FAQ 賃貸管理トラブル集

従来の入居者の家賃は現状で新規募集は減額、可能か。

①新規募集のみ家賃を減額②その情報を得た従来の入居者からの問い合わせがあったときの対応③従来の入居者との交渉として、次回の更新時に家賃を減額するのは。④新規入居者との契約において、「家賃を他人に漏らさない。もし漏らした場合、家賃を増額する(従来と同じ)」という旨の特約付の契約は可能か
①可能である。②経済情勢をかんがみ、やむえなく下げざるを得なかったこと等、誠実に説明するしかないと思われる。③こちら側の譲歩案として全く問題ないし、妥当と思われる。④家賃を他人に漏らさないという契約は問題ないが、漏らした場合当然に家賃が増額されるという条項は借主に不利な条項であり、無効とされる可能性がある。

借主が更新料と賃料(正規の半額のみ)を拒否した場合

建物賃貸借の借主が「賃料を半額にしてもらわないと更新しない」と言って更新料を支払わないばかりか、一方的に賃料の半額しか支払わなくなった。今後どのように対応すれば。
「建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判の確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払いを請求する事が出来る。」(借地借家法32条3項)したがって、貸主は借主に対し賃料未払いを原因として賃貸借契約を解除し、建物の明け渡しを求める事が考えられる。

クレームと減額請求

湿度が高くて衣類等にカビが生えそうである。したがって家賃を下げろというクレームがきている。どのように対処すべきか
湿度が高いということと家賃の額とがどのように関連するのか不明であり、まずは十分に調査した上、同じ建物内の他の住戸や、前の借主のときの状況を確認し、当該主張が真実であるかの確認等をすることが大切である。

貸主から賃料増額の通知。どのように対応すれば

貸主と借主との間の建物賃貸借契約の賃料は月額26万円であった。ところが、今般貸主から借主に対し「賃料を31万円にする。」との内容の書面での連絡があった。どのように対処すべきか。
貸主の賃料増額請求について、貸主の賃料増額請求額にかかわらず、借主は、従来の賃料をベースに自ら相当と判断する額を支払えば債務不履行とはならない(借地借家法32条2項)。仮に、貸主が借主の賃料受領を拒んだ場合には借主は遅延損害金を含めて賃料に供託する。その後は貸主の対応いかんである。すなわち、貸主がどうしても賃料を31万円に増額したい場合は、調停を申し立てて、調停が調わなければ、賃料増額を求めて訴訟を提起する。借主は貸主の対応を見て対抗策を検討する事で十分と思われる。

賃料相場は何をもって決めるものなのか

近隣の同種物件の賃料をもって決めることなどが考えられる。

賃料改定につき増額幅等に制限があるのか

特に制限はなく、借地借家法の賃料増減額請求の要件に準拠して検討すればよい。ただし、例えば近隣相場が1.5倍になっているから、ただちに1.5倍とできるかについては、相手もいることであり、継続賃料の上方硬直性の傾向からもやや難しいと考える。

賃料の改定と敷き金額とは法律上当然に連動するのか

敷金契約と賃料契約部分は別個のものである。したがって賃料改定されても当然に敷金の増減があるわけでない。当事者間の合意のもと、合理的な取り扱いになるように検討すべき。