兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

ず連帯保証人の地位をご説明します。
賃貸借契約上借主が負うべき債務を担保する目的で、貸主との間の連帯保証契約によりその地位につきます。
この連帯保証人は、借主本人とは別人格ですから、当然には、賃貸借契約関係そのものに係る権利義務や法律関係につき、対応する立場ではありません。
そして、賃貸借契約の解除のような法律関係の変動をもたらす意思表示は到達主義となっておりますので、連帯保証人が借主から解除の意思表示の受領の権限を与えられてない場合は法的に効力は生じません。

残置物の処分についても同様です。
残置物の所有権・占有権は借主本人にありますので連帯保証人に権限が与えられていない限りは、連帯保証人の承諾で処分はできません。

ただし、その残置物があれば明渡が完了せず、その結果生ずる明渡遅延損害金については、連帯保証人にも責任が及びますので、その点を指摘し、連帯保証人に追求することは可能かと考えます。

部屋に鍵がかかっているということは、借主が占有している状態と解釈できます。
無断で予備の鍵を使って入室することは不法侵入となります。
解約及び物件の引き渡しを確定するうえでも、賃料相当損害金を請求すべきでしょう。

これは、解除の意思表示は取り消すことができないという民法540条2項の規定を根拠とするものです。
解約予告の撤回が認められない以上、店子側が行った解約予告は有効であり、賃貸人は、解約期間が満了すれば、店子側に対して退去を要求することができます。
解約予告期間満了後の居座りは不法占拠の扱いになり、賃貸借契約書中に賃料倍額相当の使用損害金を支払う旨の条項があればそれが適用されます。
店子側が賃料を支払い続けている場合でも、賃貸人はそれを使用損害金として受領することもできます。
さらに、賃貸人は店子側に、新賃借人の募集費等の損害賠償請求もすることも可能ですが、慰謝料に関しては認められません。

その一方で社会経済事情の変化により、賃料が値下がり傾向にあったり、ほかの店子を見つけるのが困難な事情があるときは、賃貸人が賃借人との間で、解約予告の撤回を認めて引き続き貸すことにするという合意をすることは可能です。
賃貸人としての義務として、あいまいな対応をとらず、解約予告の撤回を認めるかどうかを書面で明確にしておくべきです。

借主が貸主に対し、当該建物の占有を移転したとの事情がないことから、貸主は借主に対する契約解除の意思表示からする必要がある。なお、貸主が契約解除をしないで建物の鍵交換等を行った場合、原則として法律上許されない自力救済に該当する可能性がある。

既に家賃滞納があり、解除の実質要件もそなえていると考えられることから、弁護人が選任されているのであれば弁護人を通じ、あるいは接見をして、解除ないし合意解約を取り付け、あわせて中の物の処分方法についても取り決めをして対応する。まずは親族に、弁護人の有無等や、接見可能かなどを確認の上対応されたい。

退去予告していたとはいえ借主が「鍵を渡さずに連絡がつかなくなった」のであれば、現段階においては、当該建物の占有は借主にあるものと解さざるをえないと思われる。そのため、連帯保証人等を通じて借主と連絡を取り、鍵の返還を受ける事により対処すべきである。（なお、どうしても借主から鍵の返還を受ける事が出来ない場合、法的手段に出ざるを得ないこととなる。）

確かに明渡しが完了していない以上、契約は継続したままと考えれば賃料を請求する事は理屈上可能である。ただし、契約が継続していると考えると、仮に借主が戻ってきた場合、退去を求めるためには改めて契約終了明渡しの手続きが必要となってしまう。したがって、この場合、残地物がある事によって契約終了後も占有が継続しているとして、「賃料相当損害金」が発生すると考えた方がよいのではないか。

管理業者から法的手続きをとるとするならば、債務不存在確認請求の訴訟を提起することとなるが、そこまでの労力をかけることを要する事案とも思えない。まずは無視して、仮に相手方が法的措置をとってきたら対応するとのことで十分と思われる。

契約解除の時点で契約違反行為があり、信頼関係破壊の要素が満たされていれば、その後に賃料等を入れてきた場合でも解除は有効とされた判例がある。ただし、だからといって強制的に明渡しを行うのは自力救済禁止に触れるので、まずは改めて明渡しの請求をし、場合によってはその協議の中で解約を合意した旨明確にしておく。またその協議に応じない場合には、まだ1ヶ月分の滞納があるので、その分の支払督促等を行い、異議が出されれば訴訟に移行した段階で合意解約を含めた和解を取り付けるという方法も考えられる。

自己使用の必要性という更新拒否の主たる正当事由の要素がないため、借主側が了解しない限り、更新拒否は認められる可能性は少ない。賃貸物件のまま処分するか、どうしても明渡しを求めているのであれば、一定の立退き料を負担して合意解約で対応していくしかないものと考える。

契約終了の合意ができるのであれば、解約合意書を作成し、契約終了の確認、明渡しの時期の決定及び履行の確約、原状回復等の費用負担、残地物の処理方法につき明確にしておく。場合にはよっては、即決和解手続きを利用して、和解調停をしておく。もし契約終了につき前言を翻すのであれば、和解調書をもとに強制執行が可能となる。

即決和解とは（訴え提起前の和解）

即決和解は、訴え提起に至る前に、当事者双方が簡易裁判所に出頭してなす訴訟上の和解である。（民事訴訟法275条１項）訴訟上の和解なので、和解調書には確定判決と同一の効力がある。正しくは「訴え提起前の和解」というが、通常１回の期日で直ちに和解が成立する事から「即決和解」とも言われている。紛争が生じたけれども、裁判所外で既に示談が成立しあるいは示談成立の可能性がある場合に、示談内容を即決和解手続きの中で、和解調書に記載して債務名義（強制執行の根拠）を得るために利用されることが多い。請求内容に制限がないので、土地建物の明け渡しについても利用されている。即決和解の申し立てにあたっては、成立の見込みのある和解条項案を申し立て書に添付する事になっている。期日に和解が成立すると、和解内容を裁判所書記官が調書に記載する。和解の期日に当事者が出席しなかったり、出席しても合意に至らなかった場合には、即決和解の手続きは終了する。このとき当事者双方が訴訟で争う事を申し立てた場合には、即決和解の申し立て時点で訴えを提起したものとされ、訴訟手続きに移行する。

破産管財人に対し、早期の立ち退きを求める。破産開始決定後も占有を継続していれば賃料（相当損害金）が発生し続け、これは財団債権になって、破産財団にとって大きな重荷となる。管財人に催促して、早期に立ち退き完了をもとめ、かつ、破産開始決定から今までの間の賃料を、月払いの原則に従い支払うように求める。

自己使用の必要性があるとしても、借主側の利用継続への期待も尊重する必要があり、判例ではこの場合でも立ち退き料を必要としている。そもそも今回の立ち退き要求は、貸主側の経営判断に基づくものであり、自己使用の必要性といっても、相当割引かれて評価される可能性がある。

「借主は、当該建物の鍵を郵便受けに２本落して行った」とのことであれば、借主が「当該建物の占有を放棄した」と解するは可能であると思われる。そして、借主が「当該建物の占有を放棄」したのであれば、その占有は当該建物の所有者に帰属することとなり、貸主が当該建物の鍵を開けて中に入っても問題ないと解する事も可能といえる。なお、当該建物の内部に借主の荷物がある場合には当該荷物は、一定期間、倉庫等に保管しておいた方が無難である。

賃料支払い「１ヶ月遅れ」では信頼関係の破壊との事情に足りない。またその他に当該賃貸借契約の解除事由は見当たらないようである。借主は契約違反を継続しており、貸主の気持ちは分からなくないが、法律的には貸主による借主との賃貸借契約の解除は難しい。

断賃貸であること、占有補助者による他の入居者への迷惑行為などから信頼関係が破綻していると評価でき、解除は可能と考えられる。（この点は賃料が支払われていても変わらない）ただし、契約者の所在が不明であるため、まずは契約者の所在地確認を弁護士等に依頼する事になる。あるいは裁判所にその旨を伝えて、借主には解除明け渡し訴訟を提起し、公示送達で対応してもらい、それとあわせて入居者には直接明渡し請求訴訟を提起するなどの方法も考えられる。

一般論としては明渡しの方法及びそれに反した場合のぺナルティーを合意書に書くことになるが、ぺナルティーの内容は公序良俗に反するものであってはならない。したがって、書面で書くこと自体は否定されないとしても、実際にそれを行うと問題が生じかねないので、あくまで警告文の意味にとどまるものとしてとらえておくべきである。また、明渡しの合意の期限及びその後のぺナルティーの発動の期限について、ある程度の時間的余裕をもって設定しておかないと、書面の効力全体が否定されかねないのでその点も注意が必要である。

自己使用の必要性は正当事由においても十分に考慮される。ただし一方で借主側の物件を使用する必要性も考えられるため、まだ入居１年しか経っていないことに鑑みれば、一定の立退き料を考慮する必要があるのではないか。

立退き料の相場はなく、ほかの正当事由との関連で決定される。アパートが古く建て替えが必要だというだけでは正当事由は満たせず、立退き料が必要とされるが、それが住居用であれば、基本的に初期費用（引越し代、敷金、礼金、媒介手数料）に見合っていれば、打ち出し価格としては合理性のある金額と考えられる。

和解条項に従って対応する。期限の利益喪失や明け渡しの要件を満たしていれば、まずはその旨を指摘して直接に本人に通知して明渡し及び全額支払いを求め、任意で履行されない場合には、和解調書を債務名義として強制執行を行うことになる。（裁判上の和解なので明渡しも強制執行も可能）

所在不明である旨の証拠をそろえて、裁判所に解除通知の公示送達を申し立てる。ただ、残地物があって明渡しが完了していないときは、解除、明渡しの訴訟を求め、その際にも同様に、所在不明である旨証拠を添えて申し立てれば、裁判所側で所定の手続きをとった上で、判決が得られることになる。

刑事事件を起こしたのみでは、当該賃貸借の解除は出来ず、また、現状、借主には賃料の未払いがないといえることから、当該賃貸借契約を解除するのは困難である。なお、現在、当該建物に借主本人は居住しておらず、借主の親が居住しているとの事であるが、借主が逮捕、拘留されている間、借主の親が居住方法に問題なく居住している場合、やはり当該賃貸借契約を解除することは困難であると思われる。ただし、今後、借主が当該建物に戻らずに借主の親が居住し続けた場合には、賃借権の無断譲渡の問題が生じ、また、借主が戻って親と一緒に居住し始めた場合には用法遵守違反に基づく当該賃貸借契約の解除の問題となる。（信頼関係の破壊の有無が争点になる。）

正当事由が認められればそのとおりである。

概ね、①保証会社が「借主からの建物の明け渡しがあった」と判断した経緯及び根拠の記載、及び②仮に借主からの意義申し立て等があった場合には、保証会社の責任と費用で対応する旨の記載が必要と思われる。

最低限、①借主の賃料未払いに基づき、賃貸借契約が解除されて終了した事実の確認条項、②残地物の所有権放棄条項の記載は必要である。未払い賃料の処理についても記載したが、貸主が借主に対し、未払い賃料の負担を求めると借主が合意書の作成に協力しなくなることがあることには注意を要する。

当該借主との賃貸借契約→建物明渡し等を求める訴訟提起→（勝訴判決に基づいて）強制執行することにより処理することが原則である。

自動更新も合意更新の一種であり、期間の定めがある契約であって、期間満了時に更新を拒否することは可能である。ただし、事案では正当事由を満たすことは困難であり、かつ契約の解除も信頼関係破壊とまではいえない。したがって、一定の立ち退き料的な金銭給付を前提に合意で解約する方向で検討すべきではないか。

競落後６ヶ月いないであれば裁判所に引渡し命令の申し立てをして強制執行を行う。あるいは元の所有者から借主の所在を聞きだせるのであれば、借主に何とか連絡をとって明渡しの履行や所有権放棄を求める。

契約解除の要件はあると考えれらるため、正規ルートとしては、解除明渡し訴訟を提起して判決を求め、強制執行することになる。ただし、この場合は連帯保証人である親の事実上協力を得て、中のものの引取り等をお願いする方法も、借主がまったく連絡取れず滞納賃料が累積していかざるを得ない事情のもとでは、自力救済の限界事例として考慮の余地もあるかと考える。

賃料不払いに基づき、借主との賃貸借契約を解除し、建物明渡しを求める訴訟を提起する。（なお必要に応じ、占有移転禁止の仮処分を申し立てる。）

賃借人が賃料を滞納しているからと言っても、賃貸借契約の解除等が完了していない限りは契約終了、明渡が完了しているわけではありませんので、賃借物件内にある家財等の動産は賃借人の占有下にありますので、処分を行うと不法行為責任が生じます。（自力救済禁止）まずは賃借人と連絡を試み、賃貸借契約を解除したうえで、強制執行により対処することが原則です。　では、予め賃貸借契約書に処分の同意の条項があれば？これについては、東京地裁平成２９年２月２１日判決の裁判例が参考になります。　この事例では、賃借人と家賃債務保証会社との保証委託契約書において、インフラの利用状況、郵便物の状況等から通常の生活を営んでなかったと認めれるときは、明渡が成立したとみなすことに同意するとし、本物件に残置された家財道具等の動産類の所有権を放棄し、保証会社がこれらの搬出、運搬、処分することに何ら異議を述べないと規定されていました。ここで注意は、通常の生活を営んでなかったと認められるということです。すなわちいまだに物件をしようしていると評価できるような場合では処分を認める条項は有効ではないということです。（このような条項は、自力救済禁止の法理に抵触し、公序良俗に反し無効となります。）ですから、管理業者としては、契約書に家財処分等の同意条項があったとしても、賃借人との連絡を試み、取れなかった場合の事実を積み重ねるとともに、インフラの使用状況や物件内の状況を確認して、客観的に明渡が完了したものと評価できるかを精査するなどの慎重な対応が必要です。