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2012年10月アーカイブ

減価償却の計算方法は

減価償却とは、

建物の取得価格を建物の使用可能期間(これを耐用年数)にわたって、毎年減価する分を償却して、必要経費に
算入することになっている。これを減価償却といいます。
これを算式であらわすと、
毎年の減価償却費=建物の取得価格÷建物の使用可能期間(耐用年数)

とご紹介させて頂きましたね。
しかしなかなかなじみのない言葉ですので今回は具体的な数字を入れて例をあげます。

たとえば平成24年4月1日に取得した鉄筋コンクリート造の住宅用建物の耐用年数は47年で
適用できる償却法は定額法なので、償却率は0.022となっています。
(これは減価償却資産の償却率を参照)(平成19年3月31日以前に取得した建物は定率法も可)
仮に取得価格が1000万円とし、上記の計算式を当てはめると、
毎年の減価償却費=1000万円×0.022=220,000となります。

これと同じ計算を繰り返して取得価格から毎年の償却費の合計額を引いた残額が1円になるまで続けます。
この1円が備忘価格といってその建物を除去処分するまで帳簿に残しておきます。

この減価償却の方法は定額法と定率法の2種類あります。
それぞれ償却率が違いますので、経営状況をみながら選択することをオススメします。
途中、設備等については変更申請書を提出して承認を受ければ可能です。

ただし、新たに取得した建物の減価償却については定額法で償却する事が法定されています。


資本的支出となる基準とは

前回のtopicの最後に資本的支出にふれました。
今回は資本的支出となる基準はどのようなものかご紹介致します。

Q 資本的支出の基準
 
A 建物や付属設備についての修理や改良などを行った場合に
  ①その使用可能期間を延長させる部分 ②その資産の価額を増加させる部分 
  に対応する金額が、資本的支出の金額になるとされています。

①その使用可能期間を延長させる部分とありますが、これは一定の耐用年数内での
設備の修理をした場合は耐用年数(使用可能期間)を延長させた場合でないので、
その金額がいくら高額であっても修繕費となります。

①その使用期間を延長させる工事とはどのようなものかといいますと、代表的なものと言えば
耐震補強工事が建物の使用関期間の延長と考えられます。

つぎに②その資産の価額を増加させる部分ですが、これはどのようなものが該当するかですが、
1、建物の避難階段の取付等、物理的に付加した部分に係る金額
2、用途変更の為の模様替え、改造又は改装等に直接要した金額などは資本的支出に該当します。

マンション等の室内のリフォームと貸家の修繕費

入居者の入れ替えや、室内の設備の経年劣化によりリフォームを行ったり、
大きなものでは、貸家などの屋根の葺き替え、外壁塗装、躯体部分の腐食などの補修が
必要になる場合も長年不動産を所有しておれば必ずあります。

それでは、その度にかかる費用はどのように処理したら良いのか。
今回はリフォームの際に修繕費か資本的支出かの簡単な判定方法をご紹介します。
これは小規模な修繕の簡便な判定方法ですので詳しくは税理士などの専門職の方にご相談下さいね。

1.修繕・改良の費用が20万円未満の場合は、その内容に関係なく、資本的支出の要素のものでも
  修繕費としてもよいことになってます。

2.修繕・改良のが3年以内の期間毎に周期的に行われているものも修繕費となります。

3.ここからは資本的支出か修繕費かの区別が必要となりますが、その区別が明らかでない場合は
  1つの修繕・改良の費用が60万円未満であれば修繕費としてもよいとされています。

4.さらにその費用が60万円以上であっても、その資産の取得価格の約10%以下なら修繕費。

このフローを踏まえたうえで内装のクリーニングやクロスの張り替えを考えると、20万円未満は
修繕費となりますね。
次に、貸家などの大規模な修繕ですが、これは2つの要素が重要になります。
1.建物の存続年数が延長される。
2.建物の価値が増加される。
この場合はその工事は資本的支出とされます。

マンションの修繕積立金は

区分所有のマンションを所有していると管理費とともに修繕積立金を管理組合に納付しますね。
それでは修繕積立金は必要経費にはならないのでしょうか。
修繕積立金とは、マンションの管理組合がこの先の修繕にあてるための返還されない預け金です。
このように返還されることのない積立金は債務が確定しておりますので、支払期日の年の必要経費に
算入する事ができます。

貸家の減価償却 

今回から数回にわけて、貸家の減価償却と必要経費ついてご紹介させて頂きます。
減価償却の法令や計算式などは税理士などの専門職の人に頼りがちですね。
しかし、貸家業をしていく中で、とても必要な知識ですのでさわりだけでも知っておくべきと思います。
そこで今回のテーマは減価償却とは、です。

減価償却とは、

建物の取得価格を建物の使用可能期間(これを耐用年数)にわたって、毎年減価する分を償却して、必要経費に
算入することになっている。これを減価償却といいます。
これを算式であらわすと、
毎年の減価償却費=建物の取得価格÷建物の使用可能期間(耐用年数)
同様に建物付属設備も同じですが、取得価格10万円未満の備品は減価償却しないで損金に算入できます。※1
※1
10万円以上であっても使用可能期間が1年未満のものは取得した年の必要経費にできます。
10万円以上20万円未満の減価償却資産であってもその3分の1を3年間で償却できますが、
確定申告書に記載しなければなりません。
30万円未満の備品等の少額資産で平成26年3月31日までに取得したものは、その全額を取得した
年の必要経費にしてもよいという特例がありますが、これは青色申告している中小企業者(個人)
もしくは、資本金1億円以下の法人に限ります。

以前、貸倒損失と貸倒引当金についてご紹介させて頂きました。

その違いを確認頂いた上で、家賃の滞納があった場合、経理上どのような対処をすべきかQ&A方式で
ご紹介させて頂きます。

Q 家賃の滞納があった場合の家賃は、計上しないでよいのか。
A 滞納家賃も未収入金として計上し、その年の不動産所得に算入されて所得税の対象となります。
※ ただし、現金主義会計を適用している場合には実際に入金された家賃だけ計上し、滞納分は計上しなくて
よいものとしている。
(現金主義会計とは、青色申告者であって前々年分の不動産所得や事業所得の合計額が300万円以下の者で
、適用を受ける年の3月15日までに届出書を税務署に提出しなければならない)

Q それでは滞納の間は未収家賃として課税対象になるのか。
A 課税されます。

Q 未収家賃を放棄した場合は
A 貸倒損失と認められた場合で、借主に免除額を通知した場合は必要経費に算入されます。

Q 通知なしでは貸倒損失と認められないのか
A 債務者の資産状況、支払能力等からみてその全額が回収できないことが明確になった場合は、
  敷金などを引いた未収家賃の全額を、その年の必要経費として算入できます。

Q 賃貸借契約に保証人がいる場合、保証人も上記の状態とにならないと貸倒損失とならないのか。
A そのとおりです。

Q 滞納家賃で貸倒が確定してなくても必要経費に算入できないのか。
A 一括評価法で必要経費に算入できます。
{(未納家賃などの年末における債権額)-(これに対応する保証金などの預かり金)}×5.5%

Q もっとたくさん必要経費にできる方法はありますか
A 個別評価法なら50%まで貸倒引当金として必要経費にできる場合があります。
借家人が会社更生法の更生手続き開始、民事再生法の再生手続き、破産法の破産手続開始などの申し立てが
あれば{(未納家賃などの年末における債権額)-(これに対応する保証金などの預かり金)}×50%が可能です。

Q 破産しても回収できるのか
A 家賃の未納になった年から5年以内に弁済される金額以外の額を貸倒引当金に繰り入れることができます。

Q 貸倒引当金を設定した後は
A その明細を申告書に記載します。そしてその引当金の全額をいったん収入金額に戻して算入し、
その時の状態で算定した金額で、再び引当金を設定して、ということを毎年繰り返します。

Q 回収不能となった場合に
A 貸倒損として計上します。

このような事態が起こらないように管理会社と連携して健全な
賃貸経営をしていかなければなりませんが、万が一の対策も大事な経営のひとつですね。

  

所得税額の特別控除の落とし穴・・・引き渡し日

この度、こんな判例がでました。

家屋の取得日とは居住の用に供する事が認められる日、すなわちその家屋の所有者が住宅として
機能を有する状態でその家屋の引き渡しを受けた日を示し、改装の完了日は「取得の日」に該当しない。

これは、どのようなものかといいますと、
住宅を取得した際に、住宅借入金がある場合の所得税額の特別控除※1の規定を利用して
所得税の軽減についてのもので、家屋の取得の日から6ヶ月以内に居住の用に供しなければならない
(他にも制限はありますが、今回の判例はこれが判断の分かれ目です。)のですが、引き渡し日についての
争いがあったものです。

事実関係は以下の通りです。

請求人は平成20年5月31日、A社との間で、既存住宅を購入する契約を締結し、同年7月14日に所有権移転登記
を行った。そして翌21年からは改装工事、追加変更工事などを行う事をB社と契約し同年3月29日にそれら工事
が完了し4月27日からこの住宅を居住のように供し申告した。

請求人の主張

既存住宅については改装工事は必要である。
租税特別措置法関係通達は新築家屋の「新築の日」または増改築等の「増改築の日」を建物の引き渡しを
受けた日をいうものと取り扱って差し支えないと定めているのであるから、「取得の日」についても、
改装工事などが完了した21年3月29日となる。

原処分庁の主張

建築工事を伴う場合には、新築の日などが必ずしも明らかでないことから税務上の取り扱いを定めたもの。
既存住宅の「取得の日」にまで推進する事はできないので、取得の日は所有権を取得した20年7月14日である。

審判所の判断

家屋の取得の日とは、居住の用に供することが可能になったと認められる日、すなわち、その家屋の所有者
が住宅としての機能を有する状態でその家屋の引き渡しを受けた日を指すものと解することが相当。
居住に高齢者居住用に修繕が必要であったとしても、明確な主張も必要な立証もなく、この建物には
売買契約直前まで人が住んでいたことを考えれば、客観的にみても住宅の機能を有せず、居住可能な状態では
なかったと認めがたい。よって請求人の主張は退けられた。

リフォームの需要が高くなり、今後このような事で折角の税額控除を無駄にしないためにもこの判例は
よく覚えておいて頂きたいと思います。

※1中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除) 国税庁 
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm

賃貸借契約で更新料の有無について問い合わせがあります。
基本的には賃貸借契約書に更新料の定めがない場合は、更新料を支払う義務はありません。
ですから、支払わないからといっても契約を強制的に解除させられることはありません。
ただし、①賃貸借契約書に更新料の特約があれば、それが特段に高すぎると判断されるような事情等が
なければ平成23年7月15日の判例では有効とされています。
そして有効とされている更新料を支払わない場合には、賃借人の債務不履行となり、その他賃貸人との
信頼関係を破壊するに足りる特段の事業が存するとされる場合には、契約を解除されることになりかねます。

それではそもそも更新料とは
賃貸借契約の期間が満了し、更新される場合に賃借人から賃貸人に支払われる金銭の事です。
そしてこの更新料という項目は、借地借家法でも規定されておらず、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」
にも項目はなく、「その他一時金」とされています。

更新料と更新事務手数料の違い
ここで気をつけなければならないのが、更新事務手数料として管理会社等に支払う金銭は更新料とは別の概念
であるということです。
更新事務手数料は、更新手続きを依頼した者が仲介業者に支払うものであり、一般的には20,000円以下で
できるものと思われます。そしてその支払い義務を負うのは、一般的な考えでいえば、
賃貸人から依頼をうけて管理会社等が更新事務を行うので、賃貸人が負担すべきものと考えます。

今後も消費者契約法と照らし合わせながら様々な判例がでてくるかと思いますが、上記①に記載したように
更新料の特約は有効とされていますので、債務不履行により解除されることを避けるためにも、
更新料を支払った上で、特段の事情を主張して特約の有効性を争うことが妥当と考えます。

灘区 城内通り売り土地情報

最寄駅:阪急神戸線王子公園駅より徒歩3分
   :JR神戸線灘駅より徒歩3分

土地面積:115.29㎡
土地権利:所有権
地目:宅地
用途地域:第1種住居地域
建ぺい率:60%  容積率:200%

価格3300万円

詳細はお問い合わせください。
担当 金澤 祥実

前回は、貸家経営をしている上での税金で必要経費になるものをご紹介致しました。
今回は、タイトルでもあげています、交際費、町会費、寄附金の費用の取り扱いをご紹介します。

もっとも税務署等が厳しく調査する交際費ですが
個人レベルで経営している場合には不動産業者や、知人等に助けてもらわなければなりません。
そのために業者などに歳暮や接待などは必要であると思います。
(当然、そればっかりではダメです。あくまで不動産の状態を健全に維持してからの次の一手です。)
このような費用は管理や入居者の斡旋になどを円滑にしてもらう趣旨もあるという部分では、業務の遂行上
必要なものであり、交際費として必要経費に算入することができます。

それでは、業者ではない知人に対して、入居者の斡旋をしてもらうための費用はどうなのか。
これは微妙なラインです。その知人を介して具体的な交渉や入居が決まったとしても、その知人の尽力であるのかを
具体的に明らかにできる資料などを保存しておくべきです。
なお、紹介者への謝礼は交際費として算入できます。

つぎに、入居されている方へのお歳暮やお中元、お祝金などはどうなのか。
これは、入居者に対する営業、そして引き留め、また今後起こるであろう様々な交渉事などを円滑に進めるためと
考えられ、業務の遂行上必要な経費として算入されます。

町会費や寄附金の取り扱いですが、

この場合の町会費は、貸家のある地域の町会費で寄付金とは街頭募金や夏祭りなどをあげていきます。

まず町会費ですが、その貸家を町会との関係で円満に維持運営するために必要な経費ですので、もちろん必要経費
になり、諸会費として計上できます。
そして、夏祭りなどの寄付金も交際費として計上しても問題はないかと思います。
夏祭りなどの催事に神社などに名入りの提灯などをぶらさげてもらえば、宣伝広告費として
計上してもよいでしょう。
それでは、街頭募金などの寄附ですが、本来寄付はその見返りを期待しない金銭を支出するものですから、
貸家事業とは関係ないとみなされる可能性が高いです。
しかし、国や地方公共団体、(ユニセフ・日本赤十字)または財務大臣の指定した法人に対する寄付金は
特定寄附金といって、年内その合計額から2000円を引いた金額を
所得控除することができるようになってます。

税金で必要経費になるものと、その計上時期

貸家経営における個人と法人の税の負担をご紹介させて頂きました。
それぞれ収入金額等によってメリット・デメリットがあるのはご理解頂いたかと思います。
それでは、その税金が経理上どのような扱いになるのか、そしてその計上時期はいつなのか?
今回はこれについて紹介させて頂きます。

まず、必要経費にならない税金としては、所得税と住民税(市町村税と都道府県税)があります。
(法人の場合は法人税と法人住民税)
これらの税は不動産の収入金額を得るために必要な経費ではなく、不動産事業の結果として得た所得
(利益)に課せられる税金だからです。

それでは、必要経費になる税金にはどのようなものがあるのか、

まずは、契約書や家賃を受け取ったときに領収書に貼る印紙にかかる印紙税があります。
印紙を購入した時は必要経費にならず、「貯蔵品」として経理しておき、貼付し消印をしたときに経費に
計上する事になっています。これも印紙の額が少額で継続的に使うものについては、購入した年の必要経費
として計上も認められています。

つぎに登録免許税不動産取得税です。
これらは所得税では、家賃から引ける必要経費に算入というように扱われています。
法人の場合は原則、取得価格に算入しますが、必要経費として計上する事も選択できるとしています。

そして、建物を所有していれば毎年課せられる固定資産税・都市計画税があります。

それから、事業として貸家をしているときは、都道府県税として事業税が課せられ、
これも必要経費です。これは前年度の不動産所得に対して賦課されるもので、納税通知が送られてきた
年の必要経費として計上します。

また住宅用以外の貸家で、前々年の家賃収入が1000万円を超えている場合には
消費税が課せられます。

これらの税金の延納の手続きを取った場合の利子税は必要経費となりますが、
延滞税・過少申告加算税・無申告加算税などの罰則的な税は必要経費になりませんのでご注意を!

不動産経営での個人・法人の税負担の比較  

前回よりご紹介させて頂いてます、「賃貸経営での個人と法人のそれぞれのメリットとデメリット」ですが、
今回は具体的な数字を使ってみて頂きたいと思います。

個人と法人の課税所得を500万円・1000万円・3000万円・5000万円別に所得税・住民税・事業税を算出します。

※以下には消費税は加えておりません。
※個人の事業税は課税所得から290万円の事業主控除を引いて税率5%を乗じて求めております。

それでは個人から紹介します。

課税所得   所得税   住民税   小計     事業税    合計
500万円   572,500.  500,000.  1,072,500.  10,500.  1,177,500.
1000万円  1,764,000. 1,000,000. 2,764,000.  35,500. 3,119,000.
3000万円  9,204,000. 3,000,000. 12,204,000.   1,355,000. 13,559,000.
5000万円  17,204,000. 5,000,000. 22,204,000.   2,355,000. 2,459,000.

次に法人の税額です。

課税所得   所得税   住民税   小計    事業税    合計

500万円   750,000.  129,750.  879,750.   148,000.  1,027,750.
1000万円  1,650,000. 285,450. 1,935,450.   374,000. 2,309,450.
3000万円  6,750,000. 1,167,750. 7,917,750.  1,434,000. 9,351,750.
5000万円 11,250,000. 1,946,250. 13,196,250.  2,494,000.  15,690,250.

上記の比較をみると所得金額が大きくなるにしたがって、その差が開いてますね。
法人の方が税率の差だけでなく、必要経費でも有利という事になります。

そして法人化すると以下のような給与所得控除もあります。

収入金額               給与所得控除額
165.2万円以下               65万円 
165.2万円超え180万円以下      収入金額×40%
180万円超え360万円以下       収入金額×30%+18万円
360万円超え660万円以下       収入金額×20%+54万円
660万円超え1000万円以下       収入金額×10%+120万円
1000万円超え              収入金額×5%+170万円

さらに減価償却についても所得税では原則定額法であり、
強制償却なのでその年の必要経費に算入しなければなりませんが、
法人の場合は原則定率法であり、任意償却なので法定償却以下の額ならいくらでも、
しかも償却費を計上しなくてもよういということになっています。

借入の利子にも違いがあり、個人の場合に経費に算入されるのは、
不動産の収入を得るために直接必要な借入金の利子に限られています。
法人の場合は、不動産の取得・運営と直接繋がりがなくても
会社の運営に必要な借入金の利子であればすべて損金算入されます。

交際費は、所得税の場合は交際費と認められた場合は全額が必要経費ですが、法人の場合は
(資本金が1億円以下の法人)交際費600万円以下の部分の90%までが損金に算入されます。

不動産賃貸業でも当然赤字が続く事もあります。
その際の繰越控除や繰戻し還付ですが、個人の場合の繰越控除は、近年3年間の純損失
までですが、法人の場合は事業開始の日の前の9年以内(以前は7年)
に生じた欠損金まで控除できます。

今後、マンションを取得して賃貸業をする予定と相談がありました。
法人にした方が税務上有利であるとよく言われるのですが、実際はどうなのでしょうか。

このようなお問い合わせをいただく時は、以下のようなメリットとデメリットをご紹介しておりますので
今後賃貸マンションのオーナーを考えられている方は参考にして下さいね。

法人といってもいろいろなケースがありますが、今回は資本金1億円以下の株式会社の中小企業を例
カテゴリごとにご紹介します。

【税務面では】

所得税と法人税

所得税                                       
 
課税所得金額           税率  
195万円まで          5%
195万円超え330万円    10%
330万円超え695万円    20%
695万円超え900万円    23%
900万円超え1800万円   33%
1800万円超え        40%   

法人税

課税所得金額           税率
800万円まで         原則19%。
平成24年4月1日から平成27年3月31日までに開始する年度の特例で15%
800万円超え         25.5%
平成24年4月1日から平成27年3月31日までに開始する年度の特例
※復興特別税として、平成25年から平成49年までの所得税については基準所得税額の2.1%が
また、法人税については、平成24年1月1日から平成27年3月31日までに開始する
事業年度については基準法人税額の10%の税が課税されます。

それでは住民税ですが、

個人住民税
所得割と均等割 

都道府県税  4%  1,000円
市町村税   6%  3,000円

法人住民税       
所得割と均等割 
    
都道府県税  5%(6%) 資本金1000万円以下20,000円
市町村税   12.3%(14.7%)従業員50人以下50,000円            
( )内は制限税率です。
上記の税率は個人の場合は課税所得金額に、法人の場合は法人税率に乗じて算出しますので、
法人所得割の方が低くなるでしょう。

事業税では、

個人の場合

事業税は、事業といえない小規模なものには課税されません。
不動産貸付業については、課税する規模については、例えば、アパート10室 戸建て10棟以上というような
認定規定を設けています。地方自治体によって基準が違いますのでご注意ください。

上記の基準以上で事業税の課税対象となった場合は、課税所得金額から事業主控除として290万円を控除して
課税金額を求め、貸家の場合は5%(制限税率5.5%)の税率を乗じて税額を算出します。

法人の場合

法人の事業税では規模を問うことなく所得金額に以下の税率で課税されます。
400万円以下の部分           2.7%
400万円超え800万円以下の部分    4.0%
800万円超え              5.3%

長文になりましたが、次回は具体例を出してご紹介させて頂きます。

今回は3つ目の原因で競売による変更での賃借人の権利をご紹介致します。
①この競売に関しては入居前にすでに差し押さえられていた場合と②抵当権の設定前にすでに入居していた場合
、③そして入所時点で抵当権の設定がされていた建物を賃借し、入居後に競売にかけられたケースの3つがあります。
①の場合は、競落で所有者が変わった場合は、賃貸借は差押えの処分禁止効に抵触します。よって新所有者に
賃借権を主張できず、求められれば即時に退去しなければなりません。
②は競落した新所有者に対しても賃借権を主張できます。
問題は③です。

今回の競売による変更は、抵当権が設定されている不動産を賃借し、その後競売になった場合をご説明致します。

平成16年に法改正により短期賃貸借制度は廃止されました。しかし経過処置により平成16年4月1日の時点で
短期賃貸借制度を結んでいた場合は引き続き保護を受ける事ができます。
【短期賃貸借制度とは建物の場合は3年、土地の場合は5年以内の賃貸借契約】

改正法施行時点で短期賃貸借であった場合は以下のように分類されます。

(1)改正法施行前に短期賃貸借契約を結び、改正法施行後に競売が開始された場合。
短期賃貸借として保護されます。 敷金は新所有者に請求できます。
(2)賃貸借契約が更新された場合
※改正法施行前に短期賃貸借契約を結び、改正法施行後に短期賃貸借として更新されその後競売
※3年を超える賃貸借であったが、改正法施行前に短期賃貸借として更新され、その後に競売
どちらについても改正法施行時に短期賃貸借となっているので保護されます。
(3)期間の定めのない建物賃貸借
※期間の定めのない建物賃貸借も、短期賃貸借も該当します。
※ただし、期間の定めのない契約は6ヶ月の解約申し入れで期間を終了させることができ、競売の取得が正当事由
とされますので6ヶ月程度で解約に応じなければならない場合もあります。
(4)競売開始後に賃貸借期間が満了した場合
※この場合、差押えによる処分制限効との関係で、合意更新できないことと、抵当権実行による差押えの効力
が生じた後に期間が満了した場合には、法定更新の適用はなく、新所有者に対抗できない。
よって退去の要求に応じなければならなく、敷金も旧所有者にしか請求できなくなります。

次に改正施行前に長期賃貸借を結んだ場合は短期賃貸借保護の制度の適用はなく、退去を求められれば直ちに
明渡し、旧所有者に敷金の返還請求する事になります。

そして一番多いのが、改正法施行後に賃貸借契約を結んだ場合ですが、
原則は、短期賃貸借制度は適用されません。代わりに6ヶ月の明渡し猶予期間が設けられました。
そして、敷金についても旧所有者に請求する事になります。
これには例外があります。改正法施行後に建物賃貸借についての登記が行われ、かつこの登記の前に設定された
すべての抵当権者の同意を得た旨の登記がなされた場合は、その後に競売になったときでも当然に賃貸借を継承し
新賃貸人になります。しかしこの方法はなかなか了解してもらえないでしょうね。


それでは賃借人はどのような点に気をつけたらよいかですが、
※入居と差押え・抵当権設定の前後関係の調査
※短期賃貸借を廃止する法律の施行と賃貸借契約の前後の確認
※契約書の書き換えの危険性
※買受人に対抗できない場合

昨日は所有権が売買による場合の賃借人の権利についてご紹介致しました。
今回は、相続による変更についても以下のような事例をもとにご紹介致します。

賃貸借物件が相続によって所有権が移転した場合に、新所有者から退去を求められたケースを事例としてご紹介。

1、引越しをしなければならないのか。
2、引越しをしない場合、家賃は誰に支払うのか。
3.引っ越す場合は誰に敷金の返還を求めたらよいのか。

1、家主が死亡した場合、その相続人は賃貸建物の所有権を相続するとともに貸主たる地位を継承するので、
賃貸借の関係は従前の契約内容を継続します。よって引っ越すことなく使用できます。
ここで注意が必要なのは相続人が1人でない場合です。
借主が保存行為にあたるような事項(例えば賃貸建物の修繕)を行おうとする場合には、
共同相続人1人の承諾を得れば足りますが、その他の管理行為(建物への造作や取り付け)
を行おうとする場合には、少なくとも2分の1以上の相続分を有する1名もしくは
複数の相続人の承諾を得る必要があります。
複数の相続人の承諾を得る必要がある時は、まず相続人の中で代表的な立場にある人と交渉し、
早期の遺産分割を要請もしくは、交渉権を一部に集中させることを希望するなどして交渉の手続きを
簡易化させるのが良いでしょう。

2、家賃の支払先と敷金返還請求の相手ですが、相続人が1人の場合は、その相続人に支払って下さい。
相続人が複数いる場合で、遺産分割協議の結果賃貸人の地位を継承する者が決まった場合には、その者を
賃貸人として賃料の支払い及び敷金返還請求をすることになります。
協議がまとまらない場合には法務局に供託し、敷金は各相続人より返還してもらう事になります。