トピックス


2011年10月アーカイブ

抵当権と根抵当権

不動産に係る時によく出てくるの重要な担保物権に抵当権というものがあります。これは、融資を受ける場合に担保価値を有する不動産を保有しておれば、金融機関はその不動産に担保設定をします。そして金融機関はその不動産に抵当権か根抵当権を取得し優先弁済件を有する事で融資を行います。それでは、抵当権と根抵当権とはどのように違うのか、聞いた感じではあまり違いが内容に思えますが、実は法的効力には大きな違いがあります。
抵当権
特定の債権を担保するものです。
例えば、5000万円の融資を受けた場合、抵当権を設定した場合はその5000万円を返済すれば当然にその権利は消滅します。そして、抵当権以外の担保がその不動産に設定されていない場合にはその不動産は無担保不動産となります。いわゆる業界では「べっぴんさん」とか言われていたそうです。
根抵当権
一定の範囲内の不特定の債権を、設定した極度額の範囲内で担保するものです。
例えば、5000万円の融資を受けた場合、根抵当権を設定した場合は5000万円を完済しても当然には根抵当権は失効しません。つまり、返済しても再度新たな融資を受けるために根抵当権を利用してかつ、設定登記に必要な登録免許税や司法書士への事務手数料もかからずに融資を受ける事ができる融通のきく物権なのです。

地代の相当額とは

権利金を支払わずに土地を借りると、「権利金の認定課税」を受けます。しかし土地の時価評価額の年6%相当額の地代を支払っておけば認定課税はしない事となっています。この土地の時価評価額は、賃貸借契約開始時の更地としての評価(実勢価格)そされます。その際には、公示価格や相続税評価額で計算する事も認められます。

相殺について

「相殺」 当事者がお互い同種の債務を負担している場合に、自分の債権を、相手方に対する同額(対当額)の債権で消滅させることです。相殺には決済処理を簡便化させるという清算機能だけでなく、「担保的機能」もあると言われています。
相殺は、一方当事者の一方的な意思表示で行う事ができます。また合意によって相殺する事もでき、合意による相殺であれば、相殺できる債権の対象が増えます。(相殺禁止とされている債権についても相殺できる場合があります。)相殺が認められる要件として、次のような条件を満たす必要があり、これらの条件を満たしている事を「相殺適状」といいます。①相殺する相手との間で、お互いの債権が対立している事。②お互いの債権が同種の目的であること。③お互いの債権について弁済時期が到来している事。次に相殺が禁止されている場合ですが、①債務の性質上、許されない場合(労務提供や不作為債務など)②相手方の債権が不法行為に基づく債権の場合③相手の債権が差押禁止債権の場合(給料や退職金は原則4分の3は差押えが禁止・労働者賃金については一部ではなく全額を相殺禁止とする判例があります。)④相手の債権が差押えられた後に、自分の債権を取得した場合。

苦楽園口通り沿いの収益不動産 

阪急甲陽線苦楽園口駅より苦楽園口通りを西に5分の立地。詳細はお問い合わせください。

建築に関しての基礎知識

建築基準法の面積は心々寸法で計算します。(部屋の広さを計算するために、壁や柱の中心線を想定し、中心栓の相互間の長さで面積を計算する方法です。)かつては内法寸法を基準としていましたが、部屋の内側の寸法を優先しますので、どの部屋でも畳や襖、障子の大きさが同じになって正確な寸法が計れませんでした。
現在はメートル法を採用しているので、間や坪だけでの表示は認められず、メートル・平米と併記が必要です。

それでは、間と坪の広さと長さの関係ですが、1坪は畳2枚分です。畳の長辺方向を1間といい、1間×1間が1坪です。現在は1間を6尺とすることが標準的ですが、1尺=303.03mmしたがって6尺=1,818.18mmなので1坪は1.8181818118×1.81818181818≒3.305785㎡となります。正確に計算を求める時には1坪=3.305785となります。
同様に1間=1,820mmで計算します。

年金型生保で源泉徴収が廃止 25年1月より

平成23年度税制改正では生命保険契約等に基づく年金のうちその年金の支払いを受ける人と保険契約者とが異なる契約等で一定のものに基づく年金については源泉徴収は廃止された。ただし、同改正は25年1月1日以後に支払う年金について適用される。具体的に、源泉徴収が廃止される保険年金は、①年金受取人と保険契約者とが異なる契約(③の団体保険に係る契約を除く)②年金受取人と保険契約者とが同一である契約のうち、その契約に基づくその保険金等の支払い事由が生じたことによりその保険契約者の変更が行われたもの、③団体保険に係る契約であって、被保険者と年金受取人とが異なるもの。つまり、年金の支払いを受ける人と保険契約者が異なる場合、その年金については、所得税の源泉徴収は行われないものとする。(これまでは各年の保険年金の所得金額[年金収入額-支払保険料]の全額に雑所得として課税し、保険会社が源泉徴収してきた。

この事案は、マンションの分譲会社が、土地を買い受け土壌の調査を行った結果、本件の土地には土壌汚染対策法に定める基準を超える砒素等が検出されたことに対して、マンション建築に当たり、土壌汚染の処分等に過分の費用を要したとして瑕疵担保責任に基づき損害賠償と遅延損害金の請求の提訴をした。第一審では、棄却されたが、控訴審において、損害賠償と遅延損害金の支払いが命じられた。土地の売主はこれを不服として上告したが上告不受理になった。

旧土壌汚染対策法では、自然的原因よる有害物質が含まれる汚染された土壌を対象としていなかったが、本事例は、旧法の施行下において、当該砒素が専ら自然的原因によるものであるとしても、売買契約の目的である土地において基準値を超える量の砒素等の存在に瑕疵をみとめた初めての判例である。 平成22年4月に改正施行された新法において、「法第4章において、汚染土壌の搬出及び運搬並びに処理に関する規制が創設されたこと及びかかる汚染された土壌をそれ以外の汚染された土壌と区別する必要がないことから、同章の規制を適用するため、自然的原因により有害物質が含まれて汚染された土壌を法の対象とすることとする。」とされることになったことから、本判決の意義は土壌汚染対策法に反映されたとする。

(財)不動産適正取引推進機構発行 RETIO2011.4NO81より抜粋

租税の罰則改正

23年の税制改正で行われたのは課税・減税だけでなく当然罰則に関しても改正されています。税理士やアドバイザーに相談をしながらよき節税を心がけて下さいね。それではいくつか改正された租税の罰則をご紹介いたします。

1.脱税犯
※事業税(法人・個人)地方消費税、地方法人特別税、道府県民税(法人・個人)市町村民税(法人・個人)等
懲役10年以下 罰金1000万円以下
※地方消費税
懲役10年以下 罰金100万円以下
※地方たばこ税
懲役10年以下 罰金100万円以下
※ゴルフ場利用税、固定資産税、特別土地保有税、事業所税、都市計画税
懲役5年以下 罰金1000万円以下
※不動産取得税、自動車取得税、自動車税、入湯税等
懲役5年以下 罰金100万円以下

滞納処分免脱犯
※納税者・特別徴収義務者・その財産を占有する第三者 全税目
懲役3年以下 罰金250万円以下

2.秩序犯
申告書不提出犯
※事業税(法人)地方消費税・固定資産税・地方法人特別税・軽油引き取り税
懲役1年以下 罰金50万円以下
※事業税(個人)不動産取得税・自動車税・市町村民税・固定資産税・事業所税等
過料10万円以下

新設された罰則
※道府県民税(法人)市町村民税(法人)
懲役1年以下 罰金50万円以下
※事業税、地方たばこ税。自動車取得税、特別土地保有税等
過料10万円以下

3.虚偽申告犯、検査忌避犯、虚偽帳簿書類提示犯等
虚偽申告犯
※道府県民税(法人・個人)事業税(法人・個人)市長村民税(法人・個人)固定資産税、地方法人特別税等
懲役1年以下 罰金50万円以下
※不動産取得税、自動車税、事業所得税、法定外目的税
懲役1年以下 罰金50万円以下
※納税管理人に係る虚偽申告犯
懲役なし 罰金30万円以下


新設された罰則
※道府県民税(個人)
懲役1年以下 罰金50万円以下

検査忌避犯、虚偽帳簿書類提示犯等
※道府県民税(法人・個人)事業税(法人・個人)市町村民税(法人・個人)固定資産税等
懲役1年以下 罰金50万円以下
※軽油取引税
懲役1年以下 罰金50万円以下
※地方たばこ税 地方消費税
懲役1年以下 罰金50万円以下
※不動産取得税、ゴルフ場利用税、自動車取得税、入湯税等
懲役1年以下 罰金50万円以下
※軽自動車税 
懲役なし 罰金30万円以下

4.税務職員の守秘義務違反(秘密漏洩)の罪
※秘密漏洩
懲役2年以下 罰金100万円以下

5.地方消費税の不正還付未遂罪の創設
※地方消費税

第11回賃貸住宅フェアー

10/13・14はインテックス大阪にて賃貸住宅フェアー。多くのメーカーが現在の賃貸住宅オーナーが頭を悩ますリフォームやリノベーション、そして資産運用に必要な最新の設備を紹介! 受講ブースでは、財産承継から不動産法務、リノベーションセミナーと聞き応えのある講義が。詳しくは賃貸住宅フェアーHPへ

20日より高齢者住宅に優遇処置

高齢者向け住宅制度が今月20日から施行される。これにより、平成25年3月31日までの間に「サービス付き高齢者向け住宅」を新築または取得した場合、一定の要件を満たすことで、所得税と法人税で建物の割増償却、固定資産税と不動産収得税で減額処置を適用できる。
所得税と法人税については、新築又は取得する床面積25㎡以上(専有部分のみ)の住宅が10戸以上を要件に、5年間割増償却率が40%(耐用年数35年未満は28%)となる。また、固定資産税の税額を5年間3分の2軽減し、不動産取得税についても、家屋が課税標準から1戸当たり1200万円控除、土地についても減額がある。いずれも要件は新築又は所得する床面積30㎡以上(共用部分を含む)の住宅が5戸以上で、「サービス付き高齢者向け住宅」に対する建設費補助をうけていること。

サービス付き高齢者向け住宅とは、床面積が原則25㎡以上でトイレや洗面設備などの設置、バリアフリーが整備され、最低限、安否確認と生活相談サービスの提供が義務化された住宅を指す。

借地の改良費も借地権

借地権の取得金額には、土地の賃借契約や転貸借契約にあったって、借地権の対価として土地所有者又は借地権者に支払った金額も含まれます。このほか、次に掲げる金額も含まれます。 (1)賃借した土地の改良の為に要した費用。(2)土地の上にある建物等を取得した場合にその建物等の購入対価のうち借地権の対価と認められるもの。(3)借地契約に当たり支出した手数料その他費用。(4)こ建物等を増改築するにあたりその土地の所有者等に対して支出した金額。 なお(2)にかかげる金額が建物購入費等の対価の10%以下の金額であるときは区分せずに建物等の取得金額に含めることが認められています。

相続と売却 複数の変動要素と比較検討を

親子間(個人と法人)で、土地の貸借を行っている場合、土地の所有者である親から相続を受けるまで待つかそれ以前に譲渡をうけるか...答えは単純なものではなくいくつかの変動要素があるのでまずは比較してみましょう。
もし相続を受けた場合は、借地権割合を加味した固定資産評価額から基礎控除を控除した課税遺産額に財産額に応じた相続税率を差し引いて計算します。その場合、遺留分が留保されるため、目的の土地をすべて取得する事ができない場合と今後の基礎控除額と相続税率、控除額の引き下げがある可能性も考えなければなりません。
売却と譲渡の場合は、取引は路線価ではなくて時価での取引が前提になります。譲渡所得は譲渡収入金額から取得費や譲渡費用を控除した額に所得税率を乗じて算出します。取得費は実額と概算額(譲渡収入額の5%)のうち高額の方を使います。また長期譲渡所得税と短期譲渡所得税の違いもあります。財産の取引価格は時価が前提となる為、時価よりも安い金額で買う法人には法人税が課されます。その場合、時価と売買価格の差額は受増益となります。
売り手にも財産を所得税法上の時価の2分の1未満で売った場合はみなし譲渡所得税が適用されます。また時価の2分の1以上であってもその譲渡が「同族会社等の行為又は計算の否認」の規定に該当する場合にはみなし譲渡所得税が適用されます。上記のように様々な変動要素があるので、どちらが良いか一概に言えませんが、前提を置く事で今後の展開がみえてくるのではないでしょうか。

架空請求と支払催促

架空請求とは、昨今氾濫しているオレオレ詐欺やアダルトサイト利用料金の請求に代表され、身に覚えない裁判所以外からの請求であれば何もせずに放置しても問題ないものですが、裁判所から届く支払催促は放置しないで下さい。その内容を確認し納得できないものであれば、受けとってから2週間以内に異議を申し出ることが出来ます。申し出をするとその支払催促が無効となり自動的に通常の訴訟にかわり、通常訴訟の上で争うことになります。ただし2週間を経過しても何ら異議の申し出をしないときは、その支払催促は確定し、判決と同じ効力をもつようになります。その場合支払催促通りに支払わない場合には強制執行を受けることもありますのでご注意を!