとしています。
そしてこの経過措置は指定日前に締結した請負契約であれば、その工事等の着手が施行日以後であっても何ら
問題なく、5%税率を適用することができ、指定日前に手付金等の受領は関係ありません。
そして経過措置の対象となる取引は、工事や製造の請負だけでなく、運送や広告の契約も含まれます。

ただし、月極の警備保障やビルのメンテナンス契約のように期間ぎめの契約は、原則として経過措置はありません。
仮に5年分のメンテナンス料を5%の消費税とともに前受で受領している場合であっても施行日以後の期間に
対応する部分については8%の税率になります。


次回は売買契約における経過措置の方法をご紹介します。

NISA(ニーサ) 小額投資非課税制度で非課税での運用を!

NISAとは、日本版ISAで小額投資非課税制度のことです。

??と思われますよね。
これは、2013年いっぱいで上場株式等の配当金や譲渡益に対する軽減税率10%が終了し、
20%の税率に戻るのにあわせて、個人の株式市場への参加を促す観点から創設されたものです。

対象者は20歳以上の居住者等。1人1口座だけISA口座を開設することができ、
投資した年の1月から起算して5年以内の配当金や、譲渡益が非課税になる。

ただし、途中売却は自由なのですが、いったん売却すると売却分の非課税枠は再利用できません。
また、非課税枠口座内の上場株式等の譲渡損失は、ほかの上場株式等の譲渡益と通算できず、
翌年以降に繰り越すこともできません。

この非課税口座の開設可能期間は、2014年から2023年までの10年間で1人1口座のみで、
複数の金融商品取引業者で開設はできません。
そして、新規投資額で毎年100万円までが非課税枠の対象で限度額は5年間で最大500万円までです。

ただし、年間の取得対価が100万円に満たない場合でも、
その未使用枠を翌年以降に繰り越すことはできません。
また、期間内の各年に新規に取得した上場株式が対象であるため、
すでに保有している上場株式等をISA口座に入れることもできません。

また、非課税期間の5年が経過した際は、その時点の価格で課税口座に移すか、
翌年の非課税枠100万円を利用してISA口座内で保有し続けることも可能です。
したがって、最長で10年間、非課税での運用をできるのです。

価格変更いたしましたので再度ご紹介いたします。

ヴィルヌーブ本山.jpg

よろしくお願いいたします。

サラリーマンオーナーが知っておきたい損益通算

マンションオーナーの過半数以上はサラリーマン兼マンションオーナーではないでしょうか。
そしてこれからも増えてくると思います。 そこで、アパートローンをして、マンションオーナーを検討されている
方に損益通算についてご紹介します。

簡単にいえは、不動産所得の金額が赤字である場合には給与所得の金額の黒字と相殺できる
ということです。
ここで注意があります!
不動産所得の金額の赤字の内に土地等(土地や借地権)を取得するために要した負債の利子の額がある場合には、この負債の利子の額については「損益通算」の対象とならず、給与所得の金額から控除できません。

そもそも所得税とはですが、
所得税は個人が一年間獲得した利益について課税する税金です。
その利益の性質に応じて10種類の所得に区分されています。
アパート経営に関する所得は、不動産所得、給料は給与所得、不動産を売却した場合には譲渡所得といった具合です。

そして所得税は、総合課税分離課税があります。
不動産や有価証券の譲渡や先物取引等については分離課税ですが、その他については原則として総合課税です。
総合課税は、所得が多くなるほど税率が高くなり、分離課税は所得の金額に関わりなく一定の税率が定められています。
ちなみに給与所得も不動産所得も残念ながら総合課税です。

次に土地等を取得するために要した負債の利子の額についてです。
損益通算できる金額は、
土地等を取得するために要した負債の利子の額<不動産所得の赤字の金額
であると差額が損益通算できます。
土地等を取得するために要した負債の利子の額≧不動産所得の赤字の金額
であると損益通算できる金額はありません。

例文をあげますと
(借入金が資産ごと区分されていない場合)
自己資金2000万円、借入金4000万円で土地3000万円と建物3000万円を取得し支払利息の年額が120万円とします。

借入金はまず建物を取得に充てたと考えるので、借入金のうち、3000万円は建物、1000万円は土地となります。
よって以下の計算によると
4000万円(借入金総額)-3000万円(建物)=1000万円(土地)
120万円(支払利息)×1000万円(土地)/4000万円=30万円は土地等を取得するために要した負債の利子の額として損益対象となりません。 

借入金が資産ごとに区分されている場合は上記の例文なら
120万円(支払利息)×3000万円(土地)/6000万円(土地・建物)=60万円となります。