トピックス


2012年1月アーカイブ

毀損部分の負担範囲

貸主と借主の負担範囲でトラブルとなってるのが、借主の毀損と貸主の補修のギャップができるケースが多い。
例えば、壁等のクロスの場合、毀損箇所が一部でも他の面との色や模様と違いがでます。しかし、部屋全体のクロスの色や模様を一致させるのは、賃貸物件としてのグレードアップになるとも考えられます。原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、「可能な限り最小限程度の修理単位で借主が負担すべきであり、畳や襖は1枚単位、クロスは1㎡単位が望ましいが、1面分までは借主負担としてもやむえない」や以前は喫煙自体は通常使用で用法違反等とないとされてましたが、「クロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるもの」と判断される場合が多いとされています。それでは、賃借人の負担単位と経年劣化の考慮の違いをいくつか抜粋します。


賃借人の負担の場合・・・原則1枚単位、毀損等が複数枚にわたる場合はその枚数、表替えか裏返しかは毀損の程度
経過年数の考慮等 ・・・消耗品に近いものであるから、経過年数は考慮しない

フローリング
賃借人の負担の場合・・・原則㎡単位。毀損等が複数箇所にわたる場合は、居室全体
経過年数の考慮等 ・・・補修は経過年数を考慮しない。フローリング全体にわたる毀損等があり、張り替える場合は、            当該建物の耐用年数で残存価値1円となるような負担割合を算定する。

壁(クロス)   
賃借人の負担の場合・・・㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担            としてもやむえないとする。
経過年数の考慮等 ・・・6年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。

ふすま・柱
賃借人の負担の場合・・・1枚単位・1本単位
経過年数の考慮等 ・・・ふすま、障子は消耗品であり、経過年数は考慮しない。
            建具部分の柱等は経過年数は考慮しない

上記のようにクロスや床材などは耐用年数などは耐用年数の6年を経過すると残存価値が1円になります。
また借主が入居時にクロス等が新品でなかった場合はクロスを貼り替えてからの経過年数分の価値からスタートします。よって、クロスを貼り替えてから3年目に入居した場合は、そのクロスの価値は約50%となります。
なお、経過年数を超えた設備についての賃借人の善管注意義務はあります。
 

トラブルの原因となる「原状回復」の定義とは

賃貸住宅の相談機関でもっとも多く問い合わせがあるのが、敷金精算に関するものが上位をしめています。そもそも原状回復とはどのような定義なのか...そこがトラブルの元にもなっているのかもしれませんね。「原状」とは「元の状態」の意味となるのですが、賃貸住宅における「原状回復」とは契約を締結した当時の状態に戻すことを意味していません。国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損を復旧すること」と定義しています。この定義を双方が理解しておれば、少しはトラブルも減るのでは...。
それでは上記の「建物の価値が下がる事」とは、
①建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年劣化)
②賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)
③賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗
このうちに退去時に借主に原状回復義務が生ずるのは③のみで①②には発生しません。

トラブル回避についてはhttp://www.daiwajyutaku.com/trouble/owner/をご参照ください。

勘違いしがちな権利の贈与の注意事項 (定期金)

定期金に関する権利は、例えば10年間にわたり毎年100万円ずつの給付を受ける権利のように契約によりある期間定期的に金銭等の給付を受けることを目的とするものです。各年において贈与税の基礎控除額以下で贈与を受けた場合は贈与税は課税されません。しかし、贈与者との間で10年間にわたって毎年100万円ずつ贈与を受ける事が約束されている場合には、約束した年に1000万円分の定期金に関する権利の贈与を受けた者とみなされます。したがって、贈与税が課税されるか否かは、その定期金の総額によって判断されることになる事をご注意ください。

世界から見た日本の消費税

消費税は世界145カ国で実施されています。一般的には付加価値税と呼ばれ、税率の高い国から、1位アイスランド25.5%、2位スウェ―デン・デンマーク・ノルウェ―・ハンガリー25%、以下ギリシャ・フィンランドなど23%、ポーランド22%、アイルランド21%と続きます。イタリアでは20%かかっていたカテゴリーの消費税が1%下げられました。その一方で4%のカテゴリーと10%のカテゴリーの消費税額は据え置きとなってます。ちなみに医療費の消費税は0%です。税率だけを比較すると日本の税率は高いとは言えませんが、単一税率の為に、低所得者の負担が大きくなっています。賛否両論だとは思いますが、先進国のように多段階方式をとり、あるカテゴリーは0%といったような方式の取り入れる事からの増税はどうなんですかね。

還付申告

2月26日から3月15日の間に行う所得税の確定申告は申告義務のある人の場合であり、申告義務がない還付申告ついては1月より還付申告ができます。しかし、還付申告となる場合はその年の翌年の1月1日から提出できます。
確定申告は公的年金等の収入合計が400万円以下でかつ、その年の年金以外の所得の金額が20万円以下の場合は申告が不要となりました。ただし、還付申告がある場合は、還付申告が必要です。
還付申告ができる期間
その年の翌年1月1日から5年間です。なお、前年に確定申告をして納めた税額が誤って過大であった場合には、還付申告ではなく、「更生の請求」という手続きとなります。更生の請求が出来る期間は、原則として確定申告書の提出期限から1年以内です。
還付申告の具体例
①年の途中で退職し、年末調整を受けずに源泉徴収税額が納めすぎている時
②一定の要件のマイホームの取得などをして、住宅ローンがある時
③多額の医療費を支出した時
④特定の寄付をした時
⑤配当所得があり、配当控除を受ける時
⑥災害や盗難などで資産に損害を受けた時
⑦特定支出控除の適用を受けた時
還付申告が出来ない場合の具体例
①銀行預金などの利子所得や投資信託の収益の分配等で一定のもの
②とk亭の金融類似商品から生ずる所得
③特定の割引歳の償還差益
④懸賞金付預貯金等の懸賞金等

雑損控除
自己または自己と生計を一にする配偶者やその他の親族で総所得金額等が38万円以下の者の有する資産について災害・盗難・横領による損害を受けた場合には、所得から控除できます。
医療費控除
(1)控除対象者・・・本人に限らず、医療費を支払った時の現況において、生計を一にする配偶者その他の親族
(2)控除金額 ・・・医療費控除は、所得金額の5%か10万円のいずれか少ない金額を超える部分です。
           なお控除額の上限は200万円となっています。
(3)控除対象とあんる医療日の範囲
主なものを例として
①医師に支払った診療費・治療費
②医師の往診費用
③治療の為のマッサージ、はり、おきゅう、柔道整復の費用
④異常がみつかり、治療を受ける事になった場合の人間ドック費用
⑤虫歯の治療費、金歯、義歯の費用
⑥治療としての歯列矯正
⑦妊娠中の定期検診費用
⑧出産費用
⑨助産師による分娩介助料
⑩医師の処方箋により薬局で購入した医療品
⑪病気やけがの治療の為に医者に行かず薬局で購入した医療品
⑫通院や入院の為の交通費
⑬電車やバスでの移動が困難な為に乗ったタクシー代
⑭保険師や付添人などの療養上の世話を受けるために支払った費用(親族に対するものを除く)

医療費控除の対象とならないもの
①医師等に支払う謝礼金
②美容整形費用
③成人病の定期健診、人間ドックの費用(異常なしの場合)
④食事療法の為の食品購入代
⑤診断書の作成料
⑥脱毛費用
⑦歯石除去や美容の為の歯列矯正
⑧無痛分娩講座の受講費用
⑨疲労回復、健康増進、病気予防などのために購入した医薬品(ビタミン剤等)
⑩薬局等で買った体温計
⑪通院の為の自家用車のガソリン代
⑫出産の為の帰省費
⑬自己の都合で希望する特別室の差額ベット代など