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2013年5月アーカイブ

杭を残して悔いを残さず

土地の相続対策で大切な要点はいくつかありますが、意外と見落としがちなのが「測量」です。
筆界確認ができてあり、法務局保管の登記簿や測量図と相違がなければ問題ないのですが、
そうでない場合は日数も数か月、それも順調にいってであり、隣地との関係如何によればさらに長い時間を
費やすことにもなりかねません。なぜ、長くかかるといけないかと言いますと、
相続税の申告期限が、被相続人の死亡を知った日から10か月となっているからです。
それに、土地の正確な測量が確定していないと、分筆や物納ができないほか、土地の売却にも支障をきたします。

それに、生前に測量しておくと、売却時に測量費は費用として計上でき、譲渡益にかかる所得税を圧縮できます。

相続税評価額を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」が13年度の税制改正によってより使いやすくなりました。地下上昇期に備えて、この制度を熟知して節税していきましょう!

そもそも小規模宅地等の特例とは

被相続人が住んでいたり、事業していた土地について、相続人が申告期限(死亡を知った日から10か月)まで、
その土地で居住や事業を継続する場合、居住用、事業用の土地で相続税評価額を80%、貸付用地で50%減額できる制度です。

その制度の中で今回大きく3つの要件緩和がありました。

① 老人ホーム入居時の適用要件の緩和
老人ホームに入居した場合でも、自宅を他の人に貸付けるなどしない限りは、小規模宅地等の特例の適用が可能となりました。

ここで注意! 老人ホーム入居時の要件緩和が適用開始になる時期は、14年1月1日以降発生の相続開始分からです。


②2世帯住宅への適用要件の緩和
税制改正前は、2世帯住宅についてさまざまな要件がありました。たとえば内階段があるのかなど。。
しかし今回の改正で、住宅内部内で行き来ができない2世帯住宅であっても特例の適用が可能となりました。

ここで注意! 2世帯住宅への特例が適用可能となる時期も14年1月1日以降の発生の相続開始分からです。

③特例の適用面積の拡大
小規模宅地等の特例は従来、居住用で240㎡mで、事業用の土地で400㎡まで、しかも居住用と事業用を合わせて持っている場合には、一定の算式で400㎡まででした。今回の税制改正で、居住用の土地については330㎡、さらに居住用と事業用を合わせて持っている場合には事業用の特例である400㎡を合わせた730㎡まで特例が可能となりました。

ここで注意!特例の適用対象面積を拡大する改正は、15年1月1日以降の発生の相続分からです。


土地の共有より分割で相続税評価を下げよう

資産価格上昇すれば、土地の所有者にとっては相続税等の税金の負担が大きく圧し掛かってきますよね。
そこで、税負担をを下げようと、共有持ち分にしているケースが多いと思います。
決して、共有が悪いわけではないのですが、土地を処分したり、有効活用する際、
共有者全員の同意がなければ円滑に進まないというマイナス面もあります。
そうなると単独所有が望ましいですよね。
そこで今回は、有効に単独所有する分筆を3パターンご紹介します。
それによって、土地が面する道路の数や、土地の形状によって相続税評価額の計算上も有利になります。

①角地
道路2本に面している角地は道路1本のみに面している土地に比べて評価が高いので、
土地を道路2本に面する角地と道路1本に面する土地に分筆するだけで、利用価値の高い角地の面積を少なく
するため、共有して相続する場合より相続税は安くなります。

②2面道路
表と裏の2面にそれぞれ道路に面している土地も、相続税が高くなります。
このような土地も①角地と同じような考え方で相続税評価額を下げることができます。

③旗状地
旗状地と聞いてもピンとこないなじみのない用語ですが、道路の間口を狭くし、奥行きのある土地
(旗状地)と残りの間口でつくる旗状地の手前の土地に分けても相続税評価額が下がります。

ただし、ここで注意です。
分割してもどのような状態でも評価を下げるわけではありません。
例えば、分筆後の土地が道路に面していない囲繞地や細長い形の帯状地などは、
「不合理分割」として否認され、分筆前の評価にされます。

また、分筆がかえってあだになる場合もあります。
広大地評価として評価が下がるような土地を分割した場合には
広大地評価が認められなくなり、相続税が高くなってしまう場合がありますので、
専門家に相談をしてよりよい節税を!!

タワーマンションを活用した相続税対策

アベノミクスと日銀の大規模な金融緩和でインフレ率2%を目指す中、
2015年以降には相続税の増税が控えていますね。
このインフレ対策と相続税増税に備えた節税のひとつにタワーマンション購入です。

これは自宅ではなく資産としての見方です。
インフレによって目減りする現金の価値から好立地の不動産への
資産替えのようなものです。

それではなぜ、相続税対策にタワーマンションなのか

簡単に言えば、タワーマンションの相続税評価額は、売買価格よりもずっと安い
からである。
さらに、第三者に賃貸すれば、相続税評価額を下げられるメリットも
あるからです。

タワーマンションの評価額が低くなるのはなぜかというと、
そもそも土地の財産評価額は、路線価の8割程度となります。
それを基準にマンションの土地の評価を算出すると、計算式は、
「路線価×マンション全体の敷地×土地の持ち分」です。
なんとなくお分かりでしょうか。
タワーマンションは住戸数も多いので敷地の持ち分が少なくなり、
土地の財産評価額も下がるというこうとです。
さらに賃貸に出せば、建物部分で30%、土地の部分は権利の割合にもよりますが、
20%前後評価が下がります。
このような節税になります。そしてインフレが今後進めば、収入増、節税、さらには
売買価格を上回る価値にもなる可能性があります。

しかし、リスクもあります。
不動産は流動性の低い資産であるので、即時の現金化が難しい点と、
相続時には現金のように単純な按分ができない点、さらには空室リスクも
見込んでおく必要があるということです。

課税仕入れとして仕入れ税額控除できますよ!

チケットショップで切手や商品券を買った時、課税仕入れとして仕入れ税額控除は受けれるのか。
こんな疑問から調べてみたら、郵便切手は仕入れ税額控除できますが、商品券は非課税仕入なので
仕入れ税額控除はできないと。。

ここで注意はチケットショップがキーワードです。それはこういうことからです。

郵便切手類等(郵便切手、印紙、証紙)または、物品切手等(商品券など)は現金等価物としての
性質があることから、それ自体の譲渡に消費税を課税できないと考えれます。
この考えから消費税法の非課税既定の中には、これらの譲渡が非課税として列挙されていますが、
物品切手等についてはその譲渡自体を非課税とする規定なのに対して、郵便切手類等については
一定の場所における譲渡を限定的に非課税とする規定になっているという違いがあります。

それでは一定の場所とは、

郵便切手類の場合には郵便局など、印紙の場合には印紙の売渡し場所として定められた所、
証紙の場合には地方公共団体などを指します。

よって、チケットショップでの郵便切手や商品券の購入については、商品券は非課税仕入れ、
そして、郵便切手は上記の一定の場所に該当していない限り、課税仕入れとなり、仕入税額控除が
できることになります。
売却の場合も同様です。


こんな判例がありますので、賃貸用マンションの取得を検討されている方は参考にしてください。
消費税の計算上、賃貸用マンションの取得費用に係る消費税額を課税仕入れに係る消費税額として控除すると思いますが、消費税法基本通達では目的物を全部完成して相手方に引き渡した日とすると定めています。

これを踏まえて次の事例を考えてください。

請求人は賃貸マンションを建築し、事業を開始した日の属する課税期間内に、
課税仕入れに係る消費税額を控除したが、更正処分をうけた。
ここで大事なのが、いつ引き渡しを受けたか!?ですが。

この事案を具体的に説明しますと、請求人は3月20日までが設立事業年度である。
そして、建築会社からは3月3日に引き渡しを受け、翌4日に新築の表示登記をし、
同月11日には所有権保存登記を済ませた。そして請求代金も同月21日までに
支払を済ませている。しかし、内装等の確認や、備品の設置が遅れ、完了検査は
7月2日であった。
争点は譲渡しを受けた日が3月20日以前か以後か。

結論は、更正処分は違法であり、請求人の異議を認めた。

審判所の判断はこうである。
課税期間内にマンションの大部分は完成しており、請求人は同期間内に、
①権利保全の為に所有権保存登記をしている。
②金融機関との間で、マンションに抵当権を設定して自己の所有物として
処分している。
③請負代金を完済している。
上記のようなことを考えれば、若干の工事が残存していても完成し、引き渡しが
あったものと同視しても問題ないという観点からである。