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2012年11月アーカイブ

滞納家賃...家族や同居者への請求は

2人以上で住めるタイプの部屋などは、たいてい夫婦か家族で一緒に住んでいます。
その場合、契約者はご主人がなっている場合が多いでしょう。
それでは、契約者がもし家賃滞納や行方不明になってしまった場合はマンションオーナーは
連帯保証人以外には請求できないのでしょうか。

結論からいいますと夫婦や同居者には家賃の支払い義務があるのです。
民法で「夫婦が日常生活を営むにあたって必要となる取引や契約をした場合には、
それによって発生した支払い義務は、夫婦が連帯して責任を負うことがさだめられています。」

これは、夫婦が最初から一緒に不動産を借りた場合でも入居者が結婚して配偶者が後から一緒に
住み始めても同じです。

次に、契約者が行方不明になってしまった場合に残された家族への対応ですが、
家賃滞納により契約は解除しておりますので、建物の明け渡しを求めるとともに
損害として家賃と同額を損害として請求することができます。


このような事態を招かないように、貸主・借主ともにコミュニケーションをとることも家賃滞納対策のひとつです。


家賃滞納を防ぐための対策

家賃の滞納による回収で頭を悩ましているオーナー様もいるかと思います。
ほとんどの入居者は悪質な滞納者ではないと思いますが、時には家賃など
後回しといった悪質なケースもあります。このような家賃滞納を防ぐ対策として
契約前の対策と契約後の対策があります。
今回は契約前に注意する点と契約後の対策を紹介します。

まず契約前に必要なことは、入居希望時に提出してもらう入居申込書の確認です。
身分証明書などで確認し、住民票で転出転入を繰り返しているかを確認ください。
そして契約前に引っ越し理由なども確認するとなおよいでしょう。

次に申込書に記載してある連帯保証人です。
連帯保証人も身分証明などで確認し、できるだけ入居者と近い関係の人がなっている
ことがよいでしょう。そして、連帯保証人には電話などで確認するとなおよいでしょう。
契約時には連帯保証人には印鑑登録されたもので署名押印をしてもらいましょう。

そして保証会社の見極めです。
連帯保証人のかわりに保証人になってもらう保証会社も倒産することがありますので、
保証会社の規模や会社の経営状態や保証内容を確認するようにしましょう。

契約後の対策ですが、一番大切なのは、家賃の滞納にはすぐに対応すべきです。
1日でも滞納したら、ただちに入居者に連絡、それでも入金がない場合は連帯保証人、
それでもないなら内容証明郵便などいった債権者としてしっかり対応しましょう!

こんな時は・・損害賠償請求

こんなことはあってはならないことなのですが、ニュースなどで取り上げられる賃貸マンションでの自殺や火事。
こんな時、一番大きな損害をうけるのがマンションオーナー様です。
当然、このような事故は警察や救急隊などが来て、大騒ぎとなり近隣に知れ渡り、
その賃貸マンション全体が大きな損害を被ることになります。自殺者が出たとか、
火事があったなどを聞いた後で借りようとは思いませんし、たとえ借り手が
いたとしても今までの賃料など到底維持できるわけがありません。
それにこのような事態は、なかなか防ぐことはできません。それではどのようにして損害をカバーするのか。
今回は、そのような事態にどこにどれだけ損害賠償請求できるのかを、例を挙げて紹介いたします。

このような事態が起こった時にはその賃貸借契約の連帯保証人もしくは自殺者の相続人に請求します。
連帯保証人は、入居者の損害賠償責任を支払う義務があります。
相続人は、自殺した入居者の損害賠償責任を相続によって承継するのです。

それでは請求できる金額は例を挙げてご紹介いたします。
例えば家賃10万円だった場合、引き渡しが完了するまでは家賃を請求できます。
もし、室内に入居者の残置物があるのならば、連帯保証人もしくは相続人が
家財道具を撤去するまでは引き渡し完了といえませんので3か月かかるのであれば
10万円×3=30万円は請求できます。
そして室内の原状回復費です。入居中の損耗や自殺などで汚れた部屋の回復費です。
ここまではみなさんもよくご存じでしょう。最後にこのような損害賠償があります。
それは、「一定期間貸すことができなくなった損害賠償」です。
これは判例でもでており、
「まったく貸すことができない期間を1年間、家賃を半額にしなければ貸すことができない期間
を2年間とする。」これを具体的な金額にすると、10万円×12か月+5万円×24か月=240万円
よって3か月後の引き渡しと原状回復と一定期間を考えると最低でも270万円以上は損害賠償として
請求できます。この金額は自殺の態様や状況、その賃貸マンションの立地などからもかわります。

ここでもっとも大事なのが、このような事態を招かないように、
入居者とのコミュニケーションをとることがどんなトラブル対策よりも効果的であることを
オーナー様が感じてほしいと思います。

借主からの3つの請求権に対抗する方法

入居者の中には、自分の生活に合わせて借りている不動産に新たな設備とか、
室内のグレードをあげるためにクロスの張替えを希望する人もいるかと思います。
オーナー様も新しい設備をつけ、室内のクロスのグレードがあがるのなら..
と了解をしたくなると思いますが、ここで気を付けなければならないことがあります。
それが今からあげる3つの請求権です。
「必要費償還請求権」「造作買取請求権」「有益費償還請求権」という3つの権利です。
これは簡単に言えば、借主様が貸主様にお金を請求できる権利です。
ですからそれぞれの権利を把握して対策してください。

「必要費償還請求権」

オーナー様が契約上、設備などの設置義務や修繕義務を負う場合に入居者が
代わりに設置、修理したためにかかった費用です。

「造作買取請求権」「有益費償還請求権」

契約上オーナー様が提供すべき設備以外の設備、借りている不動産の価値を高める費用
どちらもオーナー様には義務のないものです。

2つに分けた違いは義務の有無です。
それではどこで違いを見るのかですが、
簡単には、取り外して別の個所で使えるかどうかです。
例をあげると、エアコンは取り外せますが、壁紙は剥がして別の場所では使えません。

この3つの請求権に対抗するには契約書の条文に書き込むことで可能です。
「必要費償還請求権」
契約書に入居者が修理すべき範囲を明記する。
「造作買取請求権」
契約書に排除する条項を記載するか、設置に同意しない。
「有益費償還請求権」
契約書に排除する条項を記載するか、工事中止をもとめる

保存に必要な行為として建物維持につとめよう!

築年数が比較的浅い不動産の場合は関係ないだろう!とタカをくくっていてはいけません。
建物は常に劣化しているのです。たとえば、屋上の防水などは一番劣化しやすい箇所ともいえます。
そしてそのような場所からの雨漏りで、入居者の家財道具や衣類が濡れてしまった場合や、店舗などの営業に
支障が出た場合には損害賠償請求される可能性もあります。
このように修繕を怠ると、さまざまな不利益が生じます。
かといって、入居者がいない場合や、入居者が室内での工事を拒否した場合なら修理費や家賃の減額請求や
損害賠償を受けることがないから修理を先延ばしにしていいなんて安易な考えは絶対に避けましょうね。
その間にも建物はどんどん傷みます。 それでは、上記に上げたように入居者が拒否した場合に
入居者の意志に反して工事はできるのか?と質問がでるでしょう。
実は民法に「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことができない
と定められています。この保存行為に必要な行為を入居者は認めなければなりません。
これを認容義務といいます。
ここで勘違いしてはいけないのが、いつでも工事できるのはあくまで「保存に必要な行為」の時だけです。
例えば「老朽化した配管の取り換え」「シロアリの駆除」「雨漏りの修理」などです。
ですから、入居者の部屋のふすまが破れていて景観上支障があるなどといったものは「保存に必要な行為」となりません。
そして、立ち入りの際に注意しなければならないのが、入居者に対して、事前に作業の必要性、作業内容、作業時間などをきちんと説明し、納得してもらうことが後々のトラブル回避となります。
しかし、ガス漏れや漏水などの緊急の必要性がある場合は、承諾なしに入ることも「保存に必要な行為」となります。
緊急の必要性がある場合以外に入居者の承諾なしに部屋に入ると損害賠償請求の対象になりますからご注意ください。

競売物件の落とし穴

収益不動産を購入する手段として、一般的には不動産仲介会社や信託系の金融機関
などから情報をもらい取得するのが主流ですが、最近は一般の方でも競売で
不動産取得をされる方が多いようです。そして、競売取得でそのまま賃貸経営を
行う予定なら良いのですが、もし退去をさせることを前提とした取得なら
気を付けなければならないことがあります。

今回は、退去を求めることができるケースとできないケースをご紹介いたします。

キーワードは抵当権です。
抵当権とは担保となっている不動産などを債務者または第三者のもとに残しておきながら、債務が弁済されないときにはその不動産の価額から債権者が優先的に弁済を受けることのできる権利です。

その抵当権の受付日が大事となります。
競売物件の入居者が、この受付日より先に引き渡しを受けた場合は、入居者の権利のほうが
新所有者より優先されます。よって新所有者はこの入居者に退去を求めることができません。

逆に入居者が受付日より後に引き渡しを受けた場合は、新所有者の権利のほうが、入居者より
優先されます。よって新所有者はこの入居者に退去を求めることができます。
ただし、6か月間の猶予期間があります。

入居者へ退去を求めることができる場合は、旧所有者と入居者との賃貸借契約を引き継ぐことを
しなくてもよいので、敷金や保証金の返還義務は負わなくてもよいことになります。
しかし、入居者を退去させることができないケースの場合は、基本的には旧所有者と入居者との
賃貸借契約を引き続こととなるので、敷金や保証金の返還義務と契約書の条文に拘束されるので
自分の希望する契約内容に変更することは難航します。

これは競売のケースで、一般的に入居者のいる収益不動産を購入する場合は、正当事由なしに
旧所有者と入居者との契約を破棄し退去させることはできないのでご注意ください。

敷引き特約について前回ご紹介させていただきましたが、賃貸借契約にかかわるお金には
様々な用語があります。これらの用語を理解せずして後々起こりうるトラブルとは戦えませんね。
今回は、入居者にもきちんと説明することで後々のお金に関するトラブルを軽減するためによく使う
用語の説明をいたします。

予約金:将来賃貸借契約を結ぶことを約束し、その証拠として支払うお金で「申込金」ともいいます。

礼金:部屋を貸してもらったことに対するお礼金の意味

保証金:不動産の所有者である賃貸人に預ける保証金のことをいう。
不動産賃貸借契約では、賃貸人に何かあったときのために敷金や保証金を預けておくのが一般的。

権利金:建物などの賃貸借契約を締結する際に、一時金として支払われるもので、
場所的な利益の対価として借主が貸主に対して支払うべきものとして定めるもの。

賃料:部屋を借りて使用するための対価(家賃)

更新料:契約期間が終了し、契約を更新するときに、入居者が貸主に支払うお金。

立ち退き料:貸主に正当なる事由が発生して貸主の都合で入居者に
出て行ってもらうために支払うお金。
(ここで気を付けなければいけないのが、契約違反している入居者に出て行ってもらう時には必要ないです。)

上記の用語の意味を把握して健全な賃貸契約を行わないと、のちに大きなトラブルとなります。
そのときに適用されるのが消費者契約法です。
そしてひとつ覚えておいていただきたいのが、消費者契約法は事業者と消費者の契約のみに適用されると
いうことです。ですから、事業者同士の賃貸借契約の中での敷引きや権利金の差し引きは消費者契約法に
違反しないということです。 
「事業者」とは、個人事業者と法人をいい、「事業」とは、同種の行為を反復、継続、独立して行うことをいいます。


通常損耗と経年劣化の修繕費も契約書次第で入居者負担に

通常損耗や経年劣化によるものは一般的にはオーナー様負担となるのが原則となってますね。
たしかに、オーナー様は不動産を貸す対価として賃料をもらっているので、それによる通常損耗や経年劣化の
修繕費は賃料に含まれていると解釈されるのが原則となります。
※のちに一般的にオーナー様の負担と考えられる修理費を紹介します。

しかし、タイトルでもご紹介してますが、それを契約書での特約で入居者負担にできるのです。
この根拠は、最高裁での敷き引き特約を有効とした「通常損耗等の補修費を賃料と別に入居者からもらう特約」
を認める判決を出しているからです。

それではどのように契約書に書き込めばよいのか。
今回は具体的な記載例をあげてご紹介いたします。

特約がすべて有効なのではなく、「通常損耗と経年劣化の修理費用は入居者の負担とする。」といったように
抽象的に記載しただけでは有効とは言えません。
このような特約では、入居者が負担するものについて理解したとは言い難いのでその特約は
無効となる可能性があります。それでは重要なことは何かといいますと、

①どの部分の通常損耗や経年劣化の修理費なのか明確にすること
②負担する金額を明確にすること
③請求額の正当性(最高裁の判例では月額家賃の3.5倍程度までは認めています。)

上記の3つを具体化してみると

特約として以下の通常損耗と経年劣化による修繕費用は入居者の負担とします。
(1)明け渡し後の室内のクリーニング費用 30,000円
(2)エアコンのクリーニング費用 15,000円
(3)鍵の交換費用 15,000円 など
この特約を書けばすべてが有効ではなく、請求額の正当性を考えるとあまり高額な金額は難しく、
しかも入居の意欲を損なう可能性が高くなるので、欲張らず良好な関係を維持できるような特約をおすすめします。


※オーナー様の負担と考えられる修理費用

①次の入居者のために行う畳の表替え、浴槽や設備の取り換え
②フローリングのワックスがけ
③日照や建物の欠陥による雨漏りなどによるフローリングの劣化や畳の損耗やクロスの変色
④家具や家電製品などによる床やカーペットなどの跡
⑤家電による壁の黒ずみ
⑥エアコンなどを設置したことによる壁のビス穴や跡
⑦ポスターや絵画をはったことでできた壁の跡(下地ボードなどの損傷を含まない程度)
⑧クリーニングで除去できる程度のたばこのヤニ
⑨天災によるガラス等の損傷
⑩自然に発生したあみいりガラスの亀裂
⑪破損や紛失などではない次の入居者のための鍵の交換費用
⑫キッチンや水回りの消毒費用
⑬室内全体のハウスクリーニング費用

入居時の立会い時にこれだけの事をすれば安心です。

前々回にトラブルを避けるための立会い業務について触れさせていただきました。
具体的にどのような業務ですか。という問い合わせをいただきましたので、
今回は具体的にご紹介させて頂きます。

入居者・借主様に原状回復義務をトラブルなしで履行してもらうためには、立会い業務はとても
大切なことです。そして、入居者のミスで破損してしまった部分を証明するのはオーナー様に義務があります。
もし、入居者がとぼけた時はオーナー様が証拠を出さなければならないのです。

ですから、入居時の立会いと写真や書面による破損部分の確認はとても大事なのです。
それではどのようにするのかですが、

まず、入居者と一緒に室内に入り、傷や汚れのある場所を確認します。

そして確認した箇所は写真・書面に残します。
この際に注意すべきことは、破損部分の状態を正確に写すことです。
ですから、写真を撮るときは破損部分と破損部分の壁や床、そして全体図を一緒に写すことです。
場所が分からなくなってしまったら意味がないのです。


そして写真に日時と入居者に署名押印をもらうことです。
トラブル防止のために写真等は双方1部ずつ所有すべきでしょう。

書面にする場合は見取り図等に記載する方法もありますが、破損部分の状態が正確に記録しにくい
ところがありますので、どのような傷でどのような大きさなどを記載すべきですが、写真とともに記録すれば
なおよしでしょう。この場合も入居者に署名押印を忘れないようにしてください。

今回のテーマにもある「少額訴訟制度」と「消費者契約法」ですが、
オーナー様は頭を抱える制度と思われがちですが、実は契約書の作り方で大きなトラブルを回避できます。

いままではなんでもかんでもオーナー側に有利な条項は無効だ!となっておりましたが、
平成23年の3件の判決において、契約書記載のオーナー側に有利な条項も有効であるとの判例がでました。
それによって今までオーナー側のいわば泣き寝入り的なものが少なくなり、契約書の記載内容によっては
オーナー側も有利になれるというものとなりました。 

その対象となった事例は、敷き引き特約です。

借主Aは退去後に敷き引き特約で保証金から差し引かれて返還を受けたことを不服に思い
消費者契約法に違反として裁判所に提訴しました。しかし、裁判所は「特約は貸主に有利なものであるが、
契約書上、敷き引き特約と敷き引き金の額が明記されており、それを認識して借主Aが
契約を締結したのであるからこの特約は有効」と判決を下しました。

このように貸主に有利な内容の特約でも、契約書に明記しておれば有効であると認めたのです。
ただし、なんでもかんでも有利な内容の特約が有効とは言えませんので、管理会社や弁護士などに相談するべきでしょう。

有利な契約条項や特約とは
賃貸借を行う物件によって異なるのですが、代表的なものを上げれば以下のようなものがあります。

※通常損耗や経年劣化の修理費を入居者に負担させる特約
※敷き引き特約
※保証金や権利金の償却条項
※更新料条項
※自動更新条項
※修繕義務を回避する特約
※造作買取請求権を排除する条項
※有益費償還請求権を排除する条項
※賃料の自動増額条項
など、今後少しずつ紹介させていただきます。

トラブルを避けるために必要な立ち会い業務

オーナー様からよく退去後のトラブルの相談を受けることがあるのですが、
どんなトラブルも入居時に行うべき立会い業務をすれば大きなトラブルはさけることができます。
入居者には善良なる管理者の注意義務原状回復義務
というものがありますので、入居者は退去期限「返還義務」に
自分のミスで壊したり汚したりした部分について修理して元通りにしなければなりません。

この義務を課すためには入居時の状態を双方が確認しておき、そしてオーナ様は証明しなければなりません。
悪質な入居者なら、最初からクロスが破れていた、窓ガラスにひびが入っていた、もっと悪質なら退去後に
大量にゴミがあったとしても知らないで言い張る場合も考えられます。

これらの入居者の反論を封じる方法が「入居時の立会い」「破損部分や残置物の確認」です。

具体的に言えば、入居者が契約するときと明け渡すときには入居者と賃貸借物件に立会い、
破損部分や残置物などを確認し、写真や書類に残しておきます。 詳細はまた別の機会にご紹介しますね。

そして、賃貸借契約書にもその内容を明記することでよりトラブルを避けることができます。

悪質な入居者には毅然とした対応を...敷金返還

近年、賃貸業界は借りて市場となり、オーナーさんには厳しい逆風が吹いています。
しかし、賃貸借の法律知識と毅然とした態度、そしてトラブル回避の方法を知っておけば、
悪質な入居者に振り回されることはありません。健全な賃貸借関係を維持していくためには
大切な知識を、いくつかポイントを挙げて行こうと思います。
早めの対応で被害を最小限、そして良好な関係を築ける知識として参考にして頂ければ幸いです。

今回は、敷金の返還に関しての事案です。

入居者が居住中にフローリングに大きな傷をつけてしまったが、それ以外は大きな損傷はない。
クロスに関して言えば、なにか飲料水をかけてしまってシミがあった。あとは退去完了しているのに
室内にゴミ袋や不要品が残されてあった。

上記のような場合は皆さんならどうしますか。

この場合は、フローリングの修理費は借主の負担が発生します。
そして、シミをつけたクロスの張り替え費用も借主の負担とすることができます。
ここまでは大体想像がつきますね。
次にゴミが残っていてそれを収集日に貸主が捨てた場合です。
ゴミがあるという事は入居者の義務である返還義務が履行されていないということになるので、
引越し期限日からゴミを捨てた日までの日割りを計算した家賃相当額を請求できると考えます。

facebookを活用した管理・・・こんな会話からの展開

あるオーナー様とこのような話をしましたのでご紹介。

会話のまま紹介しますので雑な文章ですがご了承ください。

大和住宅 :
ご依頼頂いていた部屋のリフォームが完了しましたがいかがでした?

オーナー様:
あのフローリングと天井のバランスは良かったね!廊下の先のリビングに
期待が脹らむし、贅沢な感じがしたね。

大和住宅 :
ありがとうございます。強調すべきところと現況のバランスは難しかったのですが、
費用対効果のあるリフォームだと思っています。あとはターゲット層の入居者が決まるようにしますね。

オーナー :
年末だけど大丈夫かな。どんな感じで募集するの?

大和住宅 :
年内の募集は控えて、年明け1月中旬からと考えてます。
あまり動きのない時期に情報を出して、残っている感を出したくないので。

オーナー :
お任せするのでよろしくね。ところで、facebookの「いいね」増えたね。

大和住宅 :
ありがとうございます。おかげ様で128人の方に興味を持って頂いてます。
管理や税がメインでオーナー様には参考にして頂いているようです。

オーナー :
ところで、管理している物件それぞれでのfacebookは作らないの?
リフォームの時とかよく連絡くれてたし、些細なこともよく報告くれてて
私は良かったんだけど、たいへんでしょ?

大和住宅 :
物件のfacebookですよね。私も考えておりますが、オーナー様によってはこのような提案を気持ちよく
受け取られない方もいると思いますので、現在はまだ活用してませんね。無料でタイムリーで
良いのですが。まさに「いいね」ですよね...(笑)

オーナー :
私はそんな感じでもいいので、一度考えてみてね。

大和住宅 :
まぁ、報告書との併用で前向きに善処しますね。

このあと、オーナー様から管理させて頂いているマンション毎の専用ページを作成する事にしました。
当然、このような簡略化したものだけではなく、従来の報告書やオーナー様とお会いしての会話を第一にした
アナログ的なものは大事にしてます。