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2012年7月アーカイブ

所得税控除と税額控除  個人所得税

所得税の控除と税額の控除は勘違いされやすいですよね。
それでは、所得税の控除にはどのようなものがあるかご紹介致します。

所得税控除 14通りの控除があります。

基礎控除:総所得金額などから差し引くことができる控除で基礎控除の金額は38万円です。
扶養控除:納税者に所得税法上の控除対象扶養親族となる人がいる場合には、一定の金額の所得控除が受けられます。
配偶者特別控除:配偶者に38万円を超える所得があるため配偶者控除の適用が受けられないときでも、配偶者の所得金額に応じて、一定の金額の所得控除が受けられる場合があります。ただし、配偶者特別控除は夫婦の間で互いに受けることはできません。
配偶者控除:納税者に所得税法上の控除対象配偶者がいる場合には、一定の金額の所得控除が受けられます。
勤労学生控除:納税者が所得税法上の勤労学生に当てはまる場合に受けられる所得控除です。
寡婦控除と寡夫控除寡婦控除は、女性の納税者が所得税法上の寡婦に当てはまる場合に受けられる所得控除です。控除できる金額は27万円、特定の寡婦に該当する場合には35万円です。寡夫控除は、男性の納税者が所得税法上の寡夫に当てはまる場合に受けられる所得控除です。
控除できる金額は27万円です。
障害者控除:納税者自身又は控除対象配偶者や扶養親族が所得税法上の障害者に当てはまる場合には、一定の金額の所得控除を受けることができます。
寄付金控除:納税者が国や地方公共団体、特定公益増進法人などに対し、「特定寄附金」を支出した場合には、所得控除を受けることができます。
地震保険控除:納税者が特定の損害保険契約等に係る地震等損害部分の保険料や掛金を支払った場合には、一定の金額の所得控除を受けることができます。
生命保険控除:納税者が一定の生命保険料、介護医療保険料及び個人年金保険料を支払った場合には、一定の金額の所得控除を受けることができます。
小規模企業共済等掛金控除:納税者が小規模企業共済法に規定する共済契約の掛金、確定拠出年金法に規定する個人型年金の加入者掛金及び心身障害者扶養共済制度の掛金を支払った場合に受けられる所得控除です。控除できる金額はその年に支払った掛金の全額です。
医療費控除:自己又は自己と生計を一にする配偶者やその他の親族のために医療費を支払った場合には、一定の金額の所得控除を受けることができます。
雑損控除:災害又は盗難若しくは横領によって、資産について損害を受けた場合等には、一定の金額の所得控除を受けることができます。

さて今回のテーマに戻りますが、上記のような所得控除は税額が減るのではなく、累進税率により変わりますので、税額控除のように平等に恩恵が受けられるものではありません。

これを踏まえた上で、所得控除と税額控除の2つの控除の違いを紹介致します。
寄付金控除ですが、

所得控除額=寄附金額ー2000円
税額控除額=(寄附金額-2000円)×40% 
これを税率が5%の所得者と40%の所得者でそれぞれ寄附金を10万円した場合に比較します。

税率5%の人の場合は
所得控除:10万円ー2000円×5%(税額)=4900円
税額控除:10万円ー2000円×40%=39200円

税率40%の人の場合は
所得控除:10万円ー2000円×40%(税額)=32900円
税額控除:10万円ー2000円×40%=32900円

上記のような場合だと税率40%未満の人は税額控除が有利になります。

ちなみに住民税には(寄附金に対して)税額控除制度しかありませんので、
所得の多寡にかかわらず、
税額控除額は、(10万円ー2000円)×10%(税率)=9800円
よって所得金額にかかわらず、9800円の軽減となります。

※それぞれの控除には所得制限や税額制限、そして要件や手続きが必要ですので、国税庁のHPか税理士にご確認くださいね。

庭内神しの敷地の相続税が非課税に  

相続税法の非課税規定の適用対象にならないものとして取り扱ってきた庭内神し(ていないしん)の敷地を国税庁は適用対象に改めた。

庭内神しとは、

屋敷内にある神の社やほこら等といったご神体を祀り日常礼拝の用に供しているものをいう。
ご神体とは不動尊、地蔵尊、道祖神、稲荷等で特定のものまたは、地域住民等の信仰の対象とされているものを指す。


この変更後の取り扱いは、すでに相続税の申告をした人でも、相続した土地の中に変更後の取り扱い対象が含まれる場合には適用される。
具体的にはどのような事かといいますと、
①庭内神しの設備とその敷地、付属設備との位置関係やその設備の敷地への定着性その他それらの現況等といった外形、その設備及びその付属設備等の建立の経緯、目的、現在の礼拝の態様等も踏まえた上でのその設備及び付属設備との機能の面から、その設備と社会通念上一体の物として日常礼拝の対象とされているといってよい程度に密接不可分の関係にある相当範囲の敷地や付属設備である場合には、その敷地及び付属設備はその設備と一体の物として相続税の非課税規定の適用対象になるものとして取り扱う。

法人税を減額しよう! 雇用促進税制

平成24年4月1日から26年3月31日までの間に開始する各事業年度に雇用を増やした会社に対して、法人税を減額する制度があるのをご存知でしょうか。これは個人事業主でも適用を受ける事ができます。ただし、雇用促進計画を提出するなど、特徴的な要件を満たす必要があります。その適用条件ですが、

雇用促進税制の適用要件

①前期及び当期中に事業主都合による退職者がいないこと。
②前期及び当期末の期末時点で比較し、雇用保険の被保険者となる従業員が人数では2人以上、割合では10%以上増加
③前期の給与総額×従業員の増加割合×30%以上の給与増加がある事。

②に関しては、役員の親族は除かれます。なお、資本金1億円超えの大企業では、従業員の人数は5人以上の増加が必要
③に関しては、役員や親族の給与額は除かれます。

そして手続きの要件は
①及び②の要件を満たしている事を証明する為に、ハローワークの確認を受けた雇用促進計画の写しを確定申告書等に添付しなければなりません。

ハローワークへの手続きは
1、当期開始後2ヶ月以内に、目標の雇用増加数を記載した雇用促進計画を提出する。
2、当期終了後2ヶ月以内に、期首に提出した雇用促進計画の達成状況を確認してもらう。

この手続きをしていないと、減税はうけれません。strong>

それではどのような優遇措置があるのかというと

法人税は増加人数×20万円が減額されますが、その期に支払う法人税額の20%(大企業は10%)が限度となり、限度超過額の繰り越しはできません。 
さらに資本金1億円以下の中小企業は、法人住民税についても、20万円×法人住民税率の減額が受けれます。


貸主様が行うべき賃貸不動産管理業務は  part③

今回は、実際に管理会社と管理委託契約をする時に注意すべき事と委託の主な内容についてご紹介致します。

賃貸管理における受託業務の主な内容は、賃貸借契約締結後の入居者との関係や会計処理についての管理、建物設備の維持管理などの「事実行為」です。
委任者が、「法律行為」をすることを受任者に委託し、受任者がこれを承諾する事によって成立する契約を「委任」といい、委託の内容が、法律行為でない事務の委託である場合を「準委任」といいます。
上記の委任で気をつけなければならないのが、建物の修繕のための工事請負契約などを、貸主から代理権を授与され、管理業者名義で発注するような場合は法律行為の「委任」となるので、後々のトラブルにならないように注意して下さい。

そして受任者となった業者には以下のような義務が発生します。
※善良なる管理者の注意義務
この義務は受任者の義務の根幹をなす義務であり、受任者と委任者との関係における基本的な義務です。
※報告義務
受任者は委任者の請求があればいつでも委任事務の処理の状況を報告しなければならず、委任の顛末を報告しなければならない。
※受取物の引き渡しの義務
受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。
※委任の解除
各当事者間はいつでも契約を解除できるが、相手方に不利な時期に解除したときは、やむえない事業がない限り、その賠償をしなければならない。
※委任の終了
委任者または受任者が、死亡または破産手続き開始の決定を受けたときなどは、終了する。
※委任終了後の処分
急迫の事情があるときは、受任者、その相続人または法定代理人は、委任者、その相続人もしくは法定代理人が委任事務を処理することができるようになるまでは、必要な処分をしなければならない。
※委任終了の対抗要件
委任終了の事由は、相手方に通知し、または相手方がこれを知ったときでなければ、相手方に対抗することができない。
※報酬請求権と費用の前払い・償還請求権

管理委託契約の主な内容

※賃貸借代理業務
①賃貸借条件の提案②物件の紹介③入居希望者の審査④重要事項の説明⑤賃貸借契約の締結⑥鍵の引き渡し等です。
※管理業務
①賃料等の徴収業務②運営、調整業務③契約更新業務④解約業務⑤賃貸借条件の変更の助言等⑥清掃業務⑦設備管理業務


※代理権が授与される業務

 ①敷金その他一時金ならびに賃料、共益費および付属施設使用料の徴収
             ②未収金の督促③賃貸借契約に基づいて行われる借主から貸主への通知受領
             ④賃貸借契約の締結⑤賃貸借契約の更新⑥修繕の費用負担についての借主との協議
             ⑦賃貸借契約終了に伴う原状回復についての借主との協議


※基本的事項

①契約期間と更新の条件②月額の賃料、共益費、更新料などの金額と取り扱いに関する事項
③礼金、敷金、更新料などの金額と取り扱いに関する事項④修繕費などの費用負担、施工業者の選定
に関する事項⑤借主の退去時の原状回復に関する事項⑥管理報酬、媒介報酬、更新契約報酬などの金額と取り扱いに関する業務⑦管理委託契約の解約に関する事項⑧免責に関する事項⑨事業主体と登記簿上の権利関係⑩借主の生活環境の維持向上、苦情処理やメンテナンスに関する事項⑪借主募集の為の方針、借主選定の条件と決定者、賃貸媒介業者との媒介契約締結名義人など、借主決定の為の事項 など。

管理業者との委託契約は、実際にどのような事をしてもらいたいのか、
ご所有の不動産の現状をよく理解し、そしてどのようにしていきたいのかを、業者と何度も打合せをして進むべき道を選定すべきです。

貸主様が行うべき賃貸不動産管理業務は  part②

前回は、貸主様が不動産管理をしていく中で、どのような業務があるのか抜粋してご紹介させて頂きましたね。
不動産に対する見方は年々にフロー(売買益)からストック(運用益)重視へ変化し、賃貸住宅のリフォームを重視するようになり、賃貸不動産を取得するオーナー様が増えてきているように思います。
それに乗じて、不動産管理会社が増えました。
不動産管理は経験のない方でも難しい事ではないのですが、年々かわる不動産流通の情報や設備やリフォーム事情などなど、普段の生活では知り得る事の出来ない情報等をもっているのが不動産管理会社です。

そのような業者にアウトソーシングすることによってより良い不動産管理を考えた場合、どのような事に注意していくべきかをご紹介致します。

不動産管理の業務の質が向上するのに伴い、従来の建物管理・賃料集金中心の管理から、オーナー様の資産を預かり、最大限の収益をもららす資産管理へと移行しています。ですから、管理会社のマネージメント能力が、オーナー様の資産を良好な状態を維持させる大きな要因となります。
マネジメント能力の見極めといってもどのように選べばよいか。
以下にあげる要素はほんの一部ですが、大事な事なので参考にして頂ければ幸いです。

※顧客満足度の向上とトラブル予防をどのようにしているか
賃貸借契約書や特約事項、そして入居のしおり等を整備して、入居中でのトラブルを予防し、借主様や近隣住民の方との関係を良好に保ち、住環境を快適なものにするようにしているか。
例えば、現在管理している不動産の建物の設備や美観・防犯、そして、適切な清掃や修繕、改修など。そして、クレーム等に対する適切かつ迅速な対応をしているかなどなど。

これを見極めるには、身近にある賃貸不動産の共用部分や入居者のモラルを観察すれば見えてくる事もありますよ。

そこから、ある程度選定していくつかの管理業者に相談をし、どのようなプロパティマネジメントをしているのか相談をかけ、管理を委託する事も不動産の資産価値をあげる方法ではないでしょうか。

相談の際には、
※資産有効活用の促進、安全維持と最大限の収益確保を実現するためのプロパティマネジメントができているか。
※透明性の高い説明と報告ができるのか。
※会社の基盤、そして経営者と従業者の品位、資質、知識と業務遂行能力があるのか。
※年々かわるニーズや新たな経営管理手法の研究と提案ができるのか。
※能動的、体系的管理の継続ができるのか。
※善管注意義務の遂行、公共の福祉と社会貢献度
※リスクマネジメントが出来ているか。
などの高度な道徳と倫理、社会的信用性、高度な専門知識、業務遂行能力が大切であると考えます。

貸主様が行うべき賃貸不動産管理業務は  part① 

数年前は不動産管理を主たる業務としている業者にもっとも多く求められる業務内容は、
募集・契約・退去の3大業務と滞納賃料処理業務が全体の60%を超えていた。
そして多いものから
1、賃料の催促
2、退去時の立会
3、原状回復
4、契約の更新
5、敷金の取り扱い
6、付帯設備の故障
7、賃料の変更
などが多く、長期的な観点からのコンサルティング業務である『事業収支計画』『修繕・建て替え計画』の作成
などの意識は少なく、経営管理や建物維持管理に対する意識の低さはあった。
しかし、昨今、変わりつつあります。
あくまで、弊社の顧客様での統計ですが、募集・契約・退去の3大業務の割合は高いのですが、
『事業収支計画』『リフォーム・リノベーション』『修繕・建て替え計画』の作成の依頼が多くなってきました。
これは、借主様からの要望に建物の美観・清掃等が出てきたことが影響しています。
それでも、やはり一番多いのはソフト面の管理サービスであるクレーム等の処理は一番多い要望です。

それでは、今後、貸主はどのような不動産管理をしていかなければならないのか、
そしてどのような事に注意していかなければならないのか、業務の実務例等をあげてご紹介致します。

管理をしていく中で、借主様からの様々な問合わせ、要望、さらにはクレーム等に対応しなくてはならない。

顧客様の満足に努めるためには、昼夜問わず即対応しなければならない。
すべての要望に即対応できなくても、話をしっかり聞く事が大切で、顧客様の気持ちの中で、
「いつでも電話をすればつながる」「自分の話を聞いてくれる」という安心感・満足感を与えてあげることが大事です。

その他必要な業務に、警備業務、防災業務、清掃管理業務、環境衛生管理業務、設備管理業務、建築物保全管理業務、などがあります。
上記のような業務をアウトソーシングすることにより、より賃貸不動産の資産価値をあげれると考えますが、
当然、それに伴いコストがかかります。サービスの向上が将来の賃料・空室率の改善にどの程度寄与できるかが、
経営収支との兼ね合いの中で考えなければならないというところも慎重にしなければなりませんね。

特別償却と税額控除を理解してよりよい節税をしよう!

産業振興の目的として税務上の恩典で特別償却制度があります。
そして特別償却制度の多くは、特別償却制度に代えて法人税または所得税から投資額に応じた税額を控除できる
投資税額控除を認めています。これらの制度は、時限的な立法であり、対象資産や割合が改正されることがあるので
その都度確認しながら利用して下さい。

それではどのようなものがあるか紹介致します。
設備投資として、中小企業等投資促進税制があります。

中小企業投資促進税制とは、資本金1億円以下の法人が、以下のような設備投資をした場合に、
取得価格の30%の特別償却が認められています。
※機械           1台160万円以上
※デジタル複合機     1台120万円以上
※電子計算機        年間120万円以上
※ソフトウエア       年間 70万円以上
※測定検査工具
※試験機器等       年間120万円以上

また、資本金が3000万円以下の法人は、特別償却の代わりに取得価格の7%の税額控除も認められています。
この税額控除は法人税の20%が限度となりますが、適用年度に限度を超えてしまう場合には翌期1年に限り、
限度超過分を控除することができます。ただし、対象となる資産は新品のみです。

次に環境関連投資促進税制です。

環境関連投資促進税制とは、太陽光発電設備や電気自動車、一部のハイブリット車、
高効率照明など、環境に配慮した設備で一定のものを導入した場合にも、取得価格の30%の特別償却が
認められています。この制度は、資本金額にかかわらず、すべての青色申告法人が対象で、資本金3000万円
以下の法人は特別償却の代わりに取得価格の7%の税額控除も認められています。税額控除は法人税の20%が限度で、1年間の繰り越しが出来ます。さらに太陽光発電機、風力発電設備に限り、
24年5月29日~25年3月までの取得であれば、取得価格全額を損金に計上できます。

それでは特別償却と税額控除のそれぞれのメリットですが、特別償却による税務上のメリットは課税の繰り延べだけとなりますね。一方、税額控除は、減価償却費とは別に、一定額を法人税から控除するものであり、翌期以降の増税効果は生じないところですね。 ただし、当期、翌期に法人税が十分になければ、初年度の節税効果は特別償却の方が有利となりますので、節税メリットを比較した上で選択しましょうね!

賃貸不動産と税金 (賃貸不動産を売却した場合)

前回は賃貸不動産を『取得』『保有』『譲渡』のうちの保有に関して御紹介させて頂きました。
不動産という大きな財産を取得、そして保有すると、譲渡という事はあまり考えたくないものですね。
しかし譲渡といっても相続というケースもありますね。相続税は現金だけに課税されるものではなく、
土地・建物・有価証券などの財産以外に、みなし相続財産(被相続人の死亡に起因して財産を取得したのと
同様の経済効果が得られる財産)の死亡生命保険・死亡退職金などがあります。
それとは別に、相続開始前3年以内に被相続人から贈与により取得した財産、相続時精算課税制度を適用して
被相続人から贈与により取得した財産がある場合にはその相続財産も加算します。
相続と贈与の話になると一度に紹介は難しいので、相続時の話は次の機会にして、
今回は譲渡(相続)際に課かる税金についてご紹介致します。

不動産の売却時にも利益が出れば所得税が課税されます。
その際の計算は、所得金額の総所得を求めて、それを計算して確定申告により税金を納める総合課税ではなく、
他の所得と合計せずに、分離して税額を計算する申告分離課税制度がとられています。

次に、所得期間にによっても税率が異なります。
判定基準は、譲渡年の1月1日の時点で、
長期譲渡所得:5年を超える土地建物等  税率:20% (所得税15% 住民税5%)  
短期譲渡所得:5年以下の土地建物等   税率:39% (所得税30% 住民税9%)
 
に区分されます。

それでは譲渡所得の計算式を説明します。
譲渡所得は譲渡収入金額(土地・建物の譲渡代金)から取得費と譲渡費用を引いた金額です。

取得費とは、取得の為に要した費用の金額から建物の減価償却費の累計額を差し引いた金額です。
土地の場合は取得価格か収入金額の5%のうちのどちらか多い方を取得費とします。
譲渡費用とは、譲渡の際に出費したもので、以下のようなものがあります。
※仲介手数料 ※売買契約書の印紙代・登記の手数料 ※測量費用・分筆費用 ※建物取壊し費用(売却の為の) 
※立ち退き料(売却の為の)※補修費(売却の為の) ※買主との交渉の為の交通費など

譲税譲渡所得は上記の所得金額から特別控除を引いたものです。
特別控除とは、常にあるわけではなく、以下の3つのものがあります。
※収用等の特別控除  5000万円
※特定土地区画整理事業の特別控除 2000万円
※特定宅地造成事業等の特別控除 1500万円 

そして税額の計算式が
課税譲渡所得金額に税率をかけたものが税額となります。

ここで注意が必要なのは、損失については原則として、譲渡による所得以外の所得との損益通算及び翌年以降への
繰り越しは認められていないという事です。

賃貸不動産と税金 (賃貸不動産を保有している時)

前回は賃貸不動産を『取得』『保有』『譲渡』のうちの取得に関して御紹介させて頂きました。
取得も完了して、あとは家賃収入を待つだけ...そんなわけないですよね。
今回は保有している際に課かる税金についてご紹介致します。
不動産賃貸をした時のもうけは所得税法上、不動産所得として所得税、住民税の課税対象となります。
不動産所得に給与所得などの他の所得を合算して確定申告によって所得税は納税します。
これが、事業規模ならば、事業税も課税されます。

不動産所得の金額は
不動産の総収入金額から必要経費を差し引いたものです。

それでは総収入金額に含まれるものとはなにかといいますと、
※家賃 ※地代 ※ 権利金 ※更新料 ※礼金 ※共益費などの名目で受け取るものなど。

ここで注意が必要なのは、敷金や保証金といった名目でも、退去時に返還を要しないものは収入です。

そうすると必要経費はとなりますよね。代表的なものと、対照的に必要経費として認められないものと紹介します。

必要経費として認められるもの
※固定資産税・都市計画税
※事業税
※消費税(税込経理によるものに限る。)
※修繕費(資本的支出以外)
※損害保険料(掛け捨てもので、その年度分)
※減価償却費
※管理会社等への支払手数料
※立ち退き料
など

必要経費として認められないもの
※借入金の元本返済部分
※所得税
※住民税
※事業に関連しない支出(自宅にかかる経費等)

少し脱線しましたが、保有時の税金で毎年課税対象となるのが、
固定資産税と都市計画税です。
この税は一括払いまたは年4回にわけての分納が可能です。
この税は、不動産取得時に住宅用地と新築住宅の建物の固定資産税の軽減措置等があります。

賃貸不動産と税金  (賃貸不動産購入時の税金)

賃貸不動産経営、そして管理をしていく中でどのような税金とかかわっていかなければならないのか。
これまで、様々な控除等の紹介を致しましたが、今回から数回にわたり賃貸不動産を『取得』『保有』『譲渡』の際に
課税される税金についてご紹介致します。その時々に課せられる税金の控除に関しては追々致しますので、
今回はしくみを御紹介させて頂きます。

まず今回は取得時の税金です。

取得時の税金の種類には多い場合には7種の税金と関わる事があります。

国税

※印紙税
※登録免許税
※消費税 (新築などの購入)
※所得税 (住宅ローン控除)
※贈与税 (贈与を受けた場合)
※相続税 (相続を受けた場合)


地方税(都道府県民税)
※不動産取得税 
そのなかでも消費税・所得税・贈与税・相続税に関しては、それぞれ上記のような事があった場合のみに課税されます。

まず印紙税です。これはよく聞かれる税ですね。

不動産取引において、不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書、金銭消費賃借契約書等が該当し、その金額によって税金が決まります。そして、印紙税の納付方法は、規定の印紙を契約書に貼付し、それを消印した時です。

不動産の購入や建築の際にする所有権移転登記や所有権保存登記などの登記の際にかかる税金が、登録免許税です。


そして、今話題の消費税です。

不動産取引に係る消費税を挙げますと、課税事業者からの建物の購入代金や仲介手数料の支払い等です。
(ローン事務手数料・事務所・店舗の家賃・駐車場収入など)
ただし、土地の購入代金と住宅の貸し付けによる家賃には消費税はかかりません。

不動産取得税は不動産取得時に1回だけ課税される地方税です。

その課税対象となる取得行為は、売買・新築・増改築・贈与・交換であり、相続の際は非課税であることを覚えておいて下さいね。


シュミレーションで分かる住宅取得資金贈与 

贈与税、通常であれば高い税率が課せられるものですが、住宅取得資金の贈与となると少し話がかわります。
それは、一定の条件がありますが(以下の財務省のHPから御確認下さい。)、非課税枠の範囲ではたいへん有利なものです。平成24年については、父母、祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける場合、一般住宅の場合は、1000万円までの贈与、省エネルギー性、耐震性を備えた住宅の場合は1500万円までの贈与が非課税枠となります。

かりに、1000万円の贈与を受けた場合、通常の贈与であれば、贈与税は231万円ですが、
平成24年に父母や祖父母から住宅取得資金として1000万円の贈与を受けると、贈与税は0円です。

この住宅取得資金の贈与を利用して住宅を取得した場合のシュミレーションをしてみましょう!

この制度を使う事で、頭金が多く準備でき、購入がしやすくなります。

例えば、5000万円の住宅を購入し、頭金500万円、住宅ローン4500万円とします。
返済期間:35年 金利:2.5%(元利均等・ボーナス返済無し)

この場合、毎月の返済額:16.1万円 返済額:6757万円  総額:7257万円(頭金含む)

                    ↓ ↓ ↓

例えば、省エネルギー性、耐震性を備えた住宅で、親から1500万円の贈与を受け、手持ちの頭金と合わせて
2000万円として、住宅ローンを3000万円とします。

返済期間:35年 金利:2.5%(同上)

この場合、毎月の返済額:10.8万円 返済額4505万円  総額6505万円(頭金含む)

これによって752万円の差額がうまれます。


財務省HP

http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/156.htm

路線価を知ろう!

路線価とは、価格がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに付した1平方メートル当たりの標準価格のことをいい、相続税や贈与税の税額を算出する際の基準となるものです。
土地取引が行われた場合に通常成立すると認められる価格の80%で評価し、その年の1月1日から12月31日までの間に相続、贈与により土地等を取得した場合に適用する。
路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに定めた評価倍率を乗じて評価額を算出する。

そして国税庁は2日に平成24年分の路線価と評価倍率を公表しました。
それによると、下落幅は縮小の傾向があるが、4年連続で下落していました。

そこで気になるのが、全国で最も高い場所でしょうね。
これは、東京都中央区銀座5丁目銀座中央通り鳩居堂前の2152万円で、
この場所は27年連続の日本一の場所となっています。

近畿圏のトップは、29年連続で大阪市北区角田町の阪急百貨店前の御堂筋で、680万円。
そして、大阪市中央区難波5丁目の南海難波駅前の450万円と続く。

神戸市では神戸市中央区三宮町1丁目の三宮センター街で239万円で、
灘区では、灘区森後町2丁目(山手幹線)で35万円でした。

貸倒損失と貸倒引当金 

得意先の経営状況の悪化などにより、売掛金が回収不能となる事は、この不況の中、他人事ではなくなってきてます。
そんな状況下でまず、回収を!と考えるのも大事ですが、貸倒損失や貸倒引当金などで法人税の節税も考えなければ
なりません。しかし、簡単に計上というわけにはいかないのも現実です。貸倒損失として、損金に算入できる状態が
厳密に規定されているので、紹介致します。

貸倒損失として計上できるのは3つの要件が必要です。

まず1つ目は、法律その他により、債権が切り捨てられた場合です。
これはどのような場合かというと、会社更生法や民事再生法の認可決定等により、債権が切り捨てられた場合や、
弁済不能の状態にある相手先への書面により債権放棄した場合です。
債権回収は厳しいのです。貸倒が認められる状況ではない場合には、債権放棄を行う方法が有効です。
内容証明郵便を利用すれば、その内容や日付を証拠として残せます。

2つ目は、相手先の資産状況や支払能力等からみて全額が回収不能となった場合です。
これは全額が回収不能であることが要件なので、担保物がある場合などはその処分後でなければ認められません。
どのような事かというと、相手先が破産手続きを完了した場合などです。
その時の注意は、破産開始の通知を受けたあとの進捗状況を毎期末には破産管財人に確認すべきです。
そうすれば、破産終結や廃止決定の事実以外に、終結でも破産管財人に配当がないという証明を書面で
通知してもらえれば、全角回収不能という事実の証明となります。
ただし、夜逃げの場合は証明が厳しいのですが、内容証明郵便が届かなかった場合や興信所等への依頼をしたが、
所在が分からなかった事実を債権回収の努力をした記録と共に残しておく事が有効です。

3つ目は、一定期間弁済がない場合などです。
対象は売掛債権のみで、貸付債権は該当しません。
これは相手先の経営が悪化し、継続的な取引を停止した後1年以上弁済がない場合や、回収額以上に旅費等の
取り立て費用がかかる場合が該当し、備忘価格1円を残して、貸倒損失に計上できます。

もし、上記のような貸倒損失に計上できない場合は、貸倒引当金に計上できる場合があります。
これは資本金が1億円以下の中小法人に限られますが。
破産手続きを開始した相手先の債権は50%を貸倒引当金として繰り入れる事ができます。
また、債務超過の状態が1年以上続き、回復の見込みがない相手先の債権は、見込みのない金額が貸倒引当金に
計上できます。 
貸倒損失と違い、担保物がある場合でも、処分見込み額を控除した金額を計上できます。
その場合も、根拠となる資料は用意すべきです。

借り換えの目的のなかで、総返済額を抑えたいという場合には、
今、借入をしているローンと同じリスクのローンか、
もしくは、リスクの小さいローンと比較する必要があります。
例えば、全期間固定金利型→全期間固定金利型、変動金利型→変動金利型、
固定金利期間選択型→同じ時期に固定期間が終了する固定金利期間選択型への見直しなどです。

総返済額を抑えるための借り換えを例をあげてご紹介致します。

固定金利型→固定金利型

融資額:2,000万円  返済残期間:20年 全期間固定金利:3.5%  
毎月の返済額:115,991円  総返済額:2784万円
              ↓

    これを全期間固定金利型で金利が低いものへ借り換え
全期間固定金利:3% 借り換えの諸費用:50万円とする。
毎月の返済額:110,919円  総返済額+諸費用:2712万円

固定金利期間選択型→固定金利期間終了時期が同じ固定金利期間選択型

融資額:2000万円 返済残期間:20年 10年固定金利:2.8%
固定期間終了まであと3年  固定金利期間終了後の金利優遇:-0.4%

毎月返済額:108,927円  

3年後店頭金利が4.5%になれば適用金利は4.1%になれば、
毎月の返済額:120,387円
3年後以降、店頭金利が4.5%だった場合の総返済額:2848万円                ↓
     同じ時期に固定金利期間が終了するものへの借り換え

3年固定金利 当初3年間:2.4% 固定金利期間終了後の金利優遇:-0.7%
借り換えの諸費用:50万円

毎月の返済額:105,009円  3年後店頭金利が4.5%になると適用金利は3.8%
毎月の返済額:117,092円
3年後以降、店頭金利が4.5%だった場合の総返済額:2817万円となる。

借り換えに際しては、当初のローン借入れと同様に、保証料、事務手数料、印紙代、登記費用などがかかるので
その諸費用も考慮した上で検証が必要です。

住宅ローンの借り換え (金利上昇リスクを回避)

返済期間の長い住宅ローンを変動金利や固定金利期間選択型で借りる人には、金利変動リスクはついてきます。

例をあげて借り換えにおける金利変動リスクを払拭されたケースを紹介致します。

融資額:2500万円 返済残期間:20年 3年固定金利:2.25% 固定金利期間終了後の金利優遇:-0.7%

毎月:129,452円 

3年固定金利終了後に店頭金利が
2.7%(適用金利は2%)→126,883円  2569円down
3.7%(適用金利は3%)→137,348円  7896円up
4.7%(適用金利は4%)→148,316円 18864円up
5.7%(適用金利は5%)→159,776円 30324円up

これを借り換えすれば

融資額:2500万円 返済期間:20年 全期間固定金利:3% 借り換え費用:50万円

毎月:138,649円  

このように、全期間固定金利も借り換えも期間終了後にむかえる金利変動リスクは少しは軽減されるが、
金利差が大きく、返済額の増加が懸念されるので、10年固定の固定金利型に借り換えて金利や返済額が固定される
期間を延ばすのも方法のひとつと考えられます。その際には期間終了後に金利アップも想定し、繰り上げ返済ができるように貯蓄する事が望ましい。

住宅ローンの借り換えでトップ3にあげられる目的は、毎月の返済額を抑えたい金利上昇リスクを回避したい総返済額を抑えたい、といったニーズが出ています。

今回は毎月の返済額を抑える為の借り換えについてご紹介致します。

このようなニーズが増えてきたのは、消費税の増税法案や現在の社会情勢から
家計の収支に変化がおこっているのは言うまでもありません。世帯主の年収の減少、
教育費、そして電気料金の値上げなどあげればキリがないほど生活に最低限必要なものの
見通しがつかない事があげられます。また、変動金利型や固定金利期間選択型などで金利の見直しによって、
返済額がアップしたために検討するケースもあります。

それでは例をあげて現在のローンの返済額やその期間を検証して借り換えのメリットをご紹介します。

融資額 2400万円 返済期間 25年 金利(当初10年)3.5%

現在の融資残高が約2072万円 返済残期間20年 固定金利型選択の残期間5年 金利3.5%
の場合、現在は毎月120,149円 融資残高 2072万円

これをすぐに以下の内容に借り換えをした場合、
融資額 2070万円 返済残期間 20年 3年固定金利期間選択型で1.8% 借り換えの諸費用50万円
毎月の返済額102,768円 となり、返済額は17,381円軽減、よって3年で約63万円、
諸費用の50万円を回収できた形となります。
しかし、固定期間3年なのでその後金利の上昇のリスクはあります。

消費税増税法案が6月26日に衆議院で可決されましたね。
平成26年4月に8%、平成27年10月に10%、こうなると消費税率の引き上げの前後に
住宅の駆け込み需要及びその反動による影響があることをふまえ、税負担を緩和する、
もしくは税率の見直しを検討してもらいたいですね。

今回は、消費税の仕入控除税額が個別対応方式と一括比例配分方式で還付税額がかわるという事をご紹介致します。
平成24年4月1日以後に開始する課税期間からは、課税売上高が5億円を超える規模の事業者は、いわゆる95%ルールの適用除外とされました。よって、課税売上割合の数値に関係なく、個別対応方式か一括比例配分方式による仕入控除税額の計算が義務付けられることになりました。

個別対応方式とは
課税仕入れ等の税額をその用途に応じて、
①課税売上対応分
②共通対応分
③非課税売上対応分
の3つに区分し、①+②×課税売上割合=仕入控除税額
一括比例配分方式とは
課税仕入等の税額の合計額に課税売上割合を乗じて仕入控除税額を計算する方法です。
(①+②+③)×課税売上割合=仕入控除税額
つまり、居住用賃貸不動産を購入等した場合の取得費は③非課税売上対応分に区分されることから、
居住用賃貸不動産の取得費であっても課税売上割合を乗じた分だけは仕入控除税額ができることになります。

このように非課税業務用の固定資産を取得したような場合には、一括比例配分方式が有利となる場合がありますので
注意が必要です。
それでは上記にあげた非課税売対応分となる課税仕入れにはどのようなものがあるか。
①土地の売却に係る仲介手数料
②販売用土地の造成費
③保険診療にのみ必要な医療品や医療器具等の仕入れ
④有価証券の売買に係る委託手数料
⑤賃貸用建物の取得費

注意が必要なのは上記は課税仕入れである事、そして土地の購入費や支払利息は非課税仕入れであり
仕入れ税額控除はできないということです。

税の還付と控除とうまく付き合いましょう!

決算書!私はいつも見るたびに通信簿の延長に思えます。
この通信簿をどう仕上げてやろうかと今では楽しみのひとつとなっています。
これを楽しむためには税制改正等に常にアンテナをはり、そしてどう付き合うかを経営者は知るべきです。

不動産オーナー様の資産を管理させて頂く中で、今の不動産賃貸市場はたいへん厳しいと思います。
だからこそ、税制の変化による対策と対応を考え、キャッシュフロー経営をしなければなりません。
今回は法人税の青色欠損金の繰越控除繰り戻し還付制度に関してご紹介致します。
欠損金の繰越控除

青色欠損金の繰越控除とは、毎期の所得計算上で、欠損金を翌年以降9年間繰り越すことが出来、その間に生じた黒字と控除できる制度です。なお、資本金1億円超えの法人については各事業年度で相殺できる金額は所得の80%という制限があります。ただし、この改正は平成23年に改正された事項で、20年3月31日以前の欠損金に関しては7年となることに注意下さい。

欠損金の繰戻し還付

黒字で法人税を支払った翌期に赤字となった場合、その赤字を前期に繰り戻して法人税を還付できる制度です。
繰戻しの期間は前1年間のみで、資本金1億円以下の中小企業のみが適用できる制度です。
前期の黒字以上に今期赤字となった場合には差額分は繰越控除対象となります。

この二つの制度は選択制となります。
一般的に税率が下がる局面では繰戻し還付の方が有利に、税率が上がる局面では欠損金の繰越控除の方が有利となりますが、会社の資金繰りしながら、そして繰越控除する場合には今後の利益が見込める事が必要です。

なお繰り戻し還付制度は法人税独自の制度なので、法人地方税では繰越控除制度のみとなりますのでご注意ください。

路線価公開

灘区の路線価は以下のとおりです。
http://www.city.kobe.lg.jp/life/support/tax/nada_index.html

キャッシュフロー経営の理想的な形をめざそう!

経営者は自己資金で賄うB/Sがキャッシュフロー経営の理想的な形ですが、なかなか難しいものですね。しかしこれに近い経営そして全額自己資金で賄われているB/Sにする為に経営者として以下の内容に注意ましょう。
運転資金と固定資産の両方がある会社で説明致します。

①固定資産の一部と運転資金が借入金で賄われている場合

固定資産の取得に充てた長期借入金については、減価償却費≧借入金の元本返済になっているかをチェック下さい。
運転資金も借入金で調達しておりますので、借入金の返済総額では、減価償却費<借入金の元本返済の関係になっているかと思いますが、この場合は、借入金返済総額が償却前利益に近づかないように注意が必要です。
そして自己資金を増やして借入金を返済しましょう!

次に危険な状態のB/Sです。
固定資産の取得を自己資本、長期借入金の合計額では賄えず、短期借入金まで使っているケースです。しかも短期借入金の負担が高まり、運転資金の全額を短期借入金で賄う形になっています。そうなるとたいへん厳しいものになりますので、ご注意ください。

資産計上の要否 (駐車場のアスファルト舗装費用は)

敷地内に駐車場スペースも確保されている賃貸マンションのオーナー様も多いかと思います。
既にアスファルト舗装をしてご利用されているのは問題ないのですが、
今からアスファルト舗装を考えているのであれば次のような処理が必要です。
アスファルト舗装をしなくても車を置くという用途はかわらないとお考え、
土地整備費用として損金処理をと普通は考えますが、この舗装に係る費用は
土地の取得価格として資産計上しなければなりません。なぜこのような見解になるかといいますと、
アスファルト舗装を施すことにより、その土地は水はけがよくなるなどの土地の効用があがります。
よって土地の取得価格に資産計上しなければならないのですが、アスファルト舗装は構築物としても
資産計上をすることができます。よって舗装費用は資産計上する必要はあるのですが、
減価償却も可能という事になります。その耐用年数は10年です。ここで注意が必要なのが、
舗装以外に、地盛りや特殊な切土を行うなどの土地改良の為に支出した費用は、
土地の取得価格に算入することになることを留意してください。